Première couronne : 92, 93, 94 : la relance du logement neuf s'active

Alors que la capitale a très peu développé de programmes privés durant les dernières années, la première couronne a pris la relève. Dans un contexte de marché plus difficile, le rythme de construction maintient-il sa cadence ? Et à quel prix ?

Première couronne : 92, 93, 94 : la relance du logement neuf s'active
Première couronne : 92, 93, 94 : la relance du logement neuf s'active

Qui aurait cru que l'amphithéâtre de la cité de l'architecture serait, un jour, bondé à craquer ?


Que 400 personnes piafferaient d'impatience à la porte d'entrée ? Il est vrai que ce jour-là n'était pas comme les autres. Dix équipes internationales d'architectes évoquaient, pour la première fois devant le grand public, leurs projets pour l'Île-de-France du futur. Leurs idées n'étaient pas dénuées d'originalité, comme la proposition d'agrandir la région jusqu'au Havre ou de construire des monuments symboliques, tels qu'un Fort des enfants à Charenton et un Central Park à La Courneuve. En tout état de cause, cette journée a démontré que le pari d'un grand Paris ne manquait pas d'aficionados.


Au coeur de ce territoire qui excite le débat, la petite couronne demeure convoitée. Un must pour l'acquéreur qui recherche un appartement plus grand qu'à Paris. Un report pour les budgets les moins étoffés. Quelques exemples de secteurs dans l'air du temps.



Saint-Denis, la capitale du neuf


Saint-Denis a grossi : 98 000 habitants au lieu de 85 000 en 1999. La raison de cet embonpoint ? Le régime survitaminé en logements suivi par la Plaine Saint-Denis et une bonne dose de requalification dans le centre historique et les quartiers sensibles. Le grand équipement du cru, le Stade de France, vient d'assister à la naissance d'un petit frère : le centre nautique, dit “d'Aubervilliers” et pourtant aux deux tiers sur le sol de Saint-Denis. Pour l'heure, le projet grandiose des architectes Chaix & Morel a été retenu et la mairie réalise les acquisitions foncières.


Sont également projetées l'université Condorcet, l'ouverture de la station de métro Proudhon-Gardinoux en 2012 et une maison de la santé dédiée à la recherche. Au coeur du quartier Pleyel, la cité du cinéma de Luc Besson a obtenu son permis de construire. Reste à boucler le plan financier depuis déjà un bon bout de temps…


Une pléiade de programmes neufs. L'immobilier sur plans foisonne depuis près d'une décennie. Par tradition, la promotion privée se donne rendez-vous à Saint-Denis, où l'on trouve BNP Paribas Immobilier, Eiffage Bouwfonds Marignan, Vinci Immobilier, Interconstruction, Bouygues Immobilier, LNC, Pyramides, Kaufman & Broad, le groupe Gambetta, … Des acteurs plus modestes, spécialisés dans la réhabilitation, construisent ou reconstruisent un bâti de petite volumétrie, souvent dans le centre historique (Histoire & Patrimoine, FRI…).


Un mariage du meilleur effet entre le cachet de l'ancien et les mises aux normes du neuf. Anne Noël, la responsable de l'urbanisme, observe “un rythme assez soutenu des ventes”. Dans les opérations d'une quarantaine de lots, “seuls trois ou quatre appartements n'ont pas encore trouvé preneurs”.


Les mouvements “affichent moins d'importance qu'auparavant, mais nous ne sommes pas au point mort.” Pour preuves, deux demandes de permis de construire viennent d'être déposées par Gestec, filiale d'Eiffage, sur le lotissement Landy sud. Dans l'ensemble, l'accession à la propriété constitue 60 % des nouvelles constructions, le restant étant dévolu au locatif social. Une “charte qualité”, aux règles draconiennes tant sur le plan architectural qu'environnemental, est imposée aux opérateurs. De ce fait, des programmes d'une facture intéressante se trouvent sur le marché. Ils sont proches de la livraison et à des prix abordables de 3 500 €/m2, souvent minorés par une TVA à 5,5 %. Dans le centre piétonnier, une opération de Parthéna touche à sa fin, rue des Ursulines. Une autre sera peut-être lancée avec Cogedim dans l'hypercentre, autour d'un parc. Des projets en travaux longent le canal Saint-Denis (Eiffage, Bouygues, Pyramides). Dans la Zac Bel Air, au nord du canal, une extension du lycée Suger s'inscrit à l'ordre du jour, de même que la construction d'une école. Un certain nombre de programmes sont en vente près de l'avenue du président Wilson, assez proches du RER pour donner matière à l'investissement locatif.


Des opérations lourdes à l'horizon. Le très gros projet de la Zac Confluence affûte son démarrage. Le groupe Brémond a été retenu pour l'aménagement et Nicolas Michelin pour l'urbanisme. Ce sera un quartier durable.


Dans la Zac de la porte de Paris, le parti a été pris de réduire l'immense carrefour routier qui scinde la ville en deux. Ces 25 hectares seront aussi fortement mixés, avec près de la moitié de la superficie en habitat.


