Naissance de nouveaux quartiers en Ile de France

L'éveil de la conscience écologique et la recherche de l'équilibre social incitent à édifier une nouvelle génération de quartiers. Enquête dans ces territoires où pointe une offre importante de logements.

Naissance de nouveaux quartiers en Ile de France
Naissance de nouveaux quartiers en Ile de France

Les réservations d'appartements se sont avérées dynamiques au dernier trimestre 2009, et les premières semaines de l'année ont suivi une évolution similaire.



Profitant de cette embellie, conscient que les aides gouvernementales s'éteindront, le secteur de l'immobilier redouble de lancements en Île-de-France, un marché hautement sollicité. Une offre de belle ampleur se présente dans des quartiers nouveaux ou en renouvellement urbain. Lors du démarrage des opérations d'aménagement, ces secteurs ne forcent pas l'admiration au premier coup d'oeil. Ils comportent des bâtiments à démolir, des terrains vagues, des engins de chantier ici et là. Pour autant, certains vont prendre une tournure spectaculaire.


Ce sont souvent de beaux quartiers en herbe, environnementaux et architecturaux.



Les Batignoles se lancent dans la construction de 3 400 logements


Le coup d'éclat du moment se situe aux Batignolles, sur les 50 hectares ferroviaires du 17e , dévolus à un moment donné au village des Jeux Olympiques. Le projet se veut hétérogène, comme une ville ancienne, aux antipodes de la monotonie des constructions des années 60. Ainsi, le bâti contemporain voisinera avec le patrimoine existant, à restaurer, comme les “décors de l'Opéra” construits par Garnier, l'horloge ou la gare Cardinet. L'enjeu sera de lisser la fracture avec Clichy, la voisine, et d'agréger le site à des quartiers sans grande ressemblance : les populaires Epinettes, le bourgeois Pereire, les animées Batignolles.


3 400 logements sont programmés pour l'accueil de 6 500 habitants (voir l'interview de la Semavip, l'aménageur du site). En ce qui concerne l'accession à la propriété, le coup d'envoi vient d'être donné par Nexity Féréal à 8 500 €/m2 de moyenne. “Ce sont des appartements avec vue sur parc et la tour Eiffel, des perles rares comme on en voit très peu”, argumente le directeur marketing Denis Collot. L'une des pièces maîtresses du projet sera effectivement le parc Martin Luther King de 10 hectares, à peu près aussi vaste que le parc André Citroën du 15e. Plus de 4 hectares sont déjà achevés et ouverts au public. L'ensemble sera terminé en 2015.


Au nord, vers la porte Clichy, l'équipement poids lourd sera le futur palais de Justice de Paris et la direction régionale de la Police judiciaire, l'ancien “quai des orfèvres”.


Un établissement public d'aménagement a la charge de réaliser cet équipement sur une emprise qui a donné lieu à un accord entre l'Etat et la Ville de Paris. Autres équipements du quartier, plus mineurs, mais indispensables : trois crèches, des infrastructures scolaires et sportives, un centre de protection maternelle et infantÎle… Des projets structurants de transports sont à l'étude, comme le prolongement de la ligne 14 du métro et du tramway des Maréchaux.


La construction d'un parking de 600 places a été décidée sous le mail de la rue Cardinet.


Pour prendre connaissance d'informations complémentaires : www.clichybatignolles.fr



