Les plus de l'immobilier neuf : une panoplie d'avantages

Assurances multiples, bons plans du financement, sécurité, confort thermique et acoustique sans faille... Dans ces domaines, et d'autres, le neuf bat l'ancien par K. O... Démonstration.

Les plus de l'immobilier neuf : une panoplie d'avantages
Les plus de l'immobilier neuf : une panoplie d'avantages

Vous avez choisi d'acheter dans le neuf. Mais, avant de pousser la porte de votre “home sweet home”, il vous faudra souvent patienter de longs mois. Car dans le neuf, on voit rarement ce que l'on achète.



Logique, puisque vous devez vous engager avant même la pose de la première pierre. Pas de raison pour autant de paniquer!


Pour protéger les non professionnels que nous sommes, la loi a tout prévu.


Chaque risque (retard de livraison, différences entre le logement promis et celui qui a été construit, prix qui grimpe au cours du chantier...) a sa parade. Dans le cadre d'une Vefa (vente en l'état futur d'achèvement), par exemple, l'achat se fait par


étapes, chacune d'entre elles étant très strictement encadrée par la loi. Il y a d'abord le contrat de réservation. En le signant, le promoteur s'engage à vous réserver le logement choisi. En échange, vous versez un dépôt de garantie. À cette occasion,


n'hésitez pas à poser des questions au promoteur. Vous pouvez avec son accord faire modifier les clauses qui ne vous conviennent pas. Par exemple, il est impératif d'y faire figurer le montant des crédits dont vous aurez besoin pour financer


votre acquisition. La réservation est alors signée sous la condition suspensive d'obtention de ces crédits. Si tout se passe bien, l'étape suivante est plus solennelle : la signature, chez le notaire, du contrat de


vente. Celui-ci doit, sous peine de nullité, contenir un ensemble d'éléments. Tout au long de l'opération, la “garantie de remboursement” et la “garantie de parfait achèvement” vous aideront à rester zen. Leur


fonction ? Pallier l'éventuelle défaillance du professionnel. La garantie de remboursement est primordiale : elle permet, si le chantier ne démarre pas (annulation de la vente ou abandon du programme), que les


sommes déjà versées vous soient intégralement reversées. La garantie de parfait achèvement, quant à elle, est l'assurance que le logement sera terminé, à l'heure et au prix convenus, en cas de défaillance du promoteur (s'il fait faillite, par exemple).


Concrètement, la garantie de parfait achèvement prend le relais de celle de remboursement dès le début des travaux. Si vous choisissez de faire construire votre maison par un constructeur de maisons individuelles,


vous signerez probablement un CCMI. C'est un contrat très protecteur pour le maître d'ouvrage, nom donné au propriétaire du terrain qui fait construire. Celui-ci a en face de lui un seul interlocuteur, le constructeur. C'est à ce dernier de fournir le plan de la maison, sélectionner les entreprises sous sa responsabilité, et s'engager à la fois sur le prix et la date d'achèvement.


Pas de mauvaise surprise ! L'acheteur connaît d'avance le prix exact de son projet. Il a entre les mains une description précise de sa maison, et la certitude que les travaux seront terminés en temps et en heure. Autre garantie, le délai de livraison.


Si le constructeur ne vous donne pas les clés le jour prévu, il devra alors payer des pénalités de retard : 1/3000e du prix par jour de retard. En gros, c'est l'équivalent d'un loyer par mois. Cela permet de patienter avant d'emménager. Dans les deux cas – Vefa ou CCMI –, l'échelonnement des paiements imposé par la loi est une garantie pour vous. En le respectant, vous êtes certain de ne pas payer plus que les travaux réalisés. Au moment du versement de l'appel des fonds, rien ne vous empêche d'aller vérifier sur place que les travaux en sont bien au stade annoncé.



Service après-vente


La “réception des travaux”, c'est un état des lieux. Réalisé en présence du constructeur, il doit vous permettre de contrôler que tout a été fait dans les règles de l'art, dans le respect des plans et de la notice descriptive.


Finitions bâclées ou désordres graves, elle peut réserver de mauvaises surprises, alors ouvrez bien l'oeil. Consignez les défauts de conformité (s'il y en a) et les vices apparents éventuels sur le procès-verbal.


