Paris et 1re couronne : les lancements de programmes neufs

En Île-de-France, l'offre neuve disponible correspond à quatre mois de ventes. Idéalement, le marché ne pourrait se fluidifier qu'avec dix mois de stock. Fort heureusement, des lancements s'annoncent dans la capitale, et d'autres, plus généreux, en périphérie.

Paris et 1re couronne : les lancements de programmes neufs
Paris et 1re couronne : les lancements de programmes neufs

Paris s'emballe. Le marché des petites surfaces est devenu fou au dernier trimestre 2009", martèle Thierry Latrige, chasseur immobilier, une profession dans l'air du temps compte tenu des difficultés à mettre la main sur un appartement de la capitale.



"Un bien ancien de qualité, comme un 25 m2 du 14e ou 15e, se vend en 24 heures malgré ses 180 000 à 200000€", poursuit ce pêcheur de perles, conscient que Paris vit une surchauffe, faute d'offres suffisantes. Le candidat à la location n'est du reste guère mieux loti que l'aspirant propriétaire : "Dès qu'une annonce paraît à Paris, voire à Levallois, Montrouge ou Asnières, il faut se présenter dans les 48 heures, en sachant que le propriétaire recueillera une dizaine de candidatures satisfaisantes, même pour un appartement loué 1500 €par mois".


Ce microcosme serait-il donc réservé à une bienheureuse élite ? Oui, car les moyennes parisiennes sont très élevées à l'achat, dans les 8 000 €/m2 sur le marché neuf et les 6000€/m2 dans l'existant. Non, car il existe quelques solutions pour poser ses valises durablement dans cette capitale mythique et ses alentours, particulièrement dans le cadre de la primo-accession.



Quelques lancements à Paris


À Paris, trois types de prêt sans intérêt sont consentis au primo-accédant : le prêt à 0% de l'État, le prêt Paris logement 0% de la Ville de Paris et le prêt parcours résidentiel, également de la Ville de Paris, mais réservé aux sortants du circuit HLM parisien.


Ces dispositifs s'appliquent aux biens anciens et neufs. Un bonus : le prêt de l'État double sur un appartement neuf. Encore faut-il que l'achat concerne une résidence principale, que les plafonds de ressources du candidat ne dépassent pas un certain seuil, etc. Cela vaut tout de même la peine de se documenter, ne serait-ce que sur le site Internet de l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement) : www.anil.org


À ces aides s'ajoutent les possibilités de TVA à 5,5 % de quelques programmes neufs, comme Tendance Montmartre (Bouwfonds Marignan), rue de Clignancourt (18e). À une centaine de mètres de la porte de La Villette (19e), 15% de la clientèle du 19 de BNP Paribas Immobilier a bénéficié du Passfoncier, et par voie de conséquence, de la TVA à 5,5%. Hors réduction de taxe, le tarif s'élève à 6100 €/m2, parking non compris.


Ce prix, sage pour la capitale, s'explique par le devenir du quartier, encore excentré, mais promis au tramway en 2012, le long du boulevard Mac Donald. La Zac Claude Bernard, dans laquelle s'inscrivent ces bâtiments, donnera naissance à un éco-quartier en basse consommation et mixé selon la tradition parisienne avec des bureaux, une crèche, une résidence pour personnes âgées, peut-être un pôle de loisirs... Site également en reconquête, le quartier Pajol (18e) a démarré la construction de la grande halle à toiture photovoltaïque qui affirmera le renouveau des lieux. À quelques pas, LNC a lancé les travaux des Terrasses Pajol, dont une dizaine d'appartements restait en lice fin février à 7000€/m2, hors parking. Dans le meilleur du 20e, rue des Pyrénées, le 2-pièces du 20e Avenue (RD Promotion/Cogedim) revient à 7400 €/m2. Cogedim lance aussi une petite résidence quai de Jemmapes, le quartier en ascension du 10e, près du canal Saint-Martin. Pour des budgets plus conséquents, le promoteur annonce un projet rue de Vaugirard, au métro Convention, un lieu réputé pour son esprit village. En février, Vinci Immobilier a ouvert le bureau de vente d'Oressence, près de la bibliothèque François Mitterrand (13e), au coeur de Paris rive gauche. Créé vers 1995, donc en devenir durant des années, ce quartier où officie le fleuron de l'architecture, a fini par être apprécié. Le programme est présenté à 8 366€/m2 de moyenne.


