Prix des loyers : revus et corrigés

Le gouvernement a décidé de reconduire le dispositif d’encadrement des loyers déjà mis en place l’an dernier en lui apportant des aménagements. Explications.

Prix des loyers : revus et corrigés
Prix des loyers : revus et corrigés

On ne le sait pas toujours mais, à l’origine, la loi du 6 juillet 1989 qui régit les relations entre bailleurs et locataires était assortie d’un système d’encadrement des loyers. À partir de 1997, ces mesures d’encadrement ont été supprimées, et depuis cette époque, c’est le règne de la liberté qui prévaut. Or, dans les zones de tensions fortes entre offre et demande, les niveaux de loyer ont fortement augmenté. Et un locataire du parc privé sur cinq dépense plus de 40 % de ses revenus à se loger (source ministère du Logement). Raison pour laquelle Cécile Duflot qui avait déjà, dès son arrivée, pris un décret d’urgence pour encadrer certains loyers, a décidé de renforcer durablement ce dispositif, par ailleurs reconduit jusqu’au 31 juillet 2014 par décret du 30 juillet dernier (n° 2013- 689), le temps que les dispositions de la loi ALUR soient votées dans le courant de cet automne.


 


Encadrement des loyers mode d'emploi


Le dispositif actuel impose, dans certaines zones tendues (liste fixée dans le décret) où des loyers anormalement élevés sont constatés, un montant maximum d’évolution des dits loyers en cas de relocation ou de renouvellement de bail. C’est le cas si le loyer a subi une évolution supérieure à 3,2 % par an entre 2002 et 2011, et qu’il dépasse 11 €/m2 en 2012. Il existe toutefois des exceptions à ce plafonnement si des travaux d’amélioration ont été réalisés. Le dispositif prévu dans la loi ALUR renforce le plafonnement des loyers. Il concernera 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants, soit 4,6 millions de logements (70 % du parc locatif privé), chacune devant se doter d’un observatoire des loyers permettant au préfet du département de fixer, tous les ans, pour chaque catégorie de logement et chaque quartier, trois indicateurs de loyers de référence (médian, médian majoré, médian minoré). Tous les loyers situés au-dessus du loyer médian de référence majoré auront vocation à être abaissés pour être ramenés dans la fourchette fixée. À titre d’exemple, un 2 pièces de 39 m2 à Issy-les- Moulineaux (92) proposé à 940 €/mois hors charges, soit 24,1 €/m2, pourrait être ramené à 795,60 €. Selon l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), en effet, le loyer médian majoré pour cette zone et ce type de logement est de 20,40 €/m2. Économie pour le locataire : 144,40 €/mois, soit près de deux mois de loyer par an ! Autre exemple, pour un studio de 26 m2 à Paris (VIe) proposé à 1 000 € hors charges, soit 38,40 €/m2 alors que le loyer médian s’élève, selon l’Olap à 30,80 €/m2, soit 800,40 €/mois, l’économie pourrait être de 2 390,40 € par an. Des dérogations seront également prévues, notamment si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles (grande terrasse, belle hauteur sous plafond...) avec un complément de loyer possible dès lors qu’il est justifié. À défaut, le locataire pourra demander une diminution du loyer ou une annulation du complément. En cas de renouvellement de bail, le locataire pourra, là encore, entreprendre un recours en diminution si le loyer s’avère plus élevé que le loyer médian majoré. Le bailleur aura, de son côté, la faculté de réévaluer un loyer inférieur au loyer médian de référence minoré (avec étalement de la hausse éventuelle). Quant à la révision du loyer qui peut intervenir chaque année, dès lors qu’elle est prévue dans le bail, elle continuera de s’appliquer en fonction de l’IRL. Une exception sera faite pour les loyers des logements ayant bénéficié de travaux d’amélioration.


 


Les clés :

  • Villes concernées : agglomérations de plus de 50 000 habitants aux loyers tendus.
  • Plafonnement imposé pour les loyers de relocation ou de renouvellement au-delà de 11 €/m2. La loi ALUR renforcera ce dispositif avec la fi xation de plafonds médians par les préfets.
  • Des dérogations possibles en cas de logements exceptionnels ou de travaux.

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