En cas de problème, les entreprises intervenant sur le chantier devront y remédier dans les plus brefs délais. Vous avez en main un argument de poids, le solde des travaux qui reste à payer (5 %). Vous pouvez décider de le consigner, jusqu'à la levée des réserves. Bien au-delà, vous continuez d'être protégé. Durant un an, à compter de la réception du logement, la garantie de parfait achèvement engage le constructeur à réparer les désordres survenus pendant cette période : fuite de radiateur, travaux de peinture... La garantie biennale, elle, engage le constructeur à remédier pendant deux ans aux problèmes touchant les éléments dissociables de la construction elle-même : radiateurs, robinets, portes, etc. Enfin, la garantie décennale couvre, pendant dix ans, les dommages affectant la solidité de la construction et ceux qui rendent la maison impropre à sa destination : problèmes d'étanchéité, toiture défectueuse, fragilité d'un mur porteur, etc.



Confort maximum


Être le premier dans un appartement (maison) qui sent la peinture fraîche, c'est l'assurance de s'épargner de “gros” travaux (ravalement de façade, toiture, réparation de l'ascenseur...) pendant au moins dix ans. Un plus appréciable pour les allergiques au tournevis ! Opter pour le neuf, c'est aussi s'offrir ce qui se fait de mieux en matière de confort thermique et acoustique.


Nos logements ont fait des pas de géant en ce domaine, la “faute” à des produits de plus en plus performants, et des réglementations de plus en plus exigeantes.


Du côté de l'isolation acoustique, l'arrêté du 30 juin 1999 a mis la barre très haut.


Bruits aériens (voix, musique, télé...), bruits de chocs (chute d'objets, bruits de pas...), bruits des équipements collectifs (ascenseurs, vide-ordures...) ou individuels (systèmes de chauffage et de ventilation, robinetterie...), bruits extérieurs (trafic routier, aéroport, gare...)... rien n'est laissé au hasard. Il ne concerne que les bâtiments neufs. Dans le cadre de rénovations, il n'y a pas d'obligation. Il fixe des seuils limites de bruits à ne pas franchir. Les normes se durcissent si le logement est construit à proximité de voies de circulation routières ou ferroviaires, ou d'un aéroport.


Du côté de l'isolation thermique, c'est la RT 2005 qui s'applique actuellement.


Elle fixe une consommation énergétique “de référence”, à ne pas dépasser.


Elle exige aussi des performances minimales pour une série d'équipements (isolation, ventilation, système de chauffage...).


Les exigences ont été renforcées, notamment au niveau des déperditions par les ponts thermiques. Ces derniers sont les maillons faibles de l'isolation thermique d'un mur, l'endroit où le “manteau isolant” a été interrompu. Ils peuvent se situer par exemple au niveau d'une dalle, entre deux étages. Si l'isolation n'a pas été réalisée de manière irréprochable, il peut alors y avoir des points de la construction où la barrière isolante est rompue. La chaleur s'échappe facilement à ces endroits. Les ponts thermiques peuvent représenter jusqu'à 40 % des déperditions ! Quant aux principales nouveautés de la RT 2005, il s'agit de la valorisation des énergies renouvelables et de l'architecture bioclimatique. Pour résumer, la RT 2005, c'est plus de confort, c'est bon pour la planète (la réduction des consommations permet de préserver les ressources énergétiques et de limiter les émissions des gaz à effet de serre) et pour le porte-monnaie (un besoin de chauffage réduit, donc une facture allégée).



Sécurité au top


80 % des cambriolages se produisent par la porte d'entrée et de jour. Face à ce constat, avoir une porte d'entrée solide est la première des protections contre les voleurs. Elle ne doit pas offrir de prise aux leviers.


Une couche de blindage renforce son efficacité.


Enfin, une serrure multipoints (à trois ou cinq fermetures) est préférable à un simple verrou. Pas de réglementation dans ce domaine, mais le neuf garantit en général une meilleure protection. Les matériaux sont aujourd'hui testés en laboratoire.


Les serrures, par exemple, sont “martyrisées” pour garantir leur solidité.


Certains labels – comme A2P – sont des signes d'efficacité. En matière de sécurité électrique, les logements neufs ont l'obligation de respecter la norme NF C 15-100.


