Misez sur la montagne pour votre investissement dans la pierre

Au programme de l'investissement en montagne, plus d'attention portée à l'environnement, et moins de ski. Suivez nos pistes pour investir en toute sérénité.

Misez sur la montagne pour votre investissement dans la pierre
Misez sur la montagne pour votre investissement dans la pierre

L'attrait des sports d'hiver, la pureté des cimes enneigées…


Voilà une formule qui, chaque année, fait recette auprès des touristes qui investissent les massifs français. Pour les amoureux de la montagne, la tentation d'y devenir propriétaire peut être forte, et pourquoi pas s'avérer un bon calcul, à condition de choisir le bon produit. En résidence secondaire, le chalet individuel apparaît comme séduisant, mais pas forcément rentable. “Un chalet coûte en moyenne 485 400 euros en Haute-Savoie, ce n'est pas rien ! note Thierry Lejeune, notaire à Cran Gevrier (74). Le marché est très élitiste, à Chamonix, il vous en coûtera 870 000 euros.


Sachant en plus que le bois s'abîme, qu'on ira peut-être que 15 jours par an... Ce type d'achat tient du coup de coeur, mais économiquement, cela ne veut rien dire.” Et dans ce cas, charge au propriétaire de louer son bien le reste de l'année. Une formule plus simple consiste à investir dans une résidence de tourisme.


Actuellement, les résidences de tourisme en montagne comptent 235 678 lits. Les exploitants qui les gèrent s'occupent de trouver des locataires, verser un loyer garanti au propriétaire et lui réservent quelques semaines d'occupation.



Scellier LMNP


Au lancement de la loi Scellier, tous les investissements locatifs se sont reportés sur ce nouveau dispositif qui offre une importante économie d'impôts. Pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP, qui s'applique aux résidences de tourisme), la loi de Finances 2009 prévoyait d'abord une réduction d'impôt de 5 % du prix de revient, limitée à 25 000 euros par an. Face aux 25 % de réduction du Scellier, les investissements en résidences de services ont marqué un coup d'arrêt. En cours d'année, l'amendement Bouvard/Censi a aligné les avantages de la Scellier sur le LMNP, ramenant du coup les investisseurs dans son sillage. “Depuis cet été, nous avons eu plus de 100 réservations, les clients nous demandent beaucoup de renseignements sur ce dispositif. Il est vrai qu'il permet de cumuler la réduction d'impôt et la récupération de la TVA, note David Giraud, PDG du groupe MGM. Mais ces acquisitions seront livrées d'ici fin 2009 ou en 2010, c'est donc plutôt l'année prochaine que l'on pourra mesurer l'impact de la mesure.” Désormais, investir dans une résidence de tourisme permet de prétendre à une réduction d'impôt de 25 % du prix d'acquisition, plafonné à 300 000 euros, pour les opérations réalisées cette année et en 2010.


La réduction tombe à 20 % pour les investissements opérés en 2011 et 2012. Le bien doit être donné en location à l'exploitant de la résidence durant neuf ans. Pour récupérer la TVA, le propriétaire doit garder son logement pendant vingt ans, ou rembourser au prorata temporis s'il décide de revendre avant. L'investisseur a encore le choix du LMNP classique, qui fonctionne sous le régime des bénéfices industriels et commerciaux (Bic). “Le LMNP a été créé pour obtenir des flux futurs de revenus avec le moins de fiscalité possible.


L'amortissement du bien va permettre pendant une durée conséquente, de ne pas être imposé sur les revenus réels” détaille Gilles Tocchetto, directeur du pôle immobilier d'Infinitis (groupement de cabinets en gestion de patrimoine). Les nouvelles orientations du projet de budget réservent les réductions d'impôts Scellier les plus importantes aux logements respectant la norme BBC (réduction ramenée à 20 % en 2010 et 15 % en 2011 pour les autres logements). Il semble donc logique que le “Scellier meublé” prenne les mêmes orientations. L'investisseur serait donc bien inspiré de trouver, dès maintenant, un BBC en montagne.



