Penser à soi et au locataire

Investir à la montagne signifie trouver l’appartement ou le chalet susceptible de vous correspondre et d’attirer les locataires potentiels. Pour cela, il faut savoir que le tourisme à la montagne a bien évolué ces dernières années. Déjà, en matière de typologie de bien, les petites surfaces n’ont plus la cote. “Les grands appartements de trois-quatre pièces, les 60 m2, se louent vite, ainsi que les deux-pièces, note Pascale Jallet, du SNRT. Si on s’y prend au dernier moment pour ses vacances, on trouvera un studio.”Au-delà du bien, il faut aussi penser aux services qui l’accompagnent. Une résidence avec services comprendra toujours l’accueil, la fourniture du linge et le ménage de fin de séjour. Mais elle peut offrir aussi en complément des services typiquement “montagne”, tels que la réservation de forfaits de ski, ou de cours pour les enfants, la livraison de paniers- repas… Les prestations de luxe peuvent aussi être de la partie. “À la montagne, l’aqualudisme est particulièrement apprécié, remarque Yannick Ainouche, directeur général du groupe Quiétude. Le spa,le hammam ou la piscine, sont toujours agréables au retour du ski.” Attention cependant, le luxe ne convient pas à toutes les familles. “Les prestations complémentaires dépendent de la station ainsi que du profil de la clientèle, relève Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre et Vacances Conseil Immobilier. Il ne doit pas y avoir d’inadéquation entre la résidence et la fréquentation, par exemple des résidences de luxe qui seraient installées dans des stations plutôt familiales. Les résidences doivent être assez occupées pour être exploitées dans de bonnes conditions et offrir une rentabilité satisfaisante.” Il faut aussi être attentif à ce que le lieu choisi prenne bien en compte le nouveau profil des vacanciers. En effet, au moins 30 % des touristes à la montagne ne skient pas, selon le SNRT. Finie, l’époque où les familles sillonnaient les pistes tous les jours pour amortir leurs forfaits ; désormais, les activités annexes sont très appréciées. Pierre & Vacances propose par exemple des promenades en raquettes, pour lesquelles la demande est en constante augmentation. Comme pour tout investissement immobilier, l’emplacement est crucial. Le produit classique se choisit plutôt au pied des pistes, dans les grandes stations en haute altitude, qui attirent tous les mordus de sports d’hiver, en Savoie, à Val d’Isère. La haute montagne, qui garantit l’enneigement, ajoutée à la réputation internationale, permettent d’éviter le phénomène de vacance locative. “En résidence de tourisme, l’objectif est évidemment d’assurer le taux d’occupation le plus élevé possible”, confirme Isabelle de Wavrechin. Le dispositif des zones de revitalisation rurale (ZRR) a cependant permis de développer la moyenne montagne. “La résidence en moyenne montagne bien conçue, dans un endroit de charme, peut être un bon plan, si une liaison est assurée par exemple pour aller skier plus haut”, note Pascale Jallet. Sans oublier les microniches : “La Vallée d’or, le Vercors, les Alpes du Sud recèlent des coins attrayants, mais il faut analyser les emplacements station par station”, relève encore Yannick Ainouche, de Quiétude. En tout cas, la moyenne montagne peut permettre un investissement moins cher, tout en offrant une bonne rentabilité. À condition de repérer le petit village pittoresque, ou la commune qui offre de nombreuses prestations complémentaires, telles qu’une piscine ou des animations locales.

Penser à soi et au locataire
Penser à soi et au locataire

Rentabilité et gestion


La rentabilité maximum offerte par les résidences à la montagne sera environ de 4%. “Il faut que le loyer soit en accord avec le marché locatif du secteur, prévient Pascale Jallet. Si l’exploitant promet une rentabilité de 8%,méfiance!”. La rentabilité (rapport entre le prix d’acquisition et les revenus locatifs) est diminuée lorsque vous décidez d’occuper le bien, une option généralement appréciée des investisseurs, qui en bénéficient en moyenne deux à trois semaines par an. De plus, cette période d’occupation ne se cantonne pas à votre seul bien. Les exploitants permettent souvent de choisir d’autres destinations figurant dans leur catalogue. Dans votre investissement, le choix de l’exploitant sera aussi primordial, puisque c’est lui qui vous garantit votre loyer. Mieux vaut miser sur les grands noms du secteur qui bénéficient d’un gros parc de résidences, à la montagne comme à la mer, pour diversifier les risques. Le choix de l’emplacement dans la station, mais l’orientation de l’immeuble aussi, au nord ou au sud, sont importants. “Les appartements se vendent souvent en l’état futur d’achèvement, mais on voit sur le plan où est situé le bien dans la résidence” observe Pascale Jallet. Bien placé, celui-ci peut vous garantir une rentabilité jusqu’à 4 %. Mais elle diminue avec les semaines d’utilisation, et le nombre de prestations annexes. L’avantage de ce type de biens se trouve aussi dans les dispositifs fiscaux dans lesquels ils s’inscrivent. La ZRR a été créée pour favoriser une meilleure répartition de l’aménagement touristique. Elle a notamment permis de valoriser des zones de moyenne montagne comme les Pyrénées, les Alpes du Sud ou la Maurienne. “La ZRR peut être un des produits d’entrée de gamme en gestion de patrimoine,un premier investissement qui peut-être accompagné de semaines d’occupation” souligne Christine Vassal-Largy, responsable du pôle immobilier de Thesaurus, société de conseil en gestion de patrimoine. Régi par la loi Demessine, le dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25 % du montant du bien acquis, plafonné à 50000 euros pour une personne seule et 100000 euros pour un couple. Soit une réduction de 25000 à 50000 euros, étalée sur six ans. Cela vous permet aussi de récupérer la TVA de 19,6 %. Dans ce cadre, la période d’occupation par le propriétaire ne doit pas excéder les huit semaines par an. Mais attention, cette disposition a favorisé le développement de résidences dans des zones avec peu de touristes, et l’apparition de nouveaux acteurs sans expérience sur le marché. Pour pouvoir en tirer parti, il faut toujours bien respecter les règles de l’emplacement, et bien mener son enquête sur le promoteur et l’exploitant. Les plus gros investisseurs opteront pour le statut de loueur en meublé, professionnel (LMP) ou non-professionnel (LMNP). En plus de la récupération de la TVA, le statut de LMP (inscription au registre du commerce, revenus d’activité supérieurs à 23 000 euros par an, ou 50 % des ressources du foyer fiscal) permet d’imputer le déficit foncier du revenu global. Le LMNP (pas d’inscription au registre du commerce, revenus d’activité inférieurs à 23000 euros) permet quant à lui de déduire des revenus locatifs l’amortissement, les intérêts d’emprunt, les charges, les frais de gestion. Cependant, la fin de ces dispositifs spécifiques est proche. Les ZRR finissent fin 2010, et les statuts LMP-LMNP seront sans doute modifiés prochainement. “Concernant le LMP, les investisseurs se positionnent sur ce dernier trimestre 2008. C’est d’autant plus pertinent qu’il se peut que la loi de Finances 2009 y apporte des modifications. Il vaut mieux tenir que courir” souligne Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre & Vacances Conseil Immobilier. Le marché locatif à la montagne tend aussi à se réduire. On compte déjà 220300 lits en résidences de tourisme à la montagne, et les trois dernières années ont été très riches en matière de construction. Une tendance qui va s’amenuiser en 2009, en raison du ralentissement de la production, et du seuil de saturation déjà atteint par certaines stations.


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