Marseille, Aix : Atouts et projets porteurs du logement neuf

La capitale européenne de la culture en 2013 finalise ses opérations urbaines, avec une politique du logement qui porte aujourd'hui ses fruits. De son côté, bien que disposant d'une offre foncière limitée, Aix reste très attractive, et mène d'importants projets d'habitat.

Marseille, Aix : Atouts et projets porteurs du logement neuf
Marseille, Aix : Atouts et projets porteurs du logement neuf

Marseille ne cesse de semétamorphoser. Prenons l'exemple du futur quartier Saint-Charles - Porte d'Aix. D'ici 2013, ce nouveau quartier se sera illustré dans la réalisation d'une gare, d'une université de plus de 9 000 étudiants et 700 enseignants, d'une cité administrative comptant 4 000 emplois, et le développement des commerces.


Certes, depuis 10 ans, de nombreux travaux ont déjà été effectués en ce sens : la gare s'est vue rénovée, des accès ont été aménagés, et 250 logements pour étudiants se sont construits. La prochaine étape consiste à faire reculer l'autoroute jusqu'à l'avenue du Général-Leclerc, soit un investissement de près de 30 millions d'euros, afin de réaliser un espace vert de grande envergure.


Le projet englobe notamment un parc public d'un hectare (le double de l'espace actuel) entre l'avenue du Général-Leclerc et la Porte d'Aix. Cet aménagement doit permettre la requalification de la Porte d'Aix comme “entrée historique” de la ville.



À Marseille, le logement affiche sa priorité


La création de logements entre Saint-Charles et la Porte d'Aix s'accompagnera de constructions de commerces, de zones d'activités et d'équipements publics pour conforter le dynamisme économique. La


montée qui permet d'accèder à l'université se transformera en rue piétonne. Les travaux débuteront fin 2009 et devraient s'échelonner jusqu'en 2013, dans le cadre du titre de “capitale européenne de la culture”. Par ailleurs, les universités d'Aix-Marseille figurent parmi les lauréats de l'appel à projets du “Plan campus” lancé par le ministère de l'Enseignement supérieur et de la Recherche. Cette démarche, pour laquelle l'État versera une dotation de 500 millions d'euros, s'inscrit aussi comme un accélérateur de la fusion des universités d'Aix-Marseille, un processus attendu pour le mois de janvier 2010, qui permettra à la ville d'accueillir la plus grande université de France, avec 72000 inscrits. Dans ce contexte, Marseille revendique une politique ambitieuse en matière de logement, notamment avec le Chèque premier logement (CPL), un dispositif sans égal en France. Le futur éco-quartier de la Zac des Hauts de Sainte-Marthe accueillera pour sa part la nouvelle résidence L'échiquier, avenue du Merlan, dans le 14e arrondissement. Conçue sur le modèle du jeu d'échec, elle comportera 165 logements, dont deux îlots d'une quarantaine de logements en financement aidé, et 125 logements en location libre. La résidence sera, en outre, labellisée Haute Qualité Énergétique, en adéquation avec la Charte Qualité Marseille.



Logements neufs : de nombreux arrondissements concernés


Selon l'Observatoire immobilier de Provence sur la ville de Marseille, les prix de vente varient pour l'ensemble entre 2 650 et 4 000 €/m2 hors parking. Selon l'Observatoire des marchés de l'ancien de la Fnaim, le prix moyen des logements à la vente s'affichait à 2 825 €/m2. Comme ailleurs, Marseille a bénéficié du dispositif Scellier, mais aussi des secteurs en zone Anru, des opérations en TVA à 5,5 %, et de la politique de la ville avec le Chèque Premier logement. La plupart des arrondissements marseillais laissent ainsi découvrir une offre de logements neufs qui permet de s'adresser au plus grand nombre d'acquéreurs potentiels.


Dans le 1er arrondissement, Cogedim commercialise, pour une livraison au 2e trimestre 2011, la deuxième tranche des rives d'Allauch, avec une vue imprenable sur le village d'Allauch et le Massif de l'Étoile, au coeur d'un domaine paysagé très arboré. Dans le 13e arrondissement, Kaufman & Broad lance Les Hauts de Maristella, une résidence de standing du studio au 4-pièces, à un prix moyen de 2 823 €/m2, livrable à partir du 1er trimestre 2012. Bouygues Immobilier présente Campagne Antigone, au coeur d'un domaine entre les villages de la Croix-Rouge et des Olives, à proximité des villages d'Allauch, de Plan-de-Cuques. À quelques pas d'un parc boisé classé, la résidence se décline sous la forme de deux bâtiments composés de 59 appartements, du 2 au 5-pièces, au prix moyen de 3 877 €/m2. Bouygues signe aussi dans le 15e arrondissement, au coeur du village de Saint-Louis, Les Vergers de Louise, 61 appartements, du studio au 5-pièces. Proche du pôle Euroméditerranée, la résidence est certifiée Habitat et Environnement et permet de bénéficier, sous certaines conditions, d'une TVA à 5,5 %. Livrée au 3e trimestre 2011, la résidence affiche un prix moyen au m2 de 3 145 €.