Bien choisir son bien


Problème : les programmes BBC sont encore rares sur les hauteurs ! “C'est sûr qu'il y a beaucoup plus à gagner avec une construction bien orientée et économe en énergie à la montagne, note Pascale Jallet, déléguée générale du syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Le chauffage, même l'eau, y sont plus chers. Mais c'est l'exploitant qui sera gagnant, pas le promoteur, il faut donc le convaincre. Nous avons monté un groupe de travail sur la rénovation des résidences de tourisme, avec analyse des consommations de six sites pilotes en partenariat avec Véritas. Ces rénovations pourraient servir d'exemple aux autres exploitants.” “Au moment de la revente, des bâtiments aux normes, qui s'intègrent harmonieusement dans leur environnement, trouveront plus facilement preneurs, renchérit Gilles Tocchetto. Mais pour l'instant, nous manquons de biens avec des pompes à chaleur, des panneaux photovoltaïques, nous sommes en retard par rapport à l'Allemagne ou la Scandinavie. Pour rentrer dans la course, il faudrait des industriels qui produisent en grand nombre pour proposer des prix intéressants, car le surcoût de ce type d'installation se monte actuellement de 10 à 15 %.” D'autres paramètres que les bâtiments BBC ou HQE (haute qualité environnementale) sont à prendre en compte pour réaliser un achat à la montagne.


Notamment, l'évolution des besoins et des envies des locataires. Les touristes à la montagne apprécient de plus en plus des activités diversifiées, liées à la neige, comme les raquettes ou les promenades en traineaux à chiens, ou en-dehors, des activités de détente ou de bien-être. “Si on achète pour louer, il faut regarder tous les équipements secondaires qu'offre une station. Les personnes âgées, ou les jeunes qui ne skient pas, vont vouloir faire du shopping, avoir une discothèque, une piscine, une patinoire…


À Chamonix, Samoens ou Megève, il y a des endroits aménagés où l'on peut se promener après avoir skié. Quant aux piscines, spas, saunas ou salles de gym, ce sont des équipements quasi inévitables pour les promoteurs”, relève Thierry Lejeune. Les professionnels s'accordent sur ce point, la journée de ski non-stop est encore pratiquée par quelques adeptes de la glisse, mais ils se font un peu plus rares, et cherchent de toute façon à se détendre à la fin de leur journée.


Les résidences MGM, très présentes à la montagne, intègrent ainsi systématiquement à leurs résidences des centres spa de soin et beauté, qui attirent une clientèle à 40 % masculine. Pierre et Vacances, ou Lagrange, soignent aussi les moments de détente après-ski.


Quant au choix de la station, il se fait bien sûr en fonction d'un coup de coeur et de ses envies - ski de fond en haute altitude, détente dans de plus petites stations-. “La tendance actuelle est à la nature, au dépaysement, au cocooning, à la piscine-spa et aux bâtiments en bois, note Pascale Jallet.


Mais ce type de produits se trouve plus dans des petites stations, qui abritent une vie de village authentique. Il faut regarder comment elles vivent et comment elles sont reliées aux pistes de ski. Il y a beaucoup de possibilités.


D'autant qu'il n'y a plus beaucoup de foncier dans les grandes stations.” L'avantage de la station de charme, c'est aussi qu'elle peut être attrayante à la saison d'été.


“À Samoens, au fond de la Vallée du Gifre, les prix dans l'ancien ont grimpé de 14 %. La station est autant agréable en hiver qu'en été, ceux qui l'apprécient ne regardent pas l'altitude ou l'enneigement. Les gens ont admis l'idée qu'il y aura des phénomènes d'enneigement différents d'une année sur l'autre”, constate Thierry Lejeune. Comme pour tout investissement, l'emplacement reste le maître-mot. Au pied des pistes pour les investisseurs tout schuss, au sein des stations de charme pour les amateurs de détente et toujours près des transports ou des voies d'accès. Si les locataires décident de se rendre sur place en train ou en avion, il faut s'assurer que l'offre sur place de transports est bien présente et efficace. Les stations labellisées Perles des Alpes par exemple, qui rassemble des stations de charme en France, Allemagne, Suisse, Autriche, Italie et Slovénie, favorisent la mobilité douce, pour permettre aux touriste de venir et repartir sans leur véhicule, tout en profitant de leurs vacances. Un véritable atout.



Bien choisir son exploitant


En résidence de tourisme, reste enfin à bien choisir son exploitant. Un acteur installé depuis longtemps dans le paysage et un parc diversifié sont bien sûr des éléments à prendre en compte (voir encadré trois questions à). Le bail doit lui aussi être étudié avec soin. “Il faut voir si le bail est au nom d'une grosse société de gestion, qui s'implique directement, ou s'il s'agit d'une petite Sarl à 7 500 euros, prévient Gilles Tocchetto.


Attention aussi à l'article 606, qui détermine si les travaux sont à la charge du preneur ou du bailleur, sachant qu'à la montagne, un bien s'use plus rapidement.” Se méfier aussi des rentabilités promises : elles n'excéderont pas 4 % et seront souvent en-dessous, compte tenu des prix élevés de l'immobilier à la montagne. Les prix de vente doivent être soumis, comme pour tout achat, à une enquête préalable sur les prix du marché, pour vérifier qu'ils n'ont pas été gonflés par la carotte fiscale.



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