Les règles d'or pour se lancer dans l'investissement immobilier

Dispositif Scellier, baisse des prix sur le marché, diminution des taux d'intérêt... Les conditions idéales semblent réunies pour se lancer dans l'investissement.

Les règles d'or pour se lancer dans l'investissement immobilier
Les règles d'or pour se lancer dans l'investissement immobilier

Depuis le début de l'année, le succès du dispositif Scellier fait la joie des investisseurs et des promoteurs.



La barre n'est pas encore redressée pour les promoteurs : le nombre de mises en chantier de logements neufs en 2009 a baissé de plus de 20 %. Le nombre de biens neufs à la vente sera donc en-dessous des objectifs, mais il ne faut pas pour autant investir à l'aveuglette : les règles de l'immobilier, à savoir l'emplacement, l'emplacement et l'emplacement, s'appliquent toujours. Côté prix, bonne nouvelle pour les investisseurs, le marché s'oriente globalement à la baisse : - 10 % prévoyaient les notaires à fin 2009.


Un lent retour à la normal, pour des prix qui avaient flambé sur les dix dernières années. Dans le neuf, les prix ont aussi légèrement reculé, mais de façon plus modérée : le coût de la construction ne peut être réduit, d'autant que les bâtiments s'orientent vers des normes de plus en plus drastiques. En plus du contexte du marché, l'investissement dans la pierre se planifie aussi en fonction du profil de l'acquéreur : objectifs, âge, et moyens financiers bien sûr, constituent alors les principaux facteurs de décision.



30-35 ans : objectif épargne et résidence principale


Acquérir sa résidence principale constitue de façon classique le premier pas dans l'investissement immobilier.


“Idéalement, au moment de la retraite, le patrimoine doit être réparti en trois blocs à peu près égaux, analyse Jonathan Lévy, président de Bienprevoir.fr.


Il y a d'abord la résidence principale, à laquelle s'ajoute éventuellement une résidence secondaire, ce qui constitue l'immobilier de jouissance. Derrière viennent l'immobilier de rapport, puis enfin les produits financiers. Donc le plus tôt on s'intéresse à l'acquisition de sa résidence principale, le plus tôt on peut commencer à bâtir les piliers suivants. En Île-de-France, à condition de sortir de Paris intra-muros, ce projet est possible aussi. Mais bien sûr, chaque investissement dépend des revenus, de l'apport et de la situation de chacun.”


Car la règle générale qui voudrait que le premier investissement immobilier se réalise dans la résidence principale comporte une exception notable : les aspirants-acquéreurs parisiens. Les prix de vente dans la capitale, voire dans la première couronne, restent en effet trop élevés pour envisager un achat (voir trois questions à). Pour faire son choix, il est toutefois possible de calculer la rentabilité de l'opération. “En s'appuyant sur les études de marché [voir les pages marchés de l'Indicateur Bertrand, NDLR] et en recoupant les informations avec celles recueillies sur des sites proposant des biens à la location, le locataire peut calculer le rapport locatif qu'il paye au propriétaire : jusqu'à 4 % brut, mieux vaut rester locataire.


À partir de 6 ou 7 %, la question de l'achat entre en jeu”, détaille Guillaume de Lonlay, directeur associé de Lonlay & Associés, société de conseil en investissement.


Pour les jeunes Parisiens, pour qui l'acquisition reste difficile même avec de bons revenus, l'épargne reste envisageable.


Certains jeunes ménages ou célibataires choisissent en effet d'investir dans la pierre pour louer, en espérant revendre avec une petite plus value au bout de dix ans. Le Scellier constitue alors un dispositif tout à fait attractif. Attention, préviennent toutefois les professionnels, à deux éléments essentiels.


Le Scellier, en raison du plafond de la réduction et du prix moyen à investir pour un bien de qualité, n'est intéressant que pour des investisseurs payant au minimum 4 000 € d'impôts annuel. En plus de cela, il faut se renseigner sur le marché local pour être à même d'évaluer les prix et s'assurer que la réduction fiscale ne soit pas absorbée dans un bien vendu trop cher au départ.



40-45 ans : objectif patrimoine


Arrivé à la quarantaine, si sa résidence principale est acquise, c'est l'heure pour l'investisseur de se tourner vers l'immobilier de rapport. Objectif : se constituer un patrimoine.


Depuis le début de l'année, c'est la loi Scellier qui attire tous les investisseurs.