Issy fait fort : 1 500 logements


Gros morceau de ville de 12 hectares, le quartier du fort d'Issy-les-Moulineaux lancera à partir de mai ses 1 500 logements, dont certains avec pass-foncier (Kaufman et Broad, Bouygues Immobilier et BNP Paribas Immobilier/Vinci). Les bâtiments mettront en pratique la domotique dans tous ses états : webcam, commande à distance des courses, des persiennes… Comme aux Batignolles, le patrimoine sera en partie conservé, telles les casemates du fort destinées aux commerces. Deux écoles et l'extension du collège de la Paix sont inscrites dans le projet urbain de même que des transports : bus local Tuvim, probablement une ligne entre la porte de Vanves et la place de la Résistance, escalier mécanique couvert descendant vers la gare RER Issy. Cette “cité du numérique” sera finie en 2015. Egalement sous les feux de la rampe, le quartier des bords de Seine attaque sa 2e tranche, plus proche du fleuve que la 1ère et en limite d'Isséane. 500 logements seront lancés d'ici à la fin de l'année, dont environ 160 du groupement Coffim/Eiffage et 275 de BNP Paribas Immobilier, à côté du futur siège social du promoteur. Un petit îlot public portera à 25 % le pourcentage de logements sociaux du quartier, équivalent à celui de la ville (24 %). Ce territoire a bien évolué ces derniers temps en accueillant un habitat résidentiel, des équipements de proximité (crèches, groupes scolaires, gymnase…) et le siège de Canal Plus. Pour le moment, d'ultimes appartements sont en vente à 5 700€/m2 (Sefri Cime), quai de la bataille de Stalingrad. L'ouvrage a été conçu par J.-M. Wilmotte, figure de proue de l'architecture et maître d'oeuvre de la médiathèque du quartier. Issy s'enrichit régulièrement de bâtiments contemporains d'une certaine qualité architecturale. Tant “Eos”, l'immeuble de Microsoft, que “Galéo”, le siège de Bouygues Immobilier, créent des repères dans cette ville en pointe sur l'urbanisme.



Nanterre : 400 logements


D'une puissance architecturale aussi, le projet “Seine Arche” décline vingt terrasses de gazon longées d'immeubles entre l'arche de La Défense et la Seine, à Nanterre. Celles-ci sont dans l'axe des Champs-Elysées et de la même largeur que l'avenue du 8e.


À terme, à l'issue de la couverture de l'avenue Charles de Gaulle à Neuilly, une large voie piétonne reliera les terrasses, le parvis de La Défense et la porte Maillot puis se fondera dans la Grande Armée et les 81 appartements de standing verront le jour Boulevard Mac Donald dans le 19e arrondissement à Paris Dans le futur quartier de Clichy-Batignolles, le bâti contemporain voisinera avec le patrimoine existant Champs-Elysées. À ce jour, une bonne partie des terrasses est réalisée, tout au moins jusqu'à La Croisée, à peu près à mi-chemin du projet. L'Epasa, en charge des aménagements, vient de signer pour la construction de bureaux supplémentaires, justement à La Croisée, et de 400 logements privés et sociaux en locatif ou en accession.


Les prix de l'habitat sont maîtrisés à 4500 €/m2 avec parking, une moyenne très basse pour les Hauts-de-Seine. Parmi les programmes en accession : une co-promotion de 89 appartements (Crédit Agricole Immobilier/Promaffine) et une fin de commercialisation de BNP Paribas Immobilier.


Cependant, le primo-accédant, dont les ressources entrent dans le cadre des aides actuelles, demeure le maître du jeu. À l'automne, 36 appartements en accession sociale avec TVA à 5,5 % lui seront réservés (Logipostel). De même que des lots de deux programmes du quartier Hoche, avec accession encadrée ou pass-foncier : l'un de Nexity Apollonia à 3 150€/m2 hors parking, l'autre de Philia à 3 730 €/m2. En bordure du parc du chemin de l'île, l'écoquartier Hoche, d'environ 600 logements, a été lauréat du grand prix de l'environnement 2009 des villes d'Île-de-France. Ses bâtiments en basse consommation (BBC) se raccordent à une chaufferie bois, et des efforts importants sont


menés sur la gestion des eaux pluviales, les matériaux et le choix d'essences végétales à faible entretien. Une expérience intéressante


d'habitat collectif coopératif vient d'être mise en oeuvre (voir l'article sur l'auto-promotion).



