Paris : un marché de coups de coeur

Passages à l'abri des regards, étages mansardés, ateliers repensés en lofts : la capitale ne manque pas de génie pour séduire. D'autant qu'elle verdit et rallume la vie dans sa couronne et ses îlots vétustes. Plongée au coeur des arrondissements.

Paris : un marché de coups de coeur
Paris : un marché de coups de coeur

D'après les ventes, signées chez les notaires au 1er trimestre, le bourgeois Saint-Thomas d'Aquin, dans le 7e, s'est hissé au sommet des prix : 12090€/m2.



L'Odéon, à 11 830 €/m2, est battu. Aucun des deux quartiers n'est descendu de son piédestal depuis un an. Pis, leurs tarifs ont pris 12 à 13 %. Paris semble faire fi de la conjoncture, à première vue...


Vers une pénurie de biens ?


Les volumes de biens de seconde main mis en vente font le dos rond, en retrait de 20 à 30 %. “Un résultat assez correct en comparaison de régions qui ont chuté de 40 à 50%”, nuance Marcel Ricard, président de la chambre Paris-Île-de-France de la Fnaim, la fédération de l'immobilier. Les prix ont aussi baissé, mais à dose homéopathique (environ -5%) et pas dans les secteurs recherchés.


L'agent immobilier envisage un recul en 2009 de 7,5 % à 9 %, mais “ce n'est qu'une hypothèse”, se reprend-t-il. “D'ici à la fin de l'année, la tendance pourrait s'inverser car les taux d'intérêt baissent et les banquiers se montrent moins frileux, mais plus regardants sur les dossiers qu'en 2007”.


Entre la prise de mandat et le compromis de vente, les délais sont passés de 40 à 70 jours. C'est peu, mais beaucoup pour Paris. Depuis mars, un regain d'activité se fait sentir en visites, en coups de téléphone.


Les investisseurs reviennent sur le marché, à la recherche de studios et de 2-pièces. “On trouve de tout à Paris, et notamment de belles surfaces, de 75 à 150 m2, ajoute Marcel Ricard,Mais les biens au-dessus de 200 m2, entre 1 et 3 millions d'euros, s'écoulent un peu plus difficilement vu un retrait de la clientèle étrangère.”.



L'effet Scellier dans le neuf.


Plus rares sont les produits sur plans. L'an dernier, selon les relevés de l'Adil 75, s'est joué autour du chiffre “300” : 326 logements vendus, 349 mis en vente, 358 disponibles. Un marché étroit en comparaison des 2 000 lots disponibles des Hauts-de-Seine et des 1 200 du Val-de-Marne. Le prix moyen de 8 112 €/m2 (- 3 %) était le double de celui de la Seine-Saint-Denis et de la grande couronne.


La durée de commercialisation était de 13 mois, un délai bref qui traduit le manque d'offres. Sur ce marché aussi, le niveau d'activité remonte, stimulé par le dispositif Scellier en direction des investisseurs.


“Nous avons découpé nos grands appartements en 2-pièces et tout a été vendu immédiatement”, témoigne la négociatrice d'un programme du 19e. Des commercialisations, suspendues au 4e trimestre, reprennent.


Peu d'opérateurs annoncent des lancements imminents, mais des études sont en cours, des permis à l'instruction...


Construire à Paris n'est pas une mince affaire.


Il faut trouver l'un des rares terrains mutables et surtout “purger” des recours offensifs : bien des riverains préfèrent un espace vert à de nouveaux voisins.


Des aides pour le premier achat. Afin de retenir les primo-accédants au budget modeste, et favoriser ainsi l'équilibre social, la Ville de Paris a mis au point deux prêts à 0 % d'intérêt, valables dans l'ancien et le neuf : le Prêt Paris logement et le Prêt Parcours résidentiel pour les locataires du parc social, désireux d'acheter dans le privé.



La cote des arrondissements dans l'ancien et le neuf


Le 1er est l'arrondissement le moins dense, avec 40 % de jardins, et le plus grand pourvoyeur de logements vacants. La part belle revient aux forum des Halles, promis à une couverture de verre et de végétal en 2012.



La “Samar” va remodeler sa silhouette avec, à la clé, un pôle commercial, un hôtel, une crèche et des logements sociaux, en déficit dans l'arrondissement. Depuis un an, le tarif des Halles est stable, à 8 390 €/m2 (Base Bien/Notaires Paris-Île-de-France, au 31 mars).


Le 2e émarge à 7 430 €/m2 (le prix du 16e !), en hausse de 5,7 % sur 12 mois. Dans le Sentier, vient de démarrer une Opah qui ressuscitera 4 000 logements jusqu'en 2013.