L'achat d'un logement neuf ou en état futur d'achèvement, réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, ouvre le droit à une réduction d'impôt de 25 % du prix d'acquisition, plafonné à 300 000 €. Soit 75 000 € maximum d'économie d'impôts, étalée sur neuf ans. Bien sûr l'acquéreur doit se plier à plusieurs contraintes pour bénéficier du dispositif. Le logement doit être loué nu durant neuf ans, à des locataires dont ce sera la résidence principale, et la location doit démarrer dans les douze mois suivant l'achat ou la date d'achèvement du bien. Les loyers sont plafonnés, selon la zone où se trouve le bien (A, B1 et B2).


Le Scellier se décline aussi en version intermédiaire, dans laquelle les locataires doivent répondre à des conditions de plafonds de ressources. Dans cette variante intermédiaire, s'ajoute un abattement de 30% sur les loyers perçus, et une réduction d'impôts supplémentaire de 2 % du prix de revient pendant deux fois trois ans au-delà des neuf années de détention, si le logement continue à être loué dans les mêmes conditions.


En novembre 2009, l'assemblée nationale a décidé de maintenir les 25 % de crédit d'impôt pour les logements non BBC en 2010, alors qu'il avait été évoqué plus tôt de verdir la réduction en accordant les 25 % aux bâtiments BBC uniquement. Cependant, en 2011 et 2012, la réduction d'impôt sera de 25, puis 20 % pour les logements BBC, 15 et 10 % pour les logements non BBC. Un immeuble de bonne qualité environnementale représente donc déjà un bon indicateur de choix. Pour sélectionner le bien, il faut aussi respecter les règles traditionnelles de l'immobilier. “Un bon emplacement signifie près des transports en commun, des commerces et des écoles, dans un quartier dynamique et agréable à vivre. Il faut toujours se demander si l'on serait susceptible d'y vivre soi-même”, rappelle Jonathan Lévy. Se rendre sur place constitue un bon moyen de se faire une idée précise du lieu, de sentir l'ambiance du quartier où l'on a choisi d'investir. “La défiscalisation reste un levier à l'investissement, en permettant de payer moins cher au final, ajoute encore Thierry Grandmougin, conseiller en gestion de patrimoine chez Bienprevoir.fr.


Cependant, le projet ne doit pas être disproportionné par rapport aux impôts que paye la personne. Ceux qui pourraient n'investir que 150 000 €, veulent parfois en dépenser 200 000. Il ne faut pas être déraisonnable par rapport à ses autres emprunts et ses revenus.”



45-60 ans : objectif sécurisation et revenus complémentaires


C'est généralement dans l'optique de se constituer des revenus complémentaires que le Loueur en meublé non professionnel (LMNP) trouve sa place. Ce statut s'applique aux résidences avec services, proposant au moins trois des quatre prestations suivantes : l'accueil, le ménage, le petit déjeuner et la fourniture de linge. Sous cette appellation se retrouvent les établis sements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), les résidences étudiantes et de tourisme classées (parmi lesquelles comptent les résidences d'affaires). Depuis l'amendement Bouvard, le statut LMNP permet de bénéficier de la même réduction d'impôt que Scellier. La formule se révèle donc attirante, d'autant que l'investisseur récupère la TVA. Mais dans ce type d'investissement, le choix du gestionnaire se révèle primordial : c'est lui qui assure la location, la gestion du bien et le reversement des loyers. Le bail doit donc être étudié soigneusement, et le gestionnaire doit réellement présenter toutes les ga ranties de solidité : bon chiffres d'affaires, parc de résidences diversifié. Attention notamment à ce que son nom soit bien porté sur le bail.


L'emplacement reste aussi de mise dans le choix du bien : les résidences étudiantes doivent être situées dans des villes universitaires, qui ne souffrent pas déjà d'une suroffre de ce type de logements.


Les résidences de tourisme seront idéalement situées dans des lieux qui correspondent aux aspirations des vacanciers, tout en offrant de bonnes prestations.



Les Ehpad nécessitent une qualité irréprochable et doivent être bien desservies par la route ou les transports. La revente de logements en résidence enfin, se fait généralement à un autre investisseur. Pour les professionnels de l'immobilier, la défiscalisation promise par un Scellier ou un LMNP-Scellier, reste vraiment la cerise sur le gâteau. Le gâteau consistant en un investissement immobilier réussi, en ayant misé sur un produit de qualité, dans un emplacement de choix, et payé au prix du marché.



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