Globalement, la Seine-Saint-Denis n'a pas vécu une très belle année 2008. D'après la note que vient juste de publier l'Adil 75, les ventes ont reculé de 26 %, les mises en vente de 44 % et les prix de 20 %. Mais l'offre disponible n'a progressé que de 1 %.



Les communes mutantes du Val-de-Marne


Douze communes du nord du Val de Marne, d'Ivry à Ablon-sur-Seine, font une cure de jouvence dans le cadre de l'opération d'intérêt national Orly-Rungis/Seine Amont.


Le but est de reconquérir une belle somme de terrains mutables, propriétés pour certains de la SNCF et de RFF. Le rythme de construction pourrait de la sorte être doublé à 3 000 logements par an.


Des études urbaines ont été lancées, notamment le long du corridor de la RN7, où le tramway arrivera en 2012. Sur ce périmètre-clé, englobant Thiais, Chevilly et Orly, la ville va se compacter en mêlant habitat, emploi et commerce à courte distance.


Parmi les secteurs appelés à muter prochainement : les 80 hectares des Voeux, à Orly, ainsi que le Triage et le centre-ville de Villeneuve-Saint-Georges. À Chevilly-la-Rue, la Zac Anatole France, 1er aménagement de l'OIN, comportera 800 logements neufs, aussi bien privés que publics.


Ivry se donne un coup de neuf. L'offre sur plans a longtemps été parcimonieuse dans cette commune, pourtant limitrophe de Paris. On ne trouve guère en ce moment que le Moulin parisien, d'Immobilier Développement.


Les choses devraient évoluer favorablement. La mairie et la Sadev 94, l'aménageur du Val-de-Marne, viennent de sélectionner Icade, le groupe Brémond, Crédit agricole immobilier et Bouygues Immobilier pour développer 150 hectares au sud d'Ivry Port, entre les voies ferrées et la Seine.


Le plan-guide a été confié à Bruno Fortier qui coordonnera les travaux de cinq très grosses pointures de l'architecture et de l'urbanisme : Reichen & Robert, Guérin & Pedroza, Dusapin-Leclercq, Valode & Pistre et Paul Chemetov. Ce projet, qui porte le nom d'Ivry Conflluences, devra réussir un cocktail détonant entre les activités et l'habitat, mais de surcroît, entre l'architecture contemporaine et le bâti ivryen, composé en partie de petites maisons de briques des années 30 et d'anciennes grandes halles industrielles. Les livraisons devraient s'échelonner à partir de 2011. Étant donné que la Ville de Paris entend ériger des tours splendides sur Masséna-Bruneseau et prolonger la ligne 10, il est question de sillonner Ivry Confluences d'un métro. Dans une dizaine d'années, ce quartier sera méconnaissable.


Vitry soigne son foncier. Au coeur de l'OIN, le secteur des Ardoines de Vitry-sur-Seine longe la rive gauche de la Seine, à 4 km de Paris. Il couvre 300 hectares et accueille Sanofi-Aventis, près de 9 000 emplois et 400 établissements. Dans la perspective de sa mutation, d'importants investissements amélioreront son accessibilité : franchissement sur la Seine, renforcement du RER C, création de la rocade ferrée Orbival, transport en site propre entre Choisy-le-Roi et Paris. Les réserves foncières des Ardoines suscitent tant de convoitises que la Ville et l'établissement public foncier d'Île-de-France (EPFIF) ont signé, en mars, une convention d'intervention sur 40 hectares.


Comme l'observe Jean-Luc Laurent, le président de l'EPFIF “nous jouons le rôle de gardien du foncier. Les terrains ne sont pas rares, ils sont simplement trop chers”. L'établissement saisira donc les opportunités stratégiques d'acquisition sur les Ardoines, en leur consacrant 15 millions d'euros. Par ailleurs, Vitry envisage plusieurs milliers de logements neufs sur la ville, dont 40 % sociaux.


L'immobilier privé pointe de plus en plus à des tarifs qui flirtent avec les 3 400 €/m2 (Immobilier Développement, Promogim, Bouygues Immobilier et Expansiel).


Au-delà de l'OIN, les dames du Bois de Vincennes et des bords de Marne (Vincennes, Saint-Maurice, Nogent, Le Perreux) ont une programmation neuve à des prix souvent élitistes. Le nec plus ultra, un projet de Cogedim du secteur recherché de la porte Dorée, démarre à 5 200 €/m2 et dépasse 8 000 €/m2 sur certains lots. À Limeil-Brévannes, plus éloignée de la capitale, pavillonnaire et un brin populaire, il faut tabler sur 3 100 €/m2 hors parking (Vinci Immobilier). Les amateurs de verdure s'intéressent à Sucy-en-Brie, où un 3-pièces de Promogim revient à 4 700 €/m2. L'an dernier, selon l'Adil, les ventes du département se sont repliées de 41 % et les mises en vente, de 37 %. L'offre disponible est demeurée équivalente, mais les prix ont gagné 2 %.