L'écolo Limeil-Brévannes


De la même façon, la primo-accession a largement droit de cité dans l'écoquartier des “Temps durables”, commercialisé à partir de novembre à Limeil-Brévannes, dans le Val-de-Marne. Dès le week-end de lancement,


235 lots ont été réservés sur les 420 premiers présentés, dont 65 % pour un premier achat. La totalité des 25 maisons a été cédée durant les deux jours. “Un record”, se félicitent les concepteurs du projet urbain en rappelant qu'un tel succès n'avait pas été enregistré “depuis 14 ans, au temps du démarrage de la Zac Danton” à Courbevoie, devenue depuis le prisé faubourg de l'Arche. Six programmes se trouvent dans les bureaux de vente (Bouygues Immobilier, Domania, Domefi, Expansiel Promotion, le groupe Gambetta et Propria) en accordant, pour certains, de la location-accession. Le prix moyen de 2 900 €/m2, parking compris, demeure particulièrement doux en vertu d'un processus inédit : la mutualisation des coûts entre promoteurs via une centrale d'achat. Le quartier comportera 1250 logements et 3 000 habitants. Un partage à 50/50 s'opèrera entre locatif social et copropriétés. Cet écoquartier sera autosuffisant en énergie grâce à l'isolation renforcée, une centrale biomasse et des panneaux solaires. La consommation en chauffage urbain n'excèdera pas 35 kWhep/m2/an et l'électricité produite sera revendue à EDF.


Parc de deux hectares, noues, bassins d'eaux fluviales, mail piétonnier, pistes cyclables, place commerçante pour les courses à pied… La nature occupera une grande place dans le quartier, mais la voiture n'aura pas la même chance : le nombre de places de parking se limite à une par appartement.


Les constructions devraient s'achever en 2011.



Effet “Anru” à Garges


Garges-lès-Gonesses : 4e ville du Val d'Oise à 15 km de Paris et 20 minutes par le RER.


Petit village jusqu'aux années cinquante, Garges s'est ensuite transformé en grosse ville champignon avec abondance de logements sociaux. Voilà cinq ans, une convention a été Indicateur Bertrand: Quel type d'habitat trouvera-t-on dans le projet des Batignolles ?


Marie-Anne Belin : Le plus varié possible ! Depuis les logements en accession libre jusqu'au locatif social de toutes catégories. On trouvera aussi un habitat intermédiaire à loyers maîtrisés pour les populations qui n'ont pas droit au logement social et ne peuvent pas s'offrir un loyer libre.


Ces derniers programmes, qui représentent 20 % des logements, sont financés par des investisseurs institutionnels qui souhaitent conserver leur parc locatif sur une durée longue de 20 ans, comme par exemple la SNI, filiale de la Caisse des Dépôts. Le projet comportera par ailleurs 500 logements pour étudiants et jeunes travailleurs et deux établissements pour personnes âgées dépendantes, l'une privée, l'autre sociale. Les lots de la partie Est ont été attribués, pour le privé, à Nexity (logements) et à Vinci Immobilier (logements et résidence pour personnes âgées). Les bailleurs sociaux retenus sont Paris Habitat et la RIVP (Régie immobilière de la Ville de Paris).


Les terrains de la partie Ouest devraient être attribués vers la fin de l'année.



I. B. : Quelle sera la performance environnementale du bâti ?


M.-A. B. : La Ville de Paris, qui a approuvé son plan climat en juin 2007, a défini des objectifs environnementaux très ambitieux pour le quartier, aboutissant à un bilan d'émissions de CO2 nul.


Les constructions limiteront la consommation énergétique de façon drastique (- 75 % par rapport à la réglementation thermique 2005) et 85 % de l'énergie sera d'origine renouvelable. Nous réfléchissons à des solutions qui iraient chercher la chaleur géothermale.


La production d'électricité sera réalisée par des panneaux voltaïques.


Les toitures terrasses et plantées assureront la récupération des eaux pluviales et un système novateur de collecte par pneumatique évitera le passage des camions.


I. B. : Et l'économie ? Qu'en est-il de ce 3e pilier du développement durable ?


M.-A. B. :Hors palais de Justice, 7 000 emplois sont prévus dans un important pôle tertiaire le long des voies ferrées et 700 seront de nature commerciale.


L'idée est d'implanter en pieds d'immeubles des petits commerces ou des services et des lieux d'animation.


En jouant sur la superposition des fonctions, la RIVP a par exemple implanté des logements pour étudiants au- dessus d'une école. Il existe un réel souci de créer un quartier vivant avec des logements pour tous et de retrouver la diversité habituelle des quartiers de Paris.



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur