Opération séduction pour le neuf sur la Côte d’Azur

Afin de valoriser l’attractivité du littoral auprès des investisseurs tout en répondant à la demande locale, élus et promoteurs élaborent des partenariats dans l’immobilier neuf.

Opération séduction pour le neuf sur la Côte d’Azur
Opération séduction pour le neuf sur la Côte d’Azur

En l’espace de dix ans, le Var et les Alpes-Maritimes ont respectivement gagné 109 000 et 68 000 habitants. La bande de littoral bordant les deux départements conserve une attractivité qui ne s’est jamais démentie, avec pour corollaire, celui d’une situation de cherté : « Le marché des Alpes-Maritimes reste un marché hors norme, avec des prix nettement plus élevés que la moyenne du marché national, rappelle Cyrille Nottet, président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Côte d’Azur-Corse. Ainsi, les 3 080 logements neufs vendus par les promoteurs en 2011 dans les Alpes-Maritimes l’ont été à un prix moyen de 5 400 € le m2, soit une hausse de 3 % en l’espace d’un an, hausse qui n’est pas en soi déraisonnable, mais qui aboutit à un niveau où l’acquisition d’une résidence principale devient souvent inenvisageable.


Des écarts de prix


Bien évidemment, la Côte d’Azur est composée de micro-marchés, et il convient de ne pas généraliser la situation.  Par comparaison, le prix moyen des logements neufs vendus dans l’est varois, qu’on a coutume de rapprocher de par son profil de celui des Alpes-Maritimes, affichait fin 2011, selon l’Observatoire immobilier de Provence, une moyenne de 5 548 € le m2 tandis que la partie ouest se situait tout de même à 4 262 € le m2. Certes, il existe, quand on y regarde de plus près, des écarts entre les principales villes azuréennes : la communauté urbaine de Nice affichait au 3e trimestre 2011 un prix moyen des transactions de 5 106 € le m2 habitable, La Seyne et Toulon à un peu moins de 4000€ le m2, et Fréjus, à près de 4 200 € le m2. Encore faut-il prendre ces moyennes avec une prudence extrême, en tenant compte de la nature des programmes sur le marché.


Des partenariats public-privé dans l’immobilier neuf


Pour faire face à la pénurie de foncier, l’intérêt de constituer des partenariats public-privé pour élaborer des opérations avec des municipalités, à destination des actifs aujourd’hui exclus du marché, s’est fait jour depuis des années. Comme l’explique un promoteur, « ces initiatives nécessitent une vraie ingéniosité car il faut à la fois se fixer des objectifs de clientèle et éviter toute spéculation ». Et dès 2005, les acteurs ont pris conscience de cette nécessité, comme avec l’une des premières opérations ainsi réalisée à Mandelieu, où promoteurs et municipalité se mirent autour d’une table pour concevoir un projet destiné à des actifs jusqu’ici incapables de devenir propriétaires de leur logement. Pour répondre à la demande, les collectivités prennent de plus en plus d’initiatives. Par exemple, la Communauté urbaine Nice Côte d’Azur s’est engagée à développer une offre de logement en accession à coût maîtrisé à destination des primo-accédants.


Des logements en accession à prix maîtrisés


Depuis le 18 avril 2011, cette volonté a pris la forme d’un partenariat entre la Métropole, les promoteurs et les bailleurs sociaux proposant des logements intermédiaires à moins de 3 650 €/m2, parking inclus, sous conditions, avec une clause antispéculative. Parmi les opérations concernées, figure Belle Rive, dans le quartier Pasteur, à l’est de Nice. L’opération avec TVA réduite, signée Bouygues Immobilier et comprenant 31 logements, est livrable à partir du 4e tri- mestre 2013. Le même opérateur est aussi présent, en accession maîtrisée, avec la résidence GallieNice, à proximité de la vieille ville, entre l’avenue Pauliani et l’avenue Gallieni, pour une livraison à partir du 1er trimestre 2014. « Les promoteurs font beaucoup d’efforts pour s’adapter et proposer des programmes à des prix plus adaptés à l’accession. Désormais, il existe un marché considérable pour ce type de logements, sans oublier le potentiel que représente le projet de la Plaine du Var », explique Cyrille Nottet.


 


 


Un écoquartier à la Plaine du Var


Sur près de 10 000 hectares, l’Eco-Vallée de la Plaine du Var est une Opération d’intérêt national (OIN) au même titre que La Défense à Paris, ou encore Euroméditerranée à Marseille, et où l’habitat constitue un volet très important (écoquartier de la Digue à Saint-Martin-du-Var, Nice Méridia...). C’est dans ce cadre que Cogedim et Bouwfonds Marignan réalisent l’écoquartier Nou, à Carros, aux portes de Nice, en proposant des logements où le prix moyen au m2, hors parking, est inférieur à 4 000 €/m2, ce qui resolvabilise une clientèle vers l’accession à la propriété. Et que ce soit en accession ou en locatif social, la prise de conscience des collectivités est désormais tangible. Deux exemples : La Seyne-sur-Mer impose 30 % de logements sociaux sur les nouvelles opérations lancées sur son territoire et les Alpes-Maritimes ont enregistré l’an dernier 920 ventes en bloc à destination des bailleurs sociaux, soit un tiers de la totalité des ventes de logements neufs enregistrée !


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