Les 3e et 4e, terres du “Marais”, ont gaillardement pris 3% au 1er trimestre, respectivement à 7 840/m2 et à 9 250 €/m2. L'Hôtel de Portefoin, restauré par Soferim, se commercialise entre 9 500 et 11 500 €/m2 tandis que les Ateliers du Marais, un bâtiment des années 70 réhabilité, s'enlèvent à 970 000 € en 4-pièces et à 255 000 € en studio. Matière grise et vieilles pierres font bon ménage : le 4e accueille le nombre le plus élevé de diplômés de l'enseignement supérieur. 60 % des foyers se composent d'une personne.


5e, 6e, 7e. Le 5e a baissé la garde (- 4,9 % sur un an et -8 % en 3 mois) à 7 820 €/m2, mais le 6e, l'arrondissement le plus onéreux de Paris, ne perd pas de sa superbe à 10040€/m2 (+2 % sur un an), suivi par le 7e, à 9 760 €/m2 (+4,2 %).


8e, 9e, 10e.7 970 €/m2 dans le 8e, 6 570 €/m2 dans le 9e, 57 00 €/m2 dans le 10e. De 1 à 3,5% ont été perdus au 1er trimestre.


Les 11e et 12e se sont maintenus à 5 900 et des poussières d'euros, mais en retrait de 1,5 à 2 % au début de l'année. Paris-Ouest livrera deux projets sur plans avant la fin de l'année : l'un, rue de Lappe, entre 8 700 et 10 000 €/m2 ; l'autre, boulevard Diderot, où des 100 m2 et au-delà, en duplex, valent de 1 029 000 à 1 220 000 €, avec box en plus à 25 000 €.


13e, 14e. Montparnasse confirme à 7990€/m2, en hausse de 7 % sur un an. Des prix que rejoignent ceux de Paris Rive Gauche, où un projet de Nexity, en cours de travaux près des Frigos, vaut entre 8 300 et 11 000 €/m2, parking inclus.


15e, 16e, 17e. L'heure est aux grands projets : requalification du Front de Seine et du centre commercial Beaugrenelle qui passera de 27 000 à 45 000 m2 en 2012, 3e de la capitale par sa taille. Le ministère de la Défense va se regrouper à Balard. Près du parc des Expositions, le projet pharaonique du Triangle, une tour de bureaux en forme de pyramide, redonnera un élan au quartier...


À 6 470 €/m2, le 15e a perdu 2,2 % en un an et 4,7 % au cours des trois premiers mois. Des programmes sur plans pointent près du parc André Citroën (Cogedim), à la Convention (Vinci, Financière Rive Gauche), à Pasteur (Bouwfonds Marignan) et rue Viala (Ogic/BNP Paribas), autour de la réhabilitation de la tour Lopez.


Une rareté : des maisons aux jardins sur rue, “à la mode de Chelsea”, souligne la négociatrice de Philia en argumentant sur “les deux étages avec ascenseur créant un puits de lumière depuis la terrasse”, la cave aménageable...



Une alternative au “dernier étage terrasse”, à peu près au même prix : 1 450 000 €. Hormis la porte Dauphine, en hausse de 3,3 % à 8090€/m2, le 16e a perdu 2,4 %. Sur le site de la gare d'Auteuil, se dessine un projet de 350 logements, dont la moitié à caractère social. Roland Garros et le stade Jean Bouin feront peau neuve.


Le 17e est stable, à 6 190€/m2, mais avec un pic de 7 500 €/m2 à Monceau. L'aménagement de Clichy-Batignolles sera réorienté pour incruster la Cité judiciaire de Paris.


Les premiers 80 logements privés (Nexity) seraient lancés fin 2009/début 2010. Sur l'avenue de Clichy, se dissimule un passage historique longé d'hôtels particuliers, la cité des Fleurs, sur laquelle donne un projet neuf (Coffim).


18e, 19e et 20e. Côté pile, des valeurs sûres entre 5 000 et 6 000 €/m2 : Lamarck Caulaincourt, La Villette, Le Père Lachaise...


Côté face : les tarifs les plus abordables de Paris, à la Goutte d'Or et à La Chapelle, entre 4 200 et 4 500 €/m2, en baisse de 8 à 11% en un an. La couronne du 18e et 19e est l'hôte de la grande opération d'aménagement Paris Nord-Est qui sera, sans doute, le pendant de Paris Rive Gauche, au sud. Un programme architectural vient de démarrer à l'emplacement de l'ancien hôpital Claude Bernard du 19e (BNP-Paribas).



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