Depuis sa création, cette norme évolue régulièrement pour s'ajuster à la croissance des besoins, aux progrès techniques et ainsi assurer une plus grande sécurité des personnes et des biens. Exemple, le disjoncteur différentiel 30m2, qui coupe l'alimentation en cas de fuite de courant, n'est obligatoire que depuis 1991. Ce dispositif vous protège encore plus efficacement car sa sensibilité extrême lui permet de détecter la plus petite fuite de courant. La norme oblige également à installer des prises à éclipse (ou obturateur) dans les nouvelles constructions. Dans ces prises, les enfants ne peuvent mettre ni leurs doigts, ni quoi que ce soit d'autre. Les trous sont en effet fermés par des volets qui ne peuvent s'ouvrir que sous la poussée des deux broches d'une fiche. Même sécurité sans faille pour l'installation de gaz. Dans le neuf, celle-ci a l'obligation de respecter la norme NF DTU 61.1. Au chapitre des règles, le robinet de gaz de la cuisinière ou de la plaque doit être de type ROAI (robinet de sécurité gaz à obturation automatique intégrée). Il est muni d'un obturateur de sécurité interrompant automatiquement le passage du gaz en cas de débit subitement élevé, à cause d'un débranchement ou d'un sectionnement du tuyau flexible. Enfin, concernant la sécurité, de nombreux dispositifs font désormais partie des équipements de base, en particulier dans les parties communes des bâtiments : portes coupe-feu, détecteurs de fumée dans les sous-sols, caves et parkings. Autre changement majeur, des exigences plus fortes concernant les matériaux et leur stabilité au feu. Exemple: plus l'immeuble est haut, plus ses structures devront être résistantes.


Pour laisser le temps aux secours d'intervenir et d'évacuer les gens.



Les bons plans du financement


Le neuf, plus cher que l'ancien ? Pas forcément! Certes, le prix au m2 est un peu plus cher dans le neuf. Mais ce dernier se rattrape largement sur d'autres points. Premier atout pour le neuf, les frais liés à l'achat y sont moins élevés que dans l'ancien : autour de 3 % dans le neuf, contre 7 % dans l'ancien !


Les dispositifs fiscaux penchent aussi nettement en faveur du “camp” du neuf.


Robien recentré et Borloo neuf: ces dispositifs sont les options offertes à ceux qui souhaitent investir dans le neuf. Ils permettent tous deux d'alléger considérablement le chèque envoyé au percepteur. En échange, vous vous engagez à louer votre logement pendant au moins neuf ans à un locataire qui l'occupe à titre d'habitation principale.



#3 QUESTIONS À Xavier Bartoli, Directeur de l'Adil de Seine-et-Marne


Indicateur Bertrand : Quels sont les principaux avantages du neuf ?


Xavier Bartoli : Ces principaux avantages sont de différent ordre. Dans le neuf, on a affaire à des logements par définition plus modernes. Ils répondent donc aux dernières normes de confort. En matière de développement durable, le neuf ne cesse de progresser, diminuant peu à peu ses consommations énergétiques.


Enfin, n'oublions pas les aides publiques en faveur de l'accession à la propriété, plus favorables dans le neuf : doublement du prêt à taux zéro, et pass-foncier.


I. B. : Quel est le rôle des Adil ?


X. B. : Nous proposons, gratuitement, une étude juridique et financière aux candidats acquéreurs. Nous étudions avec eux leurs contrats, pour vérifier qu'il n'y ait pas de clause abusive. Nous étudions minutieusement leur dossier financier, et recherchons toutes les aides auxquelles ils pourront prétendre. Nous simulons l'opération sur sa totalité.


Acheter un logement s'entend sur le long terme, notre rôle est aussi de prévenir les risques.


Nous réfléchissons même à l'éventuelle revente du bien.


Nous leur donnons une grande quantité d'informations, pour leur permettre d'être mieux armés face aux professionnels.


Nous faisons ça sans aucun souci commercial. Nous sommes complètement neutres et désintéressés.


I. B. : Sur quoi les futurs acquéreurs doivent-ils être particulièrement vigilants ?


X. B. : En premier lieu sur la longueur de l'endettement qu'ils souscrivent. Aujourd'hui, de nombreuses aides visent à favoriser l'accession à la propriété, mais ont pour conséquence de rallonger la durée des prêts.


Mieux vaut le savoir avant de s'engager! Sans dissuader les gens, nous leur donnons les éléments pour qu'ils agissent en connaissance de cause. Mieux vaut ne pas se lancer dans une telle opération si l'on n'a pas un sou de côté. D'une part, avoir un apport personnel rassurera le banquier sur sa capacité à épargner. D'autre part, emprunter 100 % du budget peut se révéler périlleux.


Au moindre problème (chômage, maladie ), le budget peut être déséquilibré. Enfin, nous conseillons d'être très précis dans les déclarations liées aux assurances. Il ne faut rien omettre, notamment dans les questionnaires médicaux. Sinon, en cas de problème, vous pourriez ne pas être remboursé.



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