Les nouveaux placements

Le paysage de l'investissement locatif a été fortement chamboulé depuis le début de l'année, à l'avantage des investisseurs. Petit tour des nouveautés.

Les nouveaux placements
Les nouveaux placements

La loi de finances 2009 mettait déjà au programme plusieurs modifications de la fiscalité concernant l'investissement immobilier.



Après le coup d'arrêt marqué sur les ventes et la construction au troisième trimestre 2008, le gouvernement a dû réagir rapidement pour relancer les transactions dans le neuf et l'ancien. Résultat : depuis le début de l'année, de nouveaux dispositifs profitent aux accédants à la propriété et aux investisseurs. Pour les premiers, le doublement du prêt à taux zéro (PTZ), le pass-foncier ou les éco-aides, couplé à la baisse des taux d'intérêt, favorise l'achat. Quant aux investisseurs, ils ont réservé, avec les professionnels de l'immobilier, un accueil enthousiaste à la loi Scellier qui ouvre à une conséquente réduction d'impôts. Cet avantage a ensuite été étendu aux résidences avec services. Passage en revue des nouvelles règles pour investir.



Scellier, le grand gagnant


Applicable depuis le 1er janvier 2009 et courant jusqu'au 31 décembre 2012, le dispositif a assurément conquis les investisseurs et les professionnels de l'immobilier. Principales raisons de ce succès : la simplicité de son fonctionnement, et l'importante réduction d'impôt accordée dans ce cadre. “Habituellement, le marché des investisseurs dans le neuf représente 35 à 45 % des ventes.


Actuellement, on s'approche des 60 % d'investisseurs en Scellier ! souligne Olivier Bokobza, MRICS, vice-président de BNP Paribas Immobilier Résidentiel Transactionet Conseil. Le dispositif permet d'ouvrir le marché à une clientèle plus large, notamment des contribuables plus faiblement fiscalisés grâce au mécanisme de la réduction d'impôts.”


Le Scellier s'applique pour l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, réalisé entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Le logement doit être loué nu pendant neuf ans, en qualité de résidence principale et en respectant des plafonds de loyer (plafond au m2 : 21,65€ pour la zoneA, 15,05€ pour la zone B1 et 12,31€ pour la zone B2). L'investissement donne alors droit à une réduction d'impôts égale à 25 % du montant de l'acquisition, qui est plafonné à 300000€, soit 75000€ maximum. La réduction est répartie sur neuf ans, et si elle dépasse l'impôt dû au titre d'une année d'imposition, le solde peut être reporté sur l'impôt des six années suivantes.


La réduction est de 25 % pour les logements acquis en 2009 et 2010, puis tombe à 20 % pour 2011 et 2012. Le dispositif se décline aussi en Scellier intermédiaire, qui remplace le Borloo neuf. Les caractéristiques sont identiques au Scellier, mais le bailleur doit respecter des plafonds de loyer plus bas (plafond au m2 : 17,32€ pour la zone A, 12,04€ pour la zone B1 et 9,85€ pour la zone B2) ainsi que des conditions de ressources des locataires. Celui-ci ne peut pas faire partie de la famille du propriétaire.


En échange de ces contraintes, le propriétaire bénéficie toujours de la réduction d'impôts initiale de 25 ou 20 %. Si le logement continue à être loué au-delà des neuf ans dans les conditions prévues, le bailleur bénéficie alors d'une réduction d'impôts supplémentaire de 2 % du prix de revient pendant encore six années supplémentaires, en deux périodes de trois ans. Soit au total, une réduction de 37 %. Le Scellier intermédiaire offre aussi un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Mais pour en bénéficier, il faut bien sûr dès la première année faire son choix entre le Scellier ou le Scellier intermédiaire.


Pour ce nouveau dispositif, le zonage a été revu, excluant la zone C. Cependant, certaines villes ont été remontées en B2. L'investissement Scellier n'exclut donc pas l'habituelle enquête portant sur l'emplacement – proximité des transports et des services, environnement immédiat, qualité de la construction, et l'état du marché locatif local. “Il faut acheter comme si on projetait d'y habiter”, conseille Olivier Bokobza. La qualité des bâtiments devrait être garantie par l'éco-conditionnalité de la loi Scellier : pour prétendre aux avantages fiscaux, les logements doivent respecter les normes en vigueur en termes de caractéristiques thermiques et de performances énergétiques. Mais le décret indiquant ces normes n'étant pas encore sorti, certains gestionnaires de patrimoine prévoient une clause qui permettra aux investisseurs d'annuler leur achat si l'immeuble ne respectait pas les normes qui seront alors décidées. Dernier conseil pour choisir son bien en Scellier : un immeuble abritant à la fois des propriétaires habitants et des bailleurs, sera mieux entretenu sur le long terme.



En cas de travaux


Le Scellier s'applique enfin aussi pour la réhabilitation. Peuvent y être éligible, des locaux (anciens bureaux par exemple) transformés en appartements, des logements qui font l'objet de travaux de réhabilitation, ou encore des biens acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, qui ne satisfont pas aux conditions de décence et font l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret qui leur permettent d'acquérir des performances techniques proches de celles du neuf. Une piste intéressante, mais aux conditions contraignantes pour l'investisseur. “Le but est de rénover le parc immobilier de logements anciens. Mais le Scellier réhabilité est rarement proposé, car les conditions d'éligibilité sont très difficiles” note encore Olivier Bokobza.



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