La relance, Boulogne et les autres Le marché immobilier n'étant plus dans la même veine, des collectivités locales assurent le moteur de la construction. Le conseil général des Hauts-de-Seine, par exemple, vient d'annoncer une croissance de ses investissements de plus de 100 millions d'euros. Premier axe de cette relance, l'amélioration des transports devrait s'accélérer.


Le Département double son financement des tramways (prolongement du T1 de Saint-Denis à Gennevilliers, du T2 vers le pont de Bezons et du T6 entre Châtillon et Viroflay). Des crédits supplémentaires sont affectés, entre autres, à la reconstruction de la gare de Nanterre, et le programme Vel'Abris 92 devrait faire pousser 200 stations de location de vélos dans le département.


En matière d'habitat, les efforts portent en partie sur une participation accrue à la rénovation urbaine et au prêt-logement 92. Ce prêt, destiné aux primo-accédants, a concerné 510 bénéficiaires en 2007 et 791 en 2008. Les prévisions anticipent 700 recrues cette année. Le financement de la construction et de la restructuration des collèges a été revu à la hausse. Dans l'année, des études seront lancées au sein de la Vallée de la culture (salle de spectacles de l'île Seguin, jardins Albert-Kahn), de même que les réaménagements de parcs (Lagravère à Colombes, les Chanteraines à Gennevilliers/Villeneuve-la-Garenne, la Folie Saint-James à Neuilly).


Boulogne : la Zac Seguin Rives de Seine s'étoffe.


Les usines Renault ne seront plus qu'une page d'histoire quand s'achèvera le quartier qui les remplace, le long de la Seine.


Une 3e phase d'aménagement débute sur la partie est. Selon les termes d'une convention, signée entre la Saem Val de Seine (l'aménageur), Renault (le propriétaire foncier ) et DBS (le groupement de promoteurs titulaire d'une promesse de vente des terrains), ce morceau de ville comportera 100 000 m2 d'habitat, social pour le tiers et incluant 10 000 m2 de locatif libre à loyer maîtrisé. D'ores et déjà, un concours d'urbanisme aiguise les appétits sur l'un de ces cinq macro-lots. Sur le flanc ouest, les travaux de la tour Horizon, conçue par Jean Nouvel pour Hines, ont été lancés. Ce bâtiment de bureaux de 18 étages aura à ses pieds des commerces et une crèche municipale.


Deux programmes tertiaires et deux d'habitat ont été livrés. Leurs bâtiments sont déjà occupés par des résidents, le journal L'Équipe et Ipsen. Fin mars, ce sont 12 programmes (Nexity, Icade, Vinci Immobilier) qui dévoilaient des disponibilités souvent résiduelles, de l'ordre de deux à trois appartements.


L'offre la plus fournie se trouvait dans Fenêtre sur Parc (21 appartements), Rive de Parc (44 lots) et City Live (17 produits).


Depuis l'été, la commercialisation a ralenti, mais des promotions lui redonnent quelques couleurs. Le mois dernier, par exemple, Nexity a lancé les “10 jours de la valeur sûre” sur une cible d'investisseurs, avec des lots à 169 000 €, frais de notaires offerts. Sur ce secteur, le studio démarre entre 210 000 et 230 000 €. L'appartement d'exception, comme un 5-pièces de 127 m2, peut monter à un peu plus de 8 000 €/m2.



L'humeur bâtisseuse des Hauts-de-Seine.


Des communes qui ont le vent en poupe, comme Issy, ou bientôt le tramway, telle La Garenne, suscitent des lancements (Sefri Cime, groupe Accueil, Bouwfonds Marignan et Sofinim en copromotion…). Le quartier de Seine s'achève à Asnières, le long du fleuve éponyme. Deux programmes y seront livrés l'été prochain, puis les autres suivront dans la foulée (Eiffage, Cogedim, Bouwfonds Marignan, Coffim.). Le mètre carré se négocie aux alentours de 4 000 à 4 500 € et le studio à environ 150 000 €. La ville de Suresnes fait preuve d'un regain d'activité dans le centre. Un projet qualitatif de petite taille (21 appartements), signé Cofiparis, se situe juste en face de la mairie, à 5 900 €/m2.“Cette commune attire pour son cadre de vie et ses espaces verts, justifie le responsable du programme. Nous avons souvent pour clients des couples, dont l'un des membres travaille dans le sud et l'autre, à La Défense.Cette proximité des entreprises s'avère aussi un atout”. Plus généralement, les Hauts-de-Seine ont de beaux poids lourds économiques. Cette singularité explique en partie les tarifs immobiliers élevés du département qui ont encore pris 2 % l'an dernier. Les ventes de 2008 ont régressé de 44 % dans les Hauts-de-Seine, mais les mises en vente se sont poursuivies, en recul de seulement 2 %. Au début de l'année, l'offre disponible était en croissance de 37 %.



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