Nos conseils pour bien investir dans l'immobilier neuf

Les mesures prises par le gouvernement pour doper le secteur ont étoffé l’offre. Dispositif locatif Pinel, résidences avec services ou SCPI, suivez nos conseils pour des investissements gagnants.

Nos conseils pour bien investir dans l'immobilier neuf
Nos conseils pour bien investir dans l'immobilier neuf

L’année 2015 se présente décidément sous de meilleurs auspices que 2014. Depuis la mise en application du plan de relance de Manuel Valls pour doper la construction et la production de logements, l’amélioration est très nette. Elle s’est fait sentir dès le dernier trimestre 2014 et s’est poursuivie au cours des premiers mois de 2015. En témoigne la dernière note de conjoncture de la Fédération des promoteurs immobiliers relative au 1er trimestre 2015. Sur les trois premiers mois en effet, les réservations ont grimpé de 10,4 %, portées par les ventes aux particuliers (+20 %). Petit bémol, les ventes en résidences services, en revanche, baissent de 7,7 % par rapport à la même période sur 2014.


Le neuf porté par les investisseurs


Cette embellie tient essentiellement aux investisseurs qui, semble-t-il, font à nouveau confiance à l’immobilier et dont le retour dans les bureaux de vente est tangible. Leur part dans les ventes grimpe de 59,4 % sur le 1er trimestre 2015 par rapport au 1er trimestre 2014. Sur un an, les investisseurs sont à l’origine de 49 % des ventes (37 % au 1er trimestre 2014). Dans le neuf, ce regain d’activité s’explique surtout par la mise en place du dispositif Pinel, beaucoup plus souple que le précédent (le Duflot) ainsi que par la réforme du zonage dans laquelle ce régime s’inscrit. L’amélioration de la conjoncture économique rend aussi les investisseurs plus optimistes. Selon un sondage Foncia réalisé en partenariat avec l’institut de sondage BVA en mai 2015, 56 % des Français considèrent que les douze prochains mois sont une bonne période pour investir dans l’immobilier. Ils n’étaient que 45 % à partager cet avis en 2014. Et ils ne sont plus qu’un tiers à anticiper une dégradation de leurs finances (contre 42 % en 2014). S’ils sont, dans l’ensemble, plus optimistes, c’est qu’ils considèrent que les conditions structurelles du marché sont bien meilleures. Une majorité de Français estime en effet que le nombre de biens immobiliers disponibles (70 % des sondés) et les prix au mètre carré (60 % des interrogés) sont désormais favorables à l’investissement immobilier. Idem pour les conditions d’emprunt (76 % des sondés). Ce dernier élément constitue sans nul doute une des raisons essentielles du regain d’activité.


Des taux d'emprunt historiquement bas


Jamais depuis l’après-guerre les taux des crédits immobiliers n’avaient été aussi bas qu’au cours des premiers mois de 2015. Et s’ils remontent un peu depuis quelques semaines, pas de panique ! Ils restent encore très attractifs. Qu’on en juge ! Selon meilleurtaux.com, un bon profil peut obtenir 2,05 % sur 15 ans, 2,25 % sur 20 ans ou encore 2,58 % sur 25 ans. Les excellents profils peuvent décrocher beaucoup mieux, respectivement 1,50, 1,69 et 1,97 % ! « Si le mois de juin a marqué la fin de la baisse globale que nous avons connue depuis plusieurs mois, la hausse des taux observée ces dernières semaines n’est pas, pour le moment, généralisée », note Maël Bernier, porte-parole du site. Un avis que partage empruntis.com qui pronostique le statu quo. « Une période de stabilisation avec, çà et là, des hausses marginales qui pourraient intervenir durant l’été, explique Cécile Roquelaure, directrice de la communication et des études chez Empruntis pour le dernier trimestre, il faudra attendre début septembre pour avoir de la visibilité sur les politiques des banques ainsi que sur les indicateurs macroéconomiques qui joueront également un rôle important : inflation, reprise économique. »


La pierre, l'un des placements les plus sûrs 


En attendant, les fondamentaux sont excellents pour les investisseurs. Outre la conjoncture qui s’améliore, les taux au plus bas et les prix qui ont baissé, sans pour autant s’effondrer, l’immobilier continue de démontrer sa capacité à servir les investisseurs en recherche d’un placement pérenne, et à leur offrir un revenu stable et des rentabilités tout à fait honorables au regard des placements financiers, comme le démontre la dernière étude de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière). Selon cet institut, « les actifs immobiliers “physiques” (logements, bureaux) présentent une volatilité légèrement supérieure à celle des obligations, mais elle est très nettement inférieure à celle des actifs boursiers ». La « pierre » reste donc l’un des placements les plus sûrs qui existent et les investisseurs l’ont bien compris. D’autant qu’elle répond à toutes sortes d’objectifs : se constituer un patrimoine, compléter ses revenus, loger un parent, défiscaliser… Ceux qui n’ont pas encore investi ont donc tout intérêt à se lancer maintenant !


 

CONDITIONS DU DISPOSITIF PINEL
Logements éligibles
Logements neufs RT 2012 (BBC 2005 si permis obtenu avant le 1er janvier 2013), locaux transformés en logements
Zones géographiques (1) A bis, A, B1 et B2 (cette dernière zone uniquement sur dérogation préfectorale)
Plafond de prix au m2 5 500 € (toutes zones confondues)
Plafond de prix de revient de l’investissement 300 000 €
Plafonds de revenus des locataires Oui (selon zone géographique et composition du foyer)
Plafonds de loyers (2) Zone A bis : 16,82 €/m2 - Zone A : 12,49 €/m2
Zone B1 : 10,06 €/m2 - Zone B2 : 8,74 €/m2
Location ascendant/descendant Oui
Durée d’engagement 6, 9 ou 12 ans
Taux de la réduction d’impôt 12 % sur 6 ans - 18 % sur 9 ans - 21 % sur 12 ans
Nombre d’investissements par an 2 maximum dans la limite de 300 000 €
Plafonnement des niches fiscales Oui (10 000 € par an)
(1) Consultez le zonage fixé par arrêté du 1er août 2014, modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014 en vigueur depuis le 15 octobre 2014.
(2) Plafonds modulés en fonction de la superficie du bien.

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