Les bons plans d'un achat immobilier neuf gagnant

Budget, frais d'acquisition, apport personnel, conditions de crédit, autant de paramètres que vous devez examiner à la loupe pour monter un plan de financement cohérent.

Les bons plans d'un achat immobilier neuf gagnant
Les bons plans d'un achat immobilier neuf gagnant

Réussir votre plan de financement nécessite réflexion et méthode.


Évaluez tout d'abord votre capacité d'emprunt, c'est-à-dire la mensualité que vous pourrez consentir au remboursement de vos prêts de façon à définir le montant possible de votre achat. Ensuite, intégrez les frais que va occasionner votre acquisition. Et enfin, faites le tour des banques pour décrocher le meilleur financement. Ce n'est pas parce que les taux sont à des niveaux historiquement bas que vous ne devez pas faire jouer la concurrence et pister les aides auxquelles vous pouvez peut-être prétendre (prêt à taux zéro, 1 % logement…). Les conseils qui suivent devraient vous permettre de franchir le pas dans les meilleures conditions.



Un budget bien ficelé


Tout d'abord, faites vos comptes. Additionnez vos revenus mensuels, retranchez toutes vos dépenses (garde d'enfant, frais de transport, impôts, …). Vous aurez ainsi une bonne idée de la somme que vous pourrez consacrer à vos remboursements chaque mois. Faites en sorte, toutefois, de conserver une marge de manoeuvre pour vos loisirs, vos vacances.


Sinon, vous pourriez très vite mal vivre votre statut de propriétaire. Quoi qu'il en soit, sachez que les établissements de crédit se basent sur un taux d'endettement de 30 à 33 % maximum et qu'ils évalueront votre “reste à vivre”.


À défaut d'être supportable, aucune banque ne vous prêtera. Raison pour laquelle vous avez intérêt à mettre tous les atouts de votre côté. Parmi ces atouts : votre apport personnel, sachant que les établissements exigent aujourd'hui un minimum 10 %. S'il ne vous paraît pas assez consistant, pistez les petits prêts constitutifs de l'apport personnel (1 % logement, épargne logement, caisse de retraite…). Plus celui-ci sera élevé, plus le risque sera faible pour la banque, ce qui l'incitera à vous récompenser par un taux plus attractif. N'oubliez pas non plus que votre apport vous aidera à payer un certain nombre de frais liés à l'acquisition.



Estimez bien les frais d'acquisition


Acquérir un logement entraîne des dépenses auxquelles on ne pense pas forcément. Certes, vous savez sans doute que vous devrez payer des frais de notaire, mais connaissez-vous ceux que vous allez devoir débourser pour la mise en place de votre crédit ? Votre projet nécessite-t-il l'intervention d'un architecte, d'un géomètre expert ? Prévoyez-vous des travaux ? Si vous achetez un appartement, le syndic de copropriété vous réclamera forcément un fonds de roulement pour les charges de copropriété. Autant de dépenses que vous devez évaluer précisément.



Frais de notaire


Signer l'acte authentique d'acquisition entraîne des frais se décomposant en deux parties : les taxes et les honoraires du notaire.


Pour ce qui concerne les taxes, sachez qu'un logement neuf acquis en l'état futur d'achèvement induit le versement de la TVA à 19,60 % (généralement comprise dans le prix annoncé mais reversé par le notaire au fisc) et de la taxe de publicité foncière dont le taux s'élève à 0,715 % du montant HT de la vente. Un logement ancien est, en revanche, taxé différemment. Dans ce cas, en effet, le notaire est chargé de collecter pour le fisc les droits d'enregistrement générés par la vente qui se décomposent en une taxe départementale (3,60 %), une taxe communale (1,20 %), une taxe au profit de l'État (0,2 %), un prélèvement pour frais d'assiette et de recouvrement également versé à l'État (2,5 %). Au total, les taxes liées à l'achat d'un logement ancien s'élèvent à 5,09 %.


Les émoluments du notaire, eux, se calculent de la façon suivante :


- 0 à 6 500 euros: 4,784 %


- de 6 501 à 17 000 euros: 1,9734 %


- de 17 001 à 30 000 euros: 1,3256 %


- au-delà de 30 000 euros: 0,9867 %



Ces pourcentages comprennent la TVA.


