QUEL BIEN CHOISIR ?

Malgré les prix à la hausse, l'investissement immobilier reste une valeur sûre. Reste à faire le bon choix, car derrière les prix moyens au m2, tant à la vente qu'à la location, se cachent des réalités fort différentes. A surface égale, vous ne pourrez pas prétendre au même loyer suivant la localisation de votre appartement, son exposition, son équipement, l'état de la copropriété, l'étage, etc.

QUEL BIEN CHOISIR ?
QUEL BIEN CHOISIR ?

Vigilance accrue sur l'emplacement


S'il est un élément incontournable, c'est bien celui-là ! Ne cédez pas aux sirènes d'un prix de vente particulièrement attractif si vous n'êtes pas certain de trouver des locataires. La perle rare, c'est un appartement suffisamment bien situé pour être attirant, sans que le prix de vente atteigne des niveaux incompatibles avec une bonne rentabilité financière. Qu'est-ce qu'un logement locatif attractif ? "C'est un logement dans un quartier où vous habiteriez vous-même" répond simplement Maxime Terris, administrateur de biens et agent immobilier en Seine-Saint-Denis. "Les appartements qui attirent les locataires solvables, dans nos communes, sont ceux situés à proximité du métro et des commerces. Ainsi, les gens dépensent moins pour se loger qu'à Paris, tout en ayant l'impression d'y vivre, puisqu'en deux ou trois stations de métro, ils sont dans la capitale" poursuit-il.


A proscrire : les logements trop éloignés des équipements et des transports, ou encore dans un environnement inspirant un sentiment d'insécurité. En revanche, le bon plan peut être de viser un quartier en devenir, où l'arrivée d'un moyen de transports en commun figure dans les plans d'aménagement par exemple, ou bien un quartier populaire un peu à l'abandon inscrit dans une Zac, où programmes neufs et équipements vont se développer, attribuant une nouvelle cote au secteur.


Fixer le loyer


En investissant dans le neuf en location vide, vous êtes dans le dispositif Robien. Rappelons que celui-ci est fait pour inciter les investisseurs, en leur accordant une belle économie d'impôts qui peut représenter jusqu'à 40 % de la valeur du bien si vous amortissez sur 9 ans et 65 % si vous décidez de prolonger pendant 6 années supplémentaires. Gardez-vous cependant de ne vous laisser guider que par l'avantage fiscal lorsque vous investissez : une fois celui-ci terminé, vous devrez pouvoir continuer à louer votre logement et en tirer une rentabilité acceptable, ou le revendre à bon prix. Quant au loyer, la première règle qui s'impose à vous dans l'investissement en Robien est de respecter les plafonds attribués. Trois zones ont été définies pour le dispositif, en fonction de la taille des villes et de leur situation sur le marché, la première zone comprenant par exemple l'Ile-de-France, la Côte d'Azur et le pays genevois, c'est-à-dire les secteurs les plus chers. Les plafonds ont été relevés et se situent à 19,19 €/m2 pour la zone A, la plus chère, à 13,33 €/m2 pour la zone B qui regroupe les villes de plus de 50 000 habitants et 9,59 € pour la C, qui rassemble le reste du territoire.


Un coup d'œil suffit à voir que les plafonds sont parfois très au-dessus du loyer moyen pratiqué dans la ville, avec par exemple une moyenne de 9,5 €/m2 à Nantes, où vous pourriez prétendre à 13,33 €/m2 en restant dans le plafond Robien... mais sans trouver de locataire ! Votre démarche d'investisseur ne doit donc pas se baser sur ces plafonds, mais prendre en compte la réalité du marché locatif local. Après avoir fait le tour du quartier où vous souhaitez investir pour juger par vous-même de la qualité de l'emplacement, renseignez-vous soigneusement sur les loyers pratiqués, non seulement dans la ville, mais aussi dans le quartier.


La gestion locative


Vous avez résolu la difficile équation prix d'acquisition/ loyer demandé et vous parvenez à un niveau de rentabilité locative acceptable, bravo ! Voici maintenant le casse-tête de la gestion locative et son lot de tracas, qui va du règlement des charges de copropriété au suivi de ses décisions, en passant par la recherche de locataires, l'encaissement des loyers, la prévention contre les impayés, etc.


L'investissement dans le neuf vous permet de bénéficier des offres "packagées" que les promoteurs proposent sur leurs nouvelles réalisations. Associant la vente du bien à un certain nombre de prestations qui vous déchargent des problèmes de gestion, ces formules ont leur coût, mais peuvent être intéressantes à condition de bien étudier l'étendue des garanties offertes.


De la simple offre de gestion locative à la garantie d'un certain taux de rentabilité, en passant par une offre plus ou moins large d'assurance, contre les impayés par exemple, les offres packagées peuvent représenter jusqu'à 11 % du montant annuel des loyers. Le prix de la tranquillité ?


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