Les questions à se poser

Pour Jean-Marie Montazeaud, président de la chambre des notaires des Hauts-de-Seine, les critères de sélection d'un bien sont simples : “L'emplacement,l'emplacement et encore l'emplacement.Auquel j'ajouterais la qualité du bien. C'est le rapport qualité-prix d'un bien, associé à son emplacement, qui permettra de vérifier sa rentabilité et de garantir une bonne plus-value à la revente”. Où ? Il faut donc porter une attention soutenue à la situation de la résidence ou de la maison. A commencer par la région. Au delà de la situation générale (plébiscite des régions au sud de la Loire, succès des agglomérations du Grand Ouest comme Nantes ou Rennes, etc.), les marchés sont différents suivant les quartiers dans une même ville et peuvent même varier d'une rue à l'autre ! Entre un programme très central, mais donnant sur une avenue bruyante et un autre, un peu plus éloigné mais situé au calme, mieux vaut peut-être préférer le deuxième. “Un appartement situé sur le côté ensoleillé de la rue y restera. Même si le marché connaît une récession, c'est ce logement là qui se revendra le plus facilement” déclare Maître Jean-Marie Montazeaud pour illustrer l'importance du choix de l'emplacement. Dans l'un et l'autre cas, vous devez aller voir le bien, vous faire une idée du quartier, de son atmosphère et de l'ambiance. Le quartier est parfois l'argument de vente principal : "J'ai récemment vendu 568 000 euros mon 3-pièces de 60 m2, qui doit être rafraîchi et dont l'électricité n'est plus aux normes, situé au deuxième étage, assez peu lumineux et sur rue… Mais sur la rue d'Ulm, à quelques dizaines de mètres du lycée Henri IV. La famille qui s'est portée acquéreuse était très clairement motivée par la proximité de l'un des établissements scolaires les plus prestigieux de France" explique Pierre Klier-Berdekine, qui n'en revient toujours pas. Sans généraliser les coups de coeur dus à des situations vraiment exceptionnelles ou à la présence d'équipements particuliers, l'existence de commerces de proximité, la desserte en transports en commun, les écoles proches et leur fréquentation sont autant d'éléments qui pèseront lourd dans la balance “revente” de votre acquisition.

Les questions à se poser
Les questions à se poser

Pariez sur l'avenir


Mais forcément, les meilleurs emplacements sont aussi ceux où les prix sont les plus élevés. Peut-être un peu plus risqués, les secteurs “en devenir” vous offrent la possibilité d'acheter un peu moins cher que dans l'hyper centre. A moins d'être vraiment joueur, il ne s'agit pas d'aller investir dans une région déserte, mais de miser sur les quartiers et les villes de périphérie qui profiteront de ce que les notaires appellent “l'effet escargot”, c'est-à-dire du report d'une clientèle pour laquelle les centres d'agglomérations sont devenus trop chers. C'est le cas des villes – et même des villages – de grande couronne en Ile-de- France, c'est aussi le cas de communes de plus en plus éloignées des centres dans les agglomérations qui ont explosé ces dernières années, comme Nantes, Lyon, Toulouse, etc. Quelques quartiers en devenir, dans les grandes villes, sont également prometteurs. A Paris, c'est le cas avec l'aménagement des “quartiers porte”, comme ceux de la porte Pouchet ou de la porte d'Aubervilliers. En première couronne, visez particulièrement les quartiers où l'arrivée d'une station de métro ou d'un arrêt du tramway est prévue à brève échéance : ils prendront obligatoirement de la valeur. De même, les villes de province qui bénéficient de l'arrivée du TGV voient souvent leurs prix grimper en même temps que la demande se réveille. La liaison rapide avec le reste du pays constitue un élément extrêmement porteur, qui se vérifie de Rennes à Marseille. Dans des villes comme Reims, par exemple, soyez à l'affût des opportunités dans le quartier de la future gare TGV. D'une manière générale, aillez l'oeil sur les projets de Zac, ceux de transports en commun, des centres commerciaux ou d'équipements importants. Tous ces éléments feront l'attrait de quartiers qui ne sont encore que des champs de grues.


Quoi ?


S'il ne s'agit pas de votre résidence principale mais d'un investissement locatif, sur quel type de bien miser pour vous assurer à la fois une rentabilité minimum et de bonnes conditions de revente ? Certains facteurs, comme la taille des appartements, jouent un rôle incontestable. Dans certains secteurs, on constate par exemple une baisse de l'intérêt pour les studios et donc un tassement de leurs prix. “Les investisseurs ont tendance à se tourner vers les 2 et 3-pièces, les studios présentant l'inconvénient d'un grand turn-over des locataires. Les 2-pièces sont d'ailleurs les appartements que les acquéreurs ont le plus de mal à trouver. A l'autre extrémité, les grands logements constituent un marché restreint pour d'autres raisons, liées au prix. Dans les Hauts-de-Seine par exemple, les promoteurs qui proposent de grands appartements de 150 m2 ont du mal à les vendre car pour un prix similaire, les acquéreurs choisissent une maison" constate Jean-Marie Montazeaud. En fonction de la localisation, il faut donc également choisir “la bonne taille” pour votre investissement…


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