À 8850 €/m2,Nexity vient de jeter les bases de Quintessence, le premier programme des Batignolles, près de la rue Cardinet (17e).



L'ancien parisien à la hausse ?


Le bel ancien parisien demeure prisé, luxe convoité particulièrement par une clientèle internationale. Barnes, spécialiste de l'immobilier de prestige, observe que les Russes et les Américains ont abandonné la place aux Européens (Suisses, Belges, Allemands, Italiens...), aux Sud-Américains et aux Asiatiques, dont de nombreux industriels chinois.


Ce conseil en immobilier traite avec une clientèle internationale 50% de ses transactions entre 1 et 5 millions et 70% au-delà de 5 millions. "Aucun bien de qualité, en étage, n'a été proposé à moins de 10000 €/m2", admet-il en mentionnant le record d'un appartement du quai Anatole France (7e), cédé à 51000 €/m2. Sans pousser jusqu'à ce luxe suprême, de bons produits sont sur le marché, mêlant le cachet de l'ancien aux mises aux normes du neuf. Dans le Marais, par exemple, l'hôtel de Portefoin, au 12 de la rue éponyme, a été restructuré par Soferim.


Derrière la façade en pierre de taille, les corniches moulurées et les balcons ouvragés, se dissimulent des petites et moyennes surfaces d'une grande hauteur sous plafond, comme ce 66 m2 à 8 700€/m2. Catella Résidential commercialise aussi une centaine d'appartements mis aux normes actuelles dans des immeubles haussmanniens du 10e, mais aussi rue Blanche, rue Pierre-Demours et rue de Courcelles. Dans ce dernier bâtiment, 60% des biens ont trouvé preneurs en six mois. "Les prix s'affichent un peu en retrait par rapport à ceux du neuf, mais très légèrement étant donné la pénurie de biens de qualité", précise Claude Cayla, le président de Catella Residential. Dans son ensemble, le marché parisien de seconde main vient de subir des soubresauts.


Après avoir été gelé jusqu'au printemps dernier, il retrouve quelques couleurs, mais demeure structurellement déficitaire, surtout en grands appartements. Dans ce contexte anémique, la hausse des valeurs guette.


Christophe du Pontavice, président d'Efficity, fait état d'une "remontée des prix de 2 à 4 %" fin 2009, après une baisse de près de 8% entre juin 2008 et mars 2009. Malgré cela, son modèle d'agence immobilière low cost, percevant 1 à 3% de commission, enregistre une demande soutenue en Île-de-France : 30000 contacts par mois sur le site Internet et 70 000 inscrits en recherche active.



La région garde la cote...


Une relance en périphérie


Dans le bureau de vente du groupe Nacarat, à Boulogne, le téléphone sonne fréquemment.


Au bout du fil, des clients potentiels s'informent sur les possibilités de TVA à 5,5% du programme sur plans 70'Sud. Quoique situé au beau milieu des anciens terrains de Renault, ce projet joue l'atout d'une TVA réduite en raison de son inscription dans le périmètre Anru du pont de Sèvres. En basse consommation, un appartement du 1er étage vaut 6500 €/m2 avec TVA à 19,6%. Rare dans les Hauts-de-Seine, la TVA à 5,5% fleurit en revanche en Seine-Saint-Denis, par exemple à Saint-Denis et Aubervilliers ou encore à Bobigny, Drancy, Bondy et Romainville.


