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Les solutions pour décarboner l’immobilier

Matériaux durables, construction hors site, surélévation, densification douce, intensité d’usage, réversibilité des bâtiments…focus sur les innovations dans le secteur immobilier en pleine transformation.

Les solutions pour décarboner l’immobilier
Les solutions pour décarboner l’immobilier

Les acteurs de la fabrique de la ville doivent actuellement répondre à plusieurs grands défis : réduire l’empreinte carbone de l’immobilier pour lutter contre le réchauffement climatique, appliquer la nouvelle réglementation environnementale RE 2020, limiter l’étalement urbain, produire des logements écologiquement responsables et socialement inclusifs. Dans un contexte de crise immobilière, de nouveaux modèles pour bâtir autrement apparaissent et devraient s’imposer.

Matériaux durables

Dans la construction, l'une des tendances les plus marquantes est l'utilisation de matériaux écologiques et durables. Le bois massif offre une alternative plus respectueuse de l'environnement. Woodeum, leader national de la promotion résidentielle en bois, développe des résidences labélisées BBCA (bâtiment bas carbone). Temps de construction du gros œuvre divisé par deux, réduction de la facture énergétique, sensation de confort et de bien être pour les habitants, matériau naturel, léger, démontable. Parmi les projets : des opérations immobilières avec CDC Habitat sur plusieurs sites détenus par le groupe RATP. À Sceaux (92), le bâtiment "Sequoïa" ciblera les exigences de la réglementation environnementale 2020 au seuil 2028. Cette future résidence inclusive proposera 66 logements, une terrasse partagée, deux commerces en rez-de-chaussée, un parc paysager. Les logements en bois connaissent une croissance soutenue par de nombreuses collectivités.

Bâtir bas carbone, c’est aussi l'utilisation de la terre crue, de la paille, de la pierre, du liège, du chanvre, de l'herbe ou d'autres fibres, et le réemploi des déchets. La terre crue, naturelle et recyclable à l’infini, régule l’hygrothermie des espaces. Le premier immeuble en briques de terre crue d'Île-de-France, "Terre et ciel", vient d’être livré à Bagneux. La résidence de 42 logements, portée par le promoteur Gambetta et Toa Architectes, fait figure de démonstrateur.  

BBCA incite à construire bas carbone

Association de référence des promoteurs, architectes, aménageurs, bureaux d’études, constructeurs…BBCA mesures les impacts environnementaux, valorise les bonnes pratiques, délivre des labels bas carbone dans le résidentiel, le tertiaire, le commerce, l’hôtellerie et même les quartiers. Reconnue d’intérêt général pour son rôle sur la protection de l’environnement, BBCA a inspiré la mise au point de la réglementation RE 2020.  Elle est aussi à l’origine du salon de l’immobilier bas carbone, dont la 3ème édition se tiendra du 7 au 9 octobre 2024 à Paris.

Construction hors site

Une autre tendance majeure de l’immobilier bas carbone est la construction hors-site, en circuit court. Cela consiste à assembler les éléments d'un bâtiment dans une usine avant de les transporter sur le site de construction, réduisant ainsi les déchets et les nuisances pour les riverains tout en gagnant en efficacité et en précision. L’association Filière hors-site France, annonce l’objectif d’un volume de construction hors-site de plus de 5 millions de mètres carrés d’ici 2031.

Emblématique, le dernier programme immobilier de l’écoquartier la Cartoucherie à Toulouse (31) est la plus importante réalisation de logements bas carbone hors site en France. Conçu par l'architecte Lambert Lenack et le paysagiste Michel Desvigne, "Le Parc habité" (photo) doit être produit intégralement en usine avec du bois et des matériaux sourcés localement. La végétalisation en pleine terre doit occuper 38 % de la surface totale du site. Ce projet innovant prévoit la création de 508 logements, dont une centaine en accession sociale, pour une surface de 33 160 m². Les travaux débuteront fin 2025 et l’opération (menée par le groupement Nexity, Crédit Agricole, GA Smart Building, Marignan, Premium promotion) sera livrée à partir de 2027.

Densification douce

Autre pratique en expansion dans les zones urbaines denses : la surélévation d'immeubles. Cette méthode permet de maximiser l'utilisation de l'espace urbain tout en préservant le tissu urbain existant. Upfactor accompagne les copropriétés, les bailleurs sociaux et les institutionnels dans ce processus. Didier Mignery, CEO de Upfactor, explique : "Nous avons mis au point un logiciel qui détecte les potentiels de surélévation en collectant les données de hauteur et en appliquant automatiquement les règles d’urbanisme." En application de ces règles et en respectant les contraintes de risques sismiques, ce logiciel a détecté un potentiel de 5 000 logements à Nice. La surélévation a d’autant plus de sens dans un contexte d’objectif ZAN (zéro artificialisation nette). C’est même l’occasion d’engager des travaux en matière de rénovation énergétique sur les toits des bâtiments.

Dans l’esprit de densification douce, Villes Vivantes regroupe des architectes et des urbanistes qui développent des opérations de renouvellement urbain en filière courte. Le concept Bimby (Build In My Backyard) propose de construire une deuxième maison au fond de son jardin, permettant de produire de nouveaux logements en limitant l’étalement urbain. "Dans le respect du plan local d’urbanisme de chaque collectivité, nous pouvons réussir à faire de l’autopromotion accompagnée en développant ce type d’outil" confie Lily Munson, secrétaire générale de Villes Vivantes. À Périgueux (24), une grande opération a permis de construire 300 logements. Les habitants impliqués se transforment en maîtres d’ouvrages, et d’autres territoires sollicitent cette approche pour activer leur potentiel foncier dormant.

Une autre tendance actuelle est l’intensité d’usage, qui vise à mettre fin au gaspillage des mètres carrés sous-utilisés. L’Université de la ville de demain, portée par la Fondation Palladio, a présenté 14 sites pilotes pour mesurer l’occupation des bâtiments et lutter contre ce "gâchis de mètres carrés".

Modèles écoresponsables

La transformation d’anciens bureaux en logements prend également de l'ampleur. Le télétravail a accentué la désertification des espaces tertiaires. La proposition de loi visant à faciliter la transformation des bureaux en logements a été adoptée à l’Assemblée, rendant cette conversion d’autant plus évidente. "En Île-de-France, environ 1 million de mètres carrés d’immeubles de bureaux sont vides depuis plus de 2 ans." indique Blaise Heurteux, cofondateur de la Place de l’immobilier. Ce pionnier de la base de données immobilières, a lancé une étude avec Adéquation pour identifier les secteurs où l’on pourrait transformer les bureaux vides en logements.

Le village Olympique constitue une vitrine exemplaire de cette réversibilité. Après les Jeux, en lieu et place de ce village des athlètes, sur 52 hectares, à cheval sur Saint-Denis, l’île-Saint-Denis et Saint-Ouen, les bâtiments seront transformés pour accueillir 6 000 nouveaux habitants et 6 000 salariés. Cette transformation anticipée permet d’envisager des projets évolutifs et durables.

Face au défi majeur de la rénovation énergétique, ces modèles écoresponsables se multiplient. Valoriser l’environnement, réinventer des lieux de vie, recycler, réhabiliter, régénérer : nous allons passer d’un urbanisme de construction à un urbanisme de transformation. Et si l’avenir du neuf, c’était l’ancien ?

Olivier Marin, auteur du livre "L’urbanisme demain", la ville bouge et se transforme (éditions Apogée)

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