Plus petite surface = plus de souplesse

“Pour l’investisseur pur et dur, intéressé avant tout par la rentabilité que dégagera son investissement, il vaut mieux acquérir deux studios sur deux marchés différents, pour diversifier le risque et ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, conseille Olivier Bokobza, vice-président des Espaces immobiliers BNP Paribas. Il peut panacher son investissement au niveau de l’emplacement, mais aussi du dispositif fiscal choisi : un studio en Borloo ou Robien, l’autre en LMNP (Loueur en meublé non professionnel), dans une maison de retraite par exemple, avec bail garanti et un rendement de l’ordre de 4,5 % HT.” Afin de maximiser la rentabilité de ces petites surfaces, il préconise également d’investir dans une résidence dédiée à l’accession à la propriété. L’opération comporte deux avantages : les prix seront au plus près de ceux du marché, car le promoteur s’adresse généralement à des personnes qui connaissent bien le quartier, voire qui y habitent déjà. En effet, le produit destiné uniquement à la location, qui est vendu via des réseaux de distribution spécialisés, s’avère souvent plus cher. De plus, le studio offert à la location dans un environnement de propriétaires crée automatiquement une pénurie, puisque l’offre locative sera plus limitée.

Plus petite surface = plus de souplesse
Plus petite surface = plus de souplesse

Donc si l’investisseur définit un loyer en accord avec les prix du marché – dans le cadre d’un dispositif Borloo ou Robien, il est de toute façon plafonné – son bien devrait tout le temps être loué, et son investissement ainsi sécurisé. Dans une perspective de rendement rapide, le studio offre aussi une meilleure rentabilité locative : selon les derniers chiffres de la FNAIM, un appartement d’une pièce se loue 15,58 € le m2, et tombe à 9,56 € pour les 4-pièces (moyenne mensuelle sur toute la France). De plus, investir dans deux studios permet de garder une certaine souplesse. Si vous avez besoin de trésorerie, il sera toujours possible de revendre l’un de vos studios et de conserver l’autre. Cette souplesse de gestion permet notamment de compenser l’insécurité locative forcément plus grande pour les petites surfaces, car liée à l’important turn-over de la population qui va les occuper, étudiants ou célibataires. Si vous achetez un studio dans une résidence étudiante, le renouvellement de locataires peut ainsi se faire tous les ans. De plus, “un turn-over conséquent entraîne rapidement des dégradations”, comme le rappelle Evelyne Desserey, gérante de Xenyt, société de conseil en gestion de patrimoine. Ce qui implique des travaux à la charge du propriétaire.


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