Attention : dans le cas d'un appartement neuf, ces émoluments sont dégressifs au-delà de 10 logements. Autrement dit, si le programme dans lequel vous achetez comporte entre 11 et 24 logements, vous ne paierez que les 4/5 des honoraires ci-dessus. Si l'opération se compose de 25 à 99 logements, vous ne débourserez que les deux-tiers.



Frais de crédit


En sollicitant un prêt à votre banque, vous devrez aussi payer certains frais. Notamment les frais de dossier, d'assurance et de garantie du prêt. Les frais de dossier s'élèvent couramment à 1 % du montant de l'emprunt avec parfois un plafond. Ce qui favorise ceux qui empruntent beaucoup, au détriment de ce qui ne font qu'un petit crédit. Les frais de garantie sont également à étudier. Selon que votre banque vous proposera une hypothèque (logement neuf ), un privilège (logement existant) ou une caution mutuelle d'un organisme spécialisé de type Crédit Logement (toutes sortes de biens), vos frais seront plus ou moins élevés. À titre d'exemple, pour 150 000 euros empruntés, un privilège vous coûtera 964 euros, une hypothèque 2 376 euros et la caution mutuelle de Crédit Logement 1 700 euros(dont 1 050 eurosvous seront remboursés en fin de prêt). Quant aux assurances, elles concernent le décès-invalidité et la perte d'emploi. La première est toujours exigée par les banques. La prime est généralement ajoutée aux mensualités du prêt et paraît pratiquement indolore, maiselle représente tout de même 0,3/0,4 % du capital emprunté. Si votre banque vous propose un taux de 4 % au départ, il faudra lui ajouter ce pourcentage.



Frais divers


Troquer son habit de locataire pour celui de propriétaire entraîne de nouvelles charges.


Pensez à vos dépenses d'installation dans votre futur logement (déménagement, travaux de rafraîchissement, décoration…). Si vous faites construire, n'oubliez pas les frais de raccordement aux différents réseaux (électricité, eau, téléphone…) qui peuvent grimper de quelques centaines à un millier d'euros et plus. En collectif, les charges de copropriété et autres provisions seront exigées chaque trimestre. N'hésitez pas à interroger le syndic pour qu'il vous fournisse le montant de ces charges ainsi que les procès verbaux des dernières assemblées qui prévoient peut-être des travaux. N'oubliez pas non plus les impôts. En devenant propriétaire, vous devrez faire face à la taxe d'habitation et la taxe foncière. Une taxe locale d'équipement vous sera également réclamée si vous faites construire. Là encore, renseignez-vous auprès de la mairie pour en évaluer les montants.



Décrocher le meilleur crédit


C'est la phase la plus délicate de votre plan de financement. Avant de faire le tour des banques, vérifiez si vous êtes éligible à un prêt à taux réduit comme le prêt à taux zéro, le pass-foncier, le prêt à l'accession sociale…



Prêt à taux zéro


Vous avez tout intérêt à mobiliser ce prêt pour financer votre acquisition, d'autant que son montant est doublé jusqu'au 30 juin 2010 dans le neuf (il finance aussi l'acquisition dans l'ancien). Vous pourrez peut-être même obtenir une majoration de prêt si vos ressources sont modestes et si vous bénéficiez d'une aide de votre ville ou de votre département (10 000 à 15 000 euros), ou encore si votre logement respecte des normes de haute performance énergétique (jusqu'à 20 000 euros). Le montant de base du prêt varie cependant en fonction de votre situation familiale et de votre lieu d'habitation. Dans le neuf, il oscille entre 20 700 euros et 65 100 euros.


Dans l'ancien, ces montants oscillent entre 8 250 et 29 250 euros. Encore faut-il que vous respectiez un certain nombre de conditions.


