Perspectives pour les programmes neufs en région PACA

I.B. :Quelles sont les perspectives d’évolution du marché et comment vous positionnez-vous ?

Perspectives pour les programmes neufs en région PACA
Perspectives pour les programmes neufs en région PACA

Jean-Marie Ebel: La situation de la France ne peut se comparer ni à celle d’aucun autre pays, ni à celle des années 90. Je crois qu’avec quelques mesures, comme la TVA à 5,5 % à destination des primo-accédants pendant une période limitée et le Pass-foncier pour le collectif, la France a les moyens de provoquer une éclaircie rapidement. Il importe, par ailleurs, de continuer à favoriser l’action des investisseurs. Dans les Alpes-Maritimes, il est nécessaire que les documents d’urbanisme favorisent les capacités résiduelles constructives et intègrent des projets. Il n’est pas normal que l’on ne fabrique plus de terrains à bâtir depuis des années, et qu’aucune Zac n’ait vu le jour depuis 15 ans dans le département. Au niveau de Cogedim, outre Méridia, 46 000 m2 de mixité d’habitat et d’activités, nous étudions de nouveaux quartiers de ville sous forme de partenariats, sur des dimensions de territoire à l’échelle d’un quartier, en y intégrant la notion d’écoquartier. L’un de ces projets se situe sur la Plaine du Var, un autre à Antibes.


Michel Puy : Le marché des Alpes-Maritimes et du Var-Est a bien résisté, et cette tendance se poursuivra dès lors que l’on pourra proposer à la fois des produits pour actifs et des logements disposant d’un site et d’une adresse, que je qualifierais de produits de qualité méditerranéenne, pour lesquels la demande est très forte. Je suis finalement assez optimiste. Même si la correction du marché est évidente, les produits situés en haut de gamme ou adaptés à la demande des actifs et intégrant les problématiques du Grenelle de l’Environnement connaîtront un fort développement. Tout ceci est bien évidemment lié à l’indispensable accompagnement financier des banques, dont nos clients ont besoin et qui n’est pas de notre compétence. Notre métier de promoteur consiste à concevoir des logements adaptés à la demande. Quant à l’activité de Icade Capri, elle reste concentrée à 80 % sur le segment des actifs et nous sommes présents à Nice, mais aussi à Saint-Raphaël.


Sarah Marie : Je confirme que le marché dégage deux tendances, celle du logement pour actifs et une autre, constituée de belles adresses qui représentent un pied-à-terre ou une résidence secondaire, sur des sites très touristiques. Nous sommes d’ores et déjà présents à La Roquette, à Menton et à Juan-les-Pins. Dans le Var, nous avons une opération à Saint-Mandrier de 14 villas, qui a généré 700 contacts en un temps record ! Enfin, à La Valette, nous allons réaliser des logements pour actifs. À condition de s’adapter aux deux segments porteurs du marché azuréen, la demande est clairement là.


Jean-Louis Chapuis : Sur le secteur de l’aire toulonnaise, nous poursuivons notre développement via des projets classiques aux typologies très variées. À ma modeste échelle, et même sur des marchés encombrés, il est possible de commercialiser des opérations comme c’est le cas à La Seyne-sur-Mer, à condition d’être bien placé et de bien maîtriser le foncier. J’espère, au niveau national, que l’annonce du rachat de 30 000 logements par l’État, aura un impact psychologique auprès des propriétaires fonciers. Nous comptons peu d’opérations, mais nous sommes bien présents à Sanary et à Porquerolles sur du haut de gamme et, de façon plus classique, à Six-Fours et à La Valette, où nous avons un projet de 88 logements en accession à la propriété en cours de réalisation.


Franck Rolloy : L’énorme avantage de la Côte d’Azur repose finalement sur une offre qui n’a pas augmenté de façon significative. Ainsi, les prix résisteront probablement mieux qu’ailleurs, d’autant que le marché est très dynamique. En effet, c’est le seul marché en France où les actifs ont été délaissés depuis cinq ans. La demande sur ce segment de marché est forte. Les produits rares restent aussi attractifs. Nous allons lancer une opération de 35 logements à Cannes, sur le secteur Basse-Californie, un projet de 60 logements pour actifs à Cagnes-sur-Mer d’ici fin 2008. Début 2009, nous lancerons un programme aux Arcs-sur-Argens, dans le Centre Var, proposant une mixité de gammes.


Yann Hubert : Tout le monde se recentre et oeuvre pour produire des logements pour actifs, mais le haut de gamme continue d’attirer et il ne faut pas oublier que nous sommes dans une région extraordinaire, où la demande de résidences secondaires ne cesse de progresser. La politique des Nouveaux Constructeurs est d’orienter l’activité sur les principales agglomérations comme Cannes- Mandelieu, Antibes et Nice. La production de logements pour actifs passe à la fois par une prise de conscience des propriétaires fonciers qui doivent baisser leur prix, mais aussi par une modification de la conception des logements. En favorisant les petites surfaces, en densifiant et en permettant une souplesse dès la conception, nous pourrons réduire le coût de production. Deux programmes à moins de 4 000 € le m2 ont été lancés à la Trinité et à Vallauris, et une opération haut de gamme s’ouvrant sur la Baie de Cannes est commercialisée à Mandelieu, sur la Colline Bellevue.


Cyrille Nottet : Il est incontestable que la crise actuelle crée un trou d’air sur le marché immobilier local. Cette situation nécessite à la fois de la réactivité, mais aussi de l’adaptabilité. Bouwfonds Marignan a lancé une campagne nationale “d’offres généreuses” sur 67 opérations pour resolvabiliser la clientèle, dont 6 opérations situées sur la Côte d’Azur, comme à Saint-Laurent-du-Var, Nice, Cannes, Grimaud ou encore La Seynesur- Mer. C’est une action instantanée qui consiste à rogner sur la marge pour ne pas bloquer le volume d’activité du marché. En matière de projets, nous lancerons en 2010 deux grandes opérations, l’une sur la Plaine du Var (Écoquartier de 500 logements, en association avec Cogedim) et l’autre de taille équivalente sur le secteur Toulon-Hyères. Pour 2009, année de production réduite, nous écoulerons le stock et lancerons de petites opérations comprises entre 30 et 50 logements.


Frédérique Combes : Ici, les promoteurs ont mieux résisté qu’ailleurs car, à mon avis, ils ont réussi à mieux organiser leurs réseaux de commercialisation ou de vente. C’est notamment le cas de ceux qui travaillent sur des marchés étrangers, qui concernent beaucoup d’entre nous. En fin de compte, le marché azuréen dispose de plusieurs cibles de clientèle : des primoaccédants avec une TVA à 5,5 %, des catégories moyennes, des clients intermédiaires, des investisseurs et des acheteurs français ou étrangers, tous en quête d’une résidence secondaire… L’évolution du marché se poursuivra donc sur ces voies, mais il nous faudra nous adapter en matière de prix de sortie. Nous comptons actuellement 300 lots sur l’ensemble de la région Paca, ce qui est peu. L’année prochaine, nous avons l’intention de nous repositionner sur l’achat de fonciers, permettant la sortie d’opérations significatives. Parmi les projets en cours, nous comptons une résidence de tourisme 3 étoiles à Nice- Port, composée de 130 lots et destinée à une clientèle d’investisseurs en LMP et LMNP. C’est un segment de marché qui ne connaît pas de crise, car nous garantissons le paiement des loyers. Enfin, deux projets seront lancés en précommercialisation à Antibes, en 2009.















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