Montpellier, résolument tournée vers l'avenir

Alors que de nombreux marchés régionaux connaissent des difficultés, Montpellier s’affi che comme un territoire attractif en perpétuel mouvement, ambitieux et novateur. Décryptage.

Montpellier, résolument tournée vers l'avenir
Montpellier, résolument tournée vers l'avenir

Si les chiffres sont parfois indigestes, certains le sont moins que d’autres. Ceux qui concernent le marché du logement à Montpellier tiennent, dans une période économiquement complexe, quasiment du miracle. Durant les six premiers mois de 2013, 1 213logements neufs ont été vendus dans l’agglomération de Montpellier, soit une hausse de 4 % par rapport au premier semestre 2012. Certes, explique Yohan Breuil, directeur de l’agence Adéquation, basée à Montpellier, qui observe le marché immobilier en continu, " il s’agit d’un maintien de l’activité sur des niveaux bas, loin des résultats de 2009 ou 2011 ",  mais les faits sont là. Montpellier, et surtout les communes de l’agglomération hors ville-centre, devient de plus en plus attractive. Et bien que l’offre de logements soit en baisse –ce qui est un signe rassurant– les investisseurs et les acquéreurs de résidence principale disposent d’une palette de choix de 2 000 logements, de Montpellier à Prades-le-Lez en passant par Saint-Jean-de-Védas, Lattes, Pérols, ou encore Juvignac. Du littoral aux confins de la garrigue, un véritable maillage s’est mis en place à travers des ZAC pour répondre à un phénomène démographique qui ne se dément pas depuis plus de trente ans. Si, jusqu’à maintenant, les investisseurs étaient majoritaires –alimentant la production de logements à Montpellier durant de nombreuses années–, les propriétaires occupants viennent de prendre le relais en représentant 57 % des ventes sur les six premiers mois.


 


Une offre de logements diversifiée


Les esprits chagrins diront que c’est la baisse du nombre de ventes aux investisseurs qui explique ce phénomène probablement temporaire, ce qui n’est pas tout à fait exact. En part relative et absolue, les propriétaires occupants sont devenus majoritaires et progressent de façon continue depuis la fin de l’année 2010. Et, dans cette optique, les promoteurs ont su organiser, en concertation avec l’aménageur public de l’agglomération et de la ville de Montpellier, une répartition plus diversifiée de l’offre entre des petits logements (une et deux-pièces dont le budget moyen équivaut à 162 000 €) et des logements plus adaptés à des ménages avec enfants, comme le 3-pièces, dont le budget moyen est de 225 000 € et le 4-pièces pour lequel il faut compter une enveloppe de 344 000 €.Bien que ces prix indiquent une moyenne, avec des disparités évidentes selon les opérations et les quartiers, ils indiquent aussi un marché dont les prix des logements vendus enregistrent une baisse de 2 %. Cet engouement des propriétaires occupants s’explique par la capacité à proposer des dispositifs dits d’entrée de gamme, grâce aux aides et à la TVA réduite, ou intermédiaires. Pour permettre l’accession aux candidats les plus modestes, le dispositif PSLA (prêt social location-accession) est même en train de connaître une nouvelle jeunesse. Cette solution est désormais envisagée comme l’une des possibilités de fluidifier le parcours dans la chaîne du logement. En 2012, le PSLA concernait 648 logements sur l’ensemble de la région dont 277 dans l’Hérault, essentiellement concentrés dans l’agglomération de Montpellier. Un opérateur comme FDI Habitat a ainsi planifié le lancement d’une centaine de logements en accession abordable au cours de cette année, dont à la Lironde, Ovalie, Roque Fraïsse, Grabels, Lattes ou Saint-Brès.


 


Le souffle des nouveaux quartiers


Ces chiffres s’expliquent par la politique du logement menée sur ce territoire, laquelle est bien évidemment le fruit d’une volonté affichée de maintenir une production de logements pour toutes les catégories de population. L’outil choisi, la ZAC, a fait ses preuves depuis plus de trente ans. C’est encore plus vrai actuellement lorsque l’on observe les projets urbains en cours. La ZAC Nouveau Saint-Roch, de 15 hectares, dont la première tranche a été livrée en mai dernier, est liée au projet d’extension et de modernisation de la gare Saint-Roch. Signée par l’architecte Jean-Marie Duthilleuil, elle sera greffée au principal pôle intermodal de Montpellier, à deux pas du centre historique et de la place de la Comédie. Le projet comprend la transformation de la gare Saint-Roch dont l’inauguration est prévue fin 2014, la construction de 1 700 logements, 9 000 m2 dédiés à deux hôtels, un centre d’a9 aires, une brasserie et des logements. Sont également en projet le parc paysager René-Dumont, de 13 000 m2 ainsi que 50 000 m2 dédiés aux activités tertiaires et commerciales. Sa conception est confiée à Paul Chemetov, Emmanuel Nebout et Michel Desvigne. Comme le souligne Paul Chemetov, ce quartier " constitue le dernier espace à l’échelle de l’agglomération offrant un tel potentiel en centre-ville ". Si l’on suit la trame urbaine de Montpellier, le projet de l’EAI, non loin de l’avenue de Toulouse, est à couper le souffle. L’École d’application de l’infanterie, qui a longtemps été une enclave à l’ouest de la ville, avec les casernes et le parc Montcalm, est désormais un site en devenir qui va se structurer autour de la future ligne/5 du tramway. Le démarrage des travaux est prévu pour 2014, l’arrivée du tramway, en 2017. Au total, à seulement 1 km du centre historique, ce sont 3 000 logements qui vont voir le jour, sans compter les bureaux, la crèche et tous les équipements qu’un tel projet en ZAC permet de concevoir. Avec Parc Marianne, nous abordons là un quartier totalement nouveau de 80 ha dont une ZAC de 13 ha avec 1 500 logements et 8 ha de parc, des commerces en front d’avenue. Quant au plus vaste projet qu’il a jamais été possible d’observer à Montpellier, il est en bonne voie. Oz Montpellier Nature urbaine, c’est son nom, est une belle trame urbaine où prendront place la nouvelle gare TGV, 5 000 logements répartis entre plusieurs quartiers résidentiels, un campus, des espaces paysagers ainsi qu’un quartier d’affaires. Le projet constitue en quelque sorte le summum en matière d’interconnexion entre le tramway, le TGV, l’aéroport voisin, ce qui permettra de rejoindre rapidement le centre-ville ainsi que Bordeaux, Lyon, Madrid, Gênes ou Rome. Le projet est d’ailleurs bien avancé, puisque nous allons assister au lancement de la première ZAC ainsi qu’au début du chantier de l’A9 et de la ligne grande vitesse avant, en 2015, le démarrage du quartier d’affaires. La livraison de l’ensemble des infrastructures sera effectuée en 2017.

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