Quel intérêt ?

En contrepartie de contraintes assez lourdes pour aider à la production de logements sociaux, le PLS bénéficie d’avantages non négligeables. D’une part, il est accordé à des conditions attractives. Il peut financer jusqu’à 90 % du prix de revient de votre investissement (50 % minimum). Le reste peut provenir de vos fonds propres ou de prêts comme ceux du 1 % logement. Sa durée peut aller jusqu’à 30 ans, à laquelle peut s’ajouter une période de préfinancement de 24 mois. Son taux est attractif puisque adossé sur le taux du livret A. Il est fixé en fonction du projet et de la durée de remboursement. Mais ce qui en fait l’intérêt, ce sont les avantages fiscaux qui y sont liés. En effet, en optant pour un tel financement, vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit à 5,50 %, applicable sur tous les postes déterminant le prix de revient de l’opération (achat du foncier, travaux….). Par ailleurs, en vertu de l’article 1384-A du Code général des impôts, vous serez exonéré de taxe foncière sur les propriétés bâties durant 25 ans à compter de l’année qui suit l’achèvement de la construction ou des travaux. Cette mesure concerne tout logement financé en PLS faisant l’objet d’un agrément entre le 1er juillet 2004 et le 31 décembre 2005 (loi de cohésion sociale du 18 janvier 2005). Cette exonération est subordonnée à la déclaration d’achèvement des travaux auprès des services fiscaux dans les 90 jours qui suivent la date de fin des travaux. Enfin, en signant une convention avec l’Etat, généralement baptisée convention APL, votre locataire peut être éligible à l’APL (Aide personnalisée au logement). Vous pouvez même demander à ce que cette aide vous soit versée directement, ce qui est une sécurité supplémentaire quant au versement des loyers.

Quel intérêt ?
Quel intérêt ?

#3 questions à Patrice Haubois – Responsable marketing produits au Crédit Foncier


“Le PLS devrait monter en puissance”


Indicateur Bertrand : Le Crédit Foncier est l’un des grands distributeurs du Prêt locatif social. Comment fonctionne t-il en pratique ?


Patrice Haubois : Le PLS s’adresse à deux types d’investisseurs, les investisseurs institutionnels et privés. S’agissant d’un prêt aidé, il est attribué par l’Etat qui définit des enveloppes par départements. Il est plus facile à obtenir dans certains secteurs que dans d’autres car les organismes HLM consomment pratiquement la totalité de l’enveloppe, notamment dans les grandes villes où la demande en logements sociaux est très forte. C’est d’autant plus facile pour ces organismes que les investisseurs privés méconnaissent le prêt locatif social et peu de banques le distribuent. Mais ce prêt devrait monter en puissance dans les prochains mois.


I. B. : Le montage du dossier de prêt est-il facile à réaliser pour un investisseur lambda ?


P. H. : Je conseille aux investisseurs de se faire aider par un professionnel car les DDE contrôlent tout, du coût du foncier, aux normes de sécurité du logement, en passant par le montant du loyer. Il faut aussi que l’investisseur réponde à une attente sur le secteur. Si le logement à financer est un studio alors que ce sont les 4-pièces qui manquent dans le secteur, la demande sera refusée. Le montage du dossier est donc assez complexe. Il est toutefois plus simple à monter s’il s’agit d’un logement neuf dont le promoteur a obtenu un financement PLS. Dans ce cas, il en fait bénéficier l’investisseur. Dans l’ancien, c’est moins facile mais lorsqu’ils viennent chez nous, les investisseurs sont guidés dans leurs démarches. On leur explique la marche à suivre et on leur délivre un accord préalable de PLS qu’ils peuvent ensuite présenter à la DDE dont ils doivent obtenir l’agrément. Le PLS a surtout un intérêt pour les investisseurs qui ont déjà plusieurs logements locatifs et qui cherchent à créer du déficit foncier avec l’achat de logements anciens avec travaux. D’autant que les municipalités sont très intéressées par ce type d’opérations et qu’elles ont donc intérêt à favoriser les investisseurs allant dans ce sens.


I. B. : Quelles sont, selon vous, les principales qualités de ce prêt ?


P. H. : A condition d’accepter de louer le logement au minimum 15 ans, il permet tout d’abord d’acheter moins cher puisqu’il bénéficie d’un taux de TVA réduit à 5,5 % au lieu de 19,6 %. L’investisseur peut emprunter jusqu’à 90 % du coût de l’opération, y compris les honoraires d’architecte, les travaux, etc. Il est en principe possible de cumuler les avantages du PLS et ceux d’autres dispositifs tels le Robien Recentré et le Borloo Populaire dès lors que les conditions les plus restrictives sont respectées.



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