Les clés pour investir dans l'immobilier neuf à Lyon

Même « raboté » à 13 %, l'investissement Scellier-BBC offre un cadeau fiscal proche de 4 300 € par an. Dans le Grand Lyon, où la demande locative est forte, c’est, sans aucun doute, un placement refuge.

Les clés pour investir dans l'immobilier neuf à Lyon
Les clés pour investir dans l'immobilier neuf à Lyon

Qui est locataire ?


Selon l'Adil du Rhône (Association départementale pour l'information sur le logement), deux grandes thématiques se dégagent, souligne Pascal Teyssere, juriste conseil de l'association : « En premier lieu, nous constatons que les locataires sont en très grande majorité des personnes seules, particulièrement des jeunes et des étudiants, mais aussi des gens âgés qui se logent avec difficulté dans le centre en raison des prix. Nous percevons, par ailleurs, que la carence de grands logements en location éloigne les familles de la ville. A contrario, émerge avec une certaine ampleur la colocation de grands appartements par des jeunes, notamment des étudiants. » La hausse du prix des carburants change les habitudes : la proximité d'un mode de transport en commun (métro, tramway ou lignes fortes de bus) devient imparable. Dans l'ensemble, un locataire reste en moyenne quatre ans dans un appartement nu et deux ans dans un meublé. Depuis quelque temps, les effets de la crise se font sentir et la mobilité s'enraye. « Les différends les plus fréquents entre bailleurs et locataires proviennent d'une pédagogie   insuffisante tant auprès des uns que des autres », reprend le juriste. La restitution du dépôt de garantie et le montant des charges sont les problèmes les plus courants.


Où acheter ?


La ville-centre concentre une forte demande locative, particulièrement la Croix-Rousse prisée pour son côté atypique. Comme d'habitude, l'offre neuve se distille à petites gouttes dans ce quartier à la densité élevée, mais deux programmes alimentent les bureaux de vente : En Aparté, une résidence de 18 appartements de Cogedim et Les Canuts du groupe Capelli, sept appartements lancés voici deux mois. Pour un 2-pièces, il faut compter dans les 240 000 €. Sans surprise, les deux arrondissements les plus peuplés sont aussi les plus courus : le IIIe et le VIIIe. Tous deux se montrent hétérogènes. Leurs meilleurs quartiers sont appréciés pour leur côté « village », comme Montchat dans le IIIe et Monplaisir dans le VIIIe.


Investir dans le quartiers lyonnais


À Montchat, le 1-pièce de Cœur Montchat de Cogedim démarre à 195 000 €. Dans le IIIe, la proximité de La Part-Dieu reste un plus, avec pour exemples les Pierres Blanches(Utei) dans le nouveau quartier de la Buire et le Majestic de BNP Paribas Immobilier, à l'angle de la rue du Lac. Dans le IIe, La Confluence gagne peu à peu ses galons d'écoquartier branché. Le 2-pièces de LNC (Les Nouveaux Constructeurs) cote 226 000 € en mode passif, plus économique que le BBC.


Considéré comme le Xe arrondissement de Lyon, Villeurbanne a pour atouts sa desserte en métro et tramway et ses valeurs moins élevées à l'achat que dans la ville-centre. Au-delà du marché de report, il existe un public dédié. Rien que l'an dernier, cette seconde ville de l'agglomération a gagné près de 1 000 habitants. Depuis une quinzaine d'années, les projets neufs sont nombreux, comme le prouve la dizaine en cours : Kaufman et Broad, Promogim, Médicis Patrimoine...Résidentielle, Caluire-et-Cuire a aussi ses aficionados. Un projet pourrait tenter le locataire : Le Domaine du Vernay (Sogerim) avec piscine, parc clos et restructuration d'une ancienne maison de maître. Lancé à la fin de l'année, le programme a surtout vu s'écouler ses petites surfaces, dont le 1-pièce à 171 000 € et le 2-pièces à 208 000 €.


Une maison neuve, pourquoi pas ?


Claude Laurent a deux casquettes, l'une de conseil en gestion de patrimoine, l'autre de constructeur de maisons individuelles sous la marque Compagnie de construction. « Les acquéreurs n'ont pas été assez sensibilisés à l'investissement dans l'habitat individuel », regrette-t-il. « Le coût d'accès au m2 est pourtant plus avantageux. Une petite surface dans Lyon va coûter dans les 4 000 à5 000 €/m2 alors qu'une maison en périphérie revient de 2500 à 3000 €/m2, terrain inclus. Le taux de rendement facial s'élève à un petit 5 % que l'on ne trouve pas intra-muros. Autres avantages, « la demande locative d'une maison est forte, compte tenu de sa rareté et du goût des familles pour ce type de bien. Une maison peut souvent se louer en 48 heures, et les locataires avec enfants sont plus stables que les autres » poursuit Claude Laurent.


Habitat individuel vertical


Le constructeur présente en ce moment deux projets en vente de maisons neuves éligibles au Scellier BBC. Le premier se trouve dans l'ouest, à Lozanne, à environ cinq kilomètres de Charbonnières et de La Tour-de-Salvagny. C'est une maison de 100 m2 habitables avec un terrain de 400 m2 pour 270 000 €. D'une typologie comparable, le second se situe dans l'est, à Genas, une commune très demandée, mais au foncier un peu plus cher. Le prix est de 320 000 €. Le chauffage est inclus dans le prix : pompe à chaleur, réversible été et hiver, plancher chauffant. À côté de la maison classique se développe une forme d'habitat individuel à la verticale, sous forme de duplex ou triplex, lesquels rencontrent un certain succès. Au premier semestre 2011, le constructeur a mis en vente 25 maisons et 14 duplex à Genas. Tout est parti en un mois et demi !

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