Le Val-de-Marne, accessible et attractif

Le " 94 " possède de sérieux atouts. Outre des projets porteurs en développement, les prix les plus élévés donnent, au contraire de Paris, accès à de grands logements familiaux. Décryptage.

Le Val-de-Marne, accessible et attractif
Le Val-de-Marne, accessible et attractif

À côté de l’église de Maisons-Alfort, un panneau routier donne le la : " Paris : 10 km, Melun : 34 km ". En peu de mots, presque tout est dit sur le Val-de-Marne. Car ce département – le plus vaste du centre de l’agglomération parisienne – s’étend des portes de Paris jusqu’à Orly au sud, et au plateau briard à l’est. Un bel espace qui occupe à peu près autant de km2 que Paris et les Hauts-de-Seine réunis. De là découle la diversité des marchés immobiliers neufs. Certains sont très actifs : " Les secteurs à moins de 5 500 €/ m2 sont vraiment demandeurs, signale Thierry Dubost, directeur général de Cogedim Vente. En revanche, les marchés résidentiels demeurent complexes, car l’argent