Au rang desquelles, une condition de primo-accession (achat pour la première fois) de votre résidence principale. Mais aussi des plafonds de ressources variables selon la composition de votre famille et votre secteur d'habitation. Par exemple, si vous êtes une famille de quatre personnes, vos revenus ne devront pas dépasser 56 875 eurosen zone A ou 40 488 euros dans les autres régions. Quant au montant du prêt, dans le neuf, il oscille entre 20 700 euros minimum et 65 100 euros maximum, et, dans l'ancien, entre 8 250 et 29 250 euros. Le remboursement du prêt varie selon vos revenus, pouvant s'étaler de 6 à 22 ans (avec ou sans différé d'amortissement).



Prêt pass-foncier du 1 % logement


Que vous achetiez un appartement ou une maison dans un programme neuf ou que vous fassiez construire votre maison, ce nouveau montage financier doit retenir votre attention car il vous permet par exemple de bénéficier d'un taux réduit de TVA sur le logement (5,5 %). Ce prêt peut revêtir deux formes. Dans la première, si vous faites construire, le financement s'effectue en deux temps : vous remboursez la maison d'abord, le terrain ensuite par le biais d'un bail à construction.


Le terrain vous est loué tant que vous ne l'avez pas acheté (achat différé dont la durée équivaut à la plus longue des durées de prêts, hormis le prêt à taux zéro). Une fois la maison remboursée, le prêt 1 % logement se met en place.


Son montant varie de 30 000 à 50 000 euros et son taux est fixé à à 1,5 % pour les salariés d'entreprises assujetties à la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) mais entre 2 et 4,5 % pour les autres salariés. Dans la seconde forme - achat d'appartement ou maison à un promoteur - vous bénéficiez d'un différé d'amortissement du prêt. Durant la période de différé, le taux d'intérêt s'élève à 1,25 % pour les salariés dont l'entreprise cotise au 1 % logement (2,5 % pour les autres salariés) et en période de remboursement à 4,5 %. Pour en bénéficier, vous devez respecter certaines règles, notamment être primo-accédant et ne pas dépasser les plafonds de ressources du prêt à taux zéro. Vous devez en outre bénéficier d'une aide à l'accession de votre commune, département…). Sachez encore que ce dispositif est tout à fait compatible avec le prêt à 0 % et qu'il bénéficie d'une sécurisation en cas de difficulté de l'emprunteur à mener son projet à terme, notamment s'il ne peut pas acquérir le terrain une fois la maison payée.



Prêt à l'accession sociale


Voilà un prêt que peu d'acquéreurs connaissent. Et pourtant, il n'est pas dénué d'intérêt. D'une part, parce qu'il peut financer l'intégralité de votre projet. Ensuite, parce que sa durée peut aller jusqu'à 30 ans. Enfin, il vous permet d'être éligible, sous certaines conditions, à l'APL (aide personnalisée au logement) et de profiter d'un mécanisme de sécurisation en cas de perte d'emploi.


Petit bémol : son taux n'est pas très attractif puisqu'il se situe dans la fourchette de taux des prêts du secteur libre (il existe cependant des plafonds).


Pour en bénéficier, vous devez aussi respecter certaines conditions : acquérir votre résidence principale et ne pas dépasser certains plafonds de ressources (identiques à ceux du PTZ ou du pass-foncier). Toutes sortes d'opérations sont éligibles : achat neuf, ancien, construction… Dans l'ancien, des normes minimales de surface et d'habitabilité doivent être respectées. Et si vous faites des travaux, ceux-ci devront avoir pour but de mettre le logement aux normes.



Les prêts du secteur libre


Dans ce domaine, vous pouvez financer n'importe quel projet (résidence principale, secondaire, investissement locatif, travaux…). On ne vous demandera pas de respecter des plafonds de ressources, seulement de présenter un dossier qui tienne la route : apport personnel suffisant, taux d'endettement supportable (33 % maximum), emploi stable… Et en matière de formules, vous avez l'embarras du choix : prêt à taux fixe, prêt à taux révisable, prêts emboîtables, prêts à échéances modulables, prêt relais, prêt in fine… Quant aux taux, ils sont aujourd'hui historiquement bas. Les prêts à taux fixe démarrent autour de 3,60 % sur 15 ans, les taux révisables autour de 2,50 %. C'est donc le moment d'en profiter.


N'hésitez pas à faire jouer la concurrence, voire à passer par un courtier en crédit.



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