Petit ou grand logement neuf, une question de marché

Selon son budget et ses envies, l’investisseur portera son choix plutôt sur un petit appartement, ou une plus grande surface. L’arbitrage entre les différentes typologies inclus là aussi différents critères. Le studio ou T1 est généralement destiné à accueillir des étudiants ou des personnes seules. Soit une population qui peut déménager rapidement, souvent au bout d’un an, ce qui a pour effet un turnover plus important. Conséquence, le bien risque de s’user plus vite, et d’entraîner des frais de travaux ou de rénovation.

Petit ou grand logement neuf, une question de marché
Petit ou grand logement neuf, une question de marché

Mais le coût d’acquisition plus faible au départ, et les loyers plus élevés au m² que pour une grande surface, viennent compenser ces inconvénients. En portant son choix sur un logement plus grand, l’investisseur s’assure cependant une certaine tranquillité. “Certains préfèrent le 3-pièces, qui accueillera un jeune couple comme premiers locataires, qui pourront encore rester à l’arrivée du premier enfant. S’ils s’installent pour une durée moyenne de trois ans, la situation est plus confortable pour le propriétaire, surtout dans le cadre d’une défiscalisation où le bien doit être loué pendant neuf ans, remarque Thierry Grandmougin, conseiller en gestion de patrimoine chez Bienprévoir. Cette stabilité est recherchée à la fois par les locataires et par nos clients.” La question du neuf ou de l’ancien se pose aussi. L’investissement dans l’ancien présente des avantages, comme de pouvoir dénicher de beaux appartements de caractère en coeur de ville, et de payer un prix d’entrée moins élevé que dans le neuf. Mais attention aux mauvaises surprises. Les travaux à effectuer peuvent parfois être très importants, diminuant d’autant la rentabilité, et l’investissement ne s’accompagne pas d’un cadre fiscal avantageux. “Certaines personnes qui ont acheté une chambre de bonne ont finalement été déçues au moment des comptes.


Car les investisseurs se situent souvent dans des tranches marginales d’imposition à 30 ou 40 %, auxquelles il faut rajouter 12,1 % de prélèvements sociaux. Ainsi, même une belle rentabilité brute se trouve diminuée de moitié”, relève Thierry Grandmougin. Pour les personnes qui visent une rentabilité et une défiscalisation, sans but patrimonial, le nouveau LMNP offre des dispositions très intéressantes. Depuis l’amendement Bouvard, il s’aligne en effet sur le dispositif Scellier et propose la même réduction d’impôt de 25 % du prix d’acquisition du bien, plafonné à 300 000 €. Et l’achat d’un bien en résidences avec services – étudiante, tourisme et les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), permet de récupérer la TVA de 19,6 %, diminuant d’autant le coût d’acquisition. Selon l’emplacement et le type de bien, la résidence avec services peut offrir 3,5 à 5 % de rentabilité, contre 2 à 4 % généralement observés dans l’immobilier classique. Mais en matière de chiffres, la prudence est toujours de mise.


“Mieux vaut viser une rentabilité correcte, choisir un bien cohérent avec son marché et ne pas le surpayer, pour faire un investissement durable, conseille Thierry Grandmougin. Le but est de se constituer un patrimoine, générer un complément de revenu, et aussi réaliser une économie d’impôt, mais sans grever son train de vie.” Pour l’investisseur, rentabilité doit pouvoir aussi rimer avec tranquillité.



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