D'autre part, dans le 14e arrondissement, BNP Paribas Immobilier commercialise Campagne Terra Verde, au prix moyen de 2 709€/m2. Le 3-pièces de 64 m2 se trouve ainsi proposé à partir de 181 450 €, pour une livraison à partir du premier trimestre 2011. Au coeur du 8e arrondissement, entre l'avenue du Prado et le parc Borely, Ogic livre quant à lui, à partir du 3e trimestre 2011, Prado Rivage, avec de belles surfaces, jusqu'à 197 m2, pour un prix moyen au m2 de 6 574 €: un 2-pièces de 49 m2 au 2e étage se voit ainsi affiché à 315 000€. À partir du 4e trimestre 2010, Nexity George V livrera Intermezzo, dans le 7earrondissement,au coeur du quartier du Pharo, entre la plage des Catalans et du Vieux-Port. Pour exemple, le 3-pièces de 58 m2 est commercialisé 277 000€. Après les projets qui ont pris vie dans le quartier du Rouet, c'est aujourd'hui au tour du quartier de la Capelette, dans le 10e arrondissement de Marseille de renaître. C'est aussi là où Urbat réalise la résidence Nouveau Saint-Jean La Capelette, avec le 3-pièces à partir de 183 452 €, parking compris. À noter également la livraison, au cours du 2e trimestre 2011, de la résidence Le Théâtre, de Bouwfonds Marignan Immobilier. Entre son port, sa gare TGV, l'aéroport et son terminal low-cost, son statut de capitale européenne de la culture pour 2013, son dynamisme économique et le programme Euroméditerranée, Marseille devient, au regard des prix affichés dans le secteur de l'habitat, l'une des rares communes de la Méditerranée à offrir autant d'opportunités.



Aix-en-Provence valorise ses atouts naturels


Lumière du ciel, pierre dorée des façades, vert transparent des fontaines, ombre des platanes, surprises des nuits de festivals, Aix-en-Provence affiche 300 jours de soleil par an : un climat privilégié et doux, car protégé des vents du nord et peu concerné par le mistral.


En matière d'habitat, Aix-en-Provence n'affiche pas une forte production de logements neufs et le contexte a même fait craindre une accentuation du phénomène. Ce ne fut cependant pas tout à fait le cas, comme le souligne Didier Bessat, notaire à Aix et délégué régional de l'Institut notarial de droit immobilier : “La crise a eu un effet marqué et a été ressentie jusqu'en février avec la forte baisse du volume des transactions, de l'ordre de 30 %, et dans le neuf. Ensuite, les réservations ont bien redémarré, avec des niveaux de ventes qui n'avaient pas été observés depuis trois ans, notamment grâce à l'effet Scellier et à l'application de la baisse des taux d'intérêt par les banques ainsi que par l'effet doublement du PTZ”. Dans la revente, le secteur de l'hypercentre affiche un prix moyen de 4 000 €/m2 habitable, tandis que vers le secteur Val Saint-André Val d'Arc, il s'établit entre 3 500 et 3 700 €/m2 et 3 300 en moyenne dans le secteur Les Milles. Pour le neuf, l'hypercentre affiche un prix moyen de 6 000 €/m2 tandis que le secteur Val de l'Arc ou la ZAC de Saint-Mittre s'établit plutôt entre 4 200 et 4 700 €/m2 et la Duranne, plus éloignée du centre et plus adaptée à des primo-accédants, pour des prix situés entre 2 500 et 3 900 €/m2.


Si, en matière de volume, le temps fut à l'attentisme, il en a été différent sur le domaine des prix : “Depuis avril, les transactions ont redémarré et nous n'assistons pas à une baisse de prix caractérisée qui, en moyenne, se situe entre 3 et 4 %”, ajoute Didier Bessat.


Dans le secteur de la promotion, Nexity George V commercialise Aixtenso, chemin des Platanes, une petite résidence composée de 22 appartements de 4 et 5-pièces, plain pied ou en duplex, avec terrasses et jardins.


Quant à Kaufman & Broad, avec Pavillon des Arts, sis 8, rue des Boeufs, il propose, à proximité des terrasses, fontaines et hôtels particuliers du cours Mirabeau, les dernières opportunités pour acquérir l'un des six appartements de 2 et 3-pièces encore disponibles.


Le 3-pièces, de 68 à 88 m2, est commercialisé entre 384 000 et 443 000 €.


La livraison est prévue à partir du 4e trimestre 2009. Bouygues Immobilier, est présent avec Les Académies aixoises, une résidence para- hôtelière située dans le quartier Jas de Bouffan, avec un bâtiment de trois étages composé de 118 lots de 19 à 24 m2.


Projet urbain à la Duranne. L'habitat et le transport font partie des priorités de la commune.


En 1991, la zone de La Duranne avait été créée afin de permettre le développement économique de la commune. Le concept était d'intégrer un centre de vie avec des logements au coeur de l'activité économique. En 2001, l'équipe municipale a décidé de donner une autre dynamique en créant de toute pièce un quartier nouveau. En l'espace de huit ans, le quartier s'est structuré avec des commerces, une mairie annexe, une crèche, un groupe scolaire en construction… et aujourd'hui, 3 500 habitants y vivent. C'est dans ce contexte que l'urbaniste-architecte Vittorio Gregotti a été désigné pour donner une “âme” à la Duranne et construire un éco-quartier. D'ici à 15 ans, le quartier pourrait compter quelque 10 000 riverains. La ville veut en effet poursuivre le développement de ce quartier en aménageant les 80 hectares restants et faire de la Duranne un éco-quartier qui permettra à la commune de s'inscrire dans le dispositif Haute Qualité Environnementale (HQE) préconisé par le Grenelle de l'environnement.


En matière de transport, le projet de la gare routière d'Aix-en-Provence, dont la concertation a été lancée en 2006, permettra, lors de la mise en service, prévue en 2012, de résoudre un dossier stratégique sur le territoire du Pays d'Aix.



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