Les nouvelles règles pour investir en Scellier BBC

Moins de dépenses d'énergie, moins de CO2 et un dispositif d'investissement attractif… le dispositif Scellier Bâtiment basse consommation (BBC) a de quoi séduire. Explications.

Les nouvelles règles pour investir en Scellier BBC
Les nouvelles règles pour investir en Scellier BBC

Réduire la consommation d'énergie dans l'habitat et, par conséquent, limiter les émissions de CO2, tel est l'objectif principal du Plan Bâtiment Grenelle.


Actuellement, d'après les calculs du ministère de l'Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement, les ménages dépensent en moyenne 900 e par an pour se chauffer, et plus du double si leur maison est mal isolée. L'objectif écologique permettrait donc également de réduire les dépenses. Atteindre ce but implique de rénover le parc de logements existants, privés et publics, et de construire des logements neufs moins énergivores.


Le label qui doit se généraliser pour les immeubles et maisons sortant de terre, est celui du Bâtiment basse consommation, dit BBC, qui consomme en moyenne 50 kWh/m2/an.


Un label qui intéresse également les particuliers investisseurs, puisque, depuis le 1er janvier de cette année, c'est désormais lui qui remporte la réduction fiscale maximale dans le cadre d'un investissement immobilier en dispositif Scellier.



Privilégier les programmes verts dans le neuf


Lancé en 2009, le dispositif Scellier a connu un grand succès auprès des investisseurs, en raison de son fonctionnement simple et de sa fiscalité attrayante. En eff et, jusqu'au 31 décembre 2010, acquérir un logement neuf pour le louer permettait à son propriétaire d'obtenir une réduction d'impôts de 25 % du prix de revient de son achat, plafonné à 300 000 e. Les 25 % devraient baisser à 22 %, après le rabot de 10 % prévu par le gouvernement sur les niches fiscales. Mais surtout, la réduction maximale a été préservée uniquement pour les investissements réalisés dans des bâtiments basse consommation.


Les investissements dans des immeubles non labellisés devraient ouvrir droit à une réduction de 13 % pour cette année. Pour répondre aux exigences de leurs clients, les promoteurs ont d'ores et déjà massivement investi le créneau BBC. « En 2011, les immeubles BBC devraient représenter environ les trois quarts de l'offre », prévoit Olivier Bokobza, directeur général délégué de BNP Paribas Immobilier Résidentiel. L'écoprêt à taux zéro pour la rénovation ou le crédit d'impôt dans l'accession avaient permis de booster la demande de logements verts des propriétaires et des accédants. Le verdissement des dispositifs fiscaux devrait relancer l'intérêt des investisseurs.


Ces mesures financières permettent aux différents acteurs de la construction d'absorber une part des surcoûts liés au BBC. « Nous annoncions au départ un surcoût de 5 à 10 %, nous constatons maintenant qu'il s'agit de la bonne fourchette, remarque Eric Berger, secrétaire général et directeur technique environnement qualité à la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Le surcoût est moindre lorsque le promoteur associe, dès les études de faisabilité ou les esquisses, un architecte ou un thermicien au projet ».



S'informer sur toutes les caractéristiques du bâti


Pour réduire efficacement les consommations d'énergie, c'est toute la construction qui doit être repensée en amont. « La labellisation BBC modifie profondément l'architecture de nos bâtiments, confirme Olivier Bokobza, de BNP Paribas Immobilier Résidentiel.


Il faut, par exemple, diminuer les superficies vitrées pour rentrer dans les critères BBC, mais aussi prendre en compte la réalité du bâti : les gens ont besoin de fenêtres avec vue, voire de balcons ! Les architectes font un travail exceptionnel dans ce sens et, au fi nal, les réalisations modernes sont plutôt vendeuses ».


Les organismes certificateurs qui délivrent le label BBC, accompagnent les professionnels par une série de recommandations portant sur l'isolation, le choix des produits et les prescriptions techniques, pour atteindre le niveau de performance énergétique fixé.


Les investisseurs ont, eux aussi, tout intérêt à s'intéresser aux organismes certificateurs. En effet, un logement devra avoir reçu un label BBC-Effinergie valable pour qu'il ouvre droit à la réduction d'impôts. À ce jour, seuls quatre organismes délivrent le label : Cerqual, Promotelec, Cequami et Certivéa, qui s'occupe de certifier les bâtiments tertiaires. Pour les immeubles pas encore sortis de terre, une première attestation est fournie. « Dans le cadre de la promotion immobilière, nous la délivrons en nous basant sur le dossier technique fourni, qui comprend entre autres l'étude thermique. Nos ingénieurs étudient ces informations et attestent que si tout est mis en oeuvre, le bâtiment atteindra le niveau de performance requis, explique Damien Hasbroucq, directeur de la promotion chez Promotelec. À la fin de la construction et à l'issue de contrôles, si tout est conforme, nous délivrons le certificat ».



Attention aux faux labels !


L'investisseur, tout comme un accédant lambda, devra se montrer particulièrement attentif à ce que la démarche BBC soit bien enclenchée. « Nous avons relevé fréquemment, notamment pour la maison individuelle, des publicités axées sur le BBC, alors que le professionnel n'était pas engagé dans la certifi cation, prévient Damien Hasbroucq. Pour pouvoir communiquer, il faut être rentré dans la démarche, ou avoir été certifié. » Durant la construction, le particulier peut se renseigner auprès de son promoteur pour vérifi er que la démarche de certification ne rencontre pas de problème. En cas d'absence de réponse claire, ou même de doute, il peut aussi s'adresser directement à l'organisme certificateur. Quoi qu'il arrive, la prudence reste de mise face à d'éventuels faux labels.


D'autant que la performance énergétique représente bien la clé de l'avenir : elle doit désormais apparaître dans le texte des annonces immobilières, et le BBC n'est qu'un premier pas vers des bâtiments qui, bientôt, produiront de l'énergie. Mieux vaut d'ores et déjà faire ce pas dans la bonne direction, en optant déjà pour des logements peu gourmands en énergie !



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