Ascenseur social du primo-accédant, ce département offre des prix doux avec TVA à 5,5%: à Bobigny, près de l'hôtel de ville, le 2-pièces des Terrasses d'Éole (Cogedim) est proposé à 2900€/m2 ; un 4-pièces du Grand Angle (Constructa) s'enlève à 3080€/m2 à Aubervilliers ; un appartement en basse consommation de la résidence Terra Natura de Pierre Étoile, au Bourget, revient à 3350€/m2... Bon compromis entre les Hauts-de-Seine et la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne, peu bâtisseur au cours des dernières années, retrouve le chemin d'une certaine production à Charenton (Cogedim), Créteil (Pitch Promotion), Choisy-le-Roi (Expansiel, Icade), L'Haÿ-les-Roses (Bouygues Immobilier, BNP Paribas Immobilier)... Pour sa part, Bouwfonds Marignan annonce un lancement au Perreux-sur-Marne et "poursuit (sa) politique de maîtrise des prix". De la même façon, la profession a dans l'ensemble revu sa grille tarifaire. L'acquéreur peut-il prétendre dans ces conditions à des négociations additionnelles, comme en 2008 et 2009 ? Des remises de 2 à 3% sont souvent accordées lors des week-ends d'ouverture et des fins de programmes peuvent être sujettes à l'offre des "frais de notaire". L'achat d'un grand appartement pourrait tirer parti de la reprise plus calme de cette catégorie de produits.



Investir selon son profil


Investir dans un bien à mettre en location, est-ce raisonnable compte tenu des pics d'achat à Paris et dans certaines communes de 1re couronne ? "L'acquéreur ne doit pas considérer exclusivement le revenu facial", réplique Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel, un groupe présent dans les divers métiers de l'immobilier. "Le potentiel de plus-value à la revente et les avantages liés à la défiscalisation pèsent aussi sur la qualité de l'achat, justifie-t-il. Rien que le 'rendement fiscal' du dispositif Scellier s'élève à 2,8%. Sans compter que l'accès à l'immobilier se montre particulièrement privilégié en France, le seul pays d'Europe où le bien peut s'acquérir sans débourser un euro au départ." En termes de rendement locatif pur, l'opérateur estime que le marché parisien offre 2,5 à 3%, mais résiste aux crises et assure une forte demande de locataires. De surcroît, c'est l'un des premiers secteurs à repartir à la hausse dès que les prix remontent. La périphérie proche maintient son attractivité avec une rentabilité de 4%, voire de 5% dans le nord, le sud et l'est. Dans le croissant ouest (Boulogne, Levallois, Neuilly), les valeurs s'approchent de celles de la capitale pour un rendement de 3,5%. À Issy, les prix, qui se situent entre 6000 et 7000€/m2, n'ont pas flambé, et la rentabilité peut atteindre 4%. Ceci étant, quel type de bien choisir en fonction de son profil ? Olivier Bokobza recommande au primo-investisseur un achat neuf éligible au Scellier, dans le but d'éviter les mauvaises surprises des travaux de rénovation. La résidence avec services, assortie du dispositif Scellier/Bouvard, convient à l'investisseur qui n'a pas le temps de gérer son bien. Ce dispositif spécifique ne concerne que les résidences médicalisées, pour handicapés, de tourisme d'affaires ou de loisirs classées ou encore dédiées aux étudiants. BNP Paribas Immobilier lance ainsi une résidence pour étudiants à Châtillon, dont le ticket d'entrée vaut 90 000 à 100000€ HT et le rendement est garanti à 4,5%. Cet investissement s'apprécie pour la sérénité qu'il procure, mais, en retour, la plus-value potentielle demeure maigre. A contrario, un bien ancien, acquis occupé, offre de belles perspectives de revente. Tels ces appartements que BNP Paribas Immobilier vient de mettre sur le marché à Courbevoie, pour le compte d'un institutionnel, à 3900€/m2 et loués pour six ans. Ces produits subissent une décote de 15 à 20% du fait de leur occupation, cependant leur rendement locatif ne dépasse pas 2 à 2,5%. Quant à l'ancien traditionnel, il serait plutôt réservé à une clientèle chevronnée, experte en travaux et déjà détentrice d'un patrimoine immobilier. Au hitparade des atouts: la possibilité de créer un déficit foncier et ainsi éponger d'éventuels revenus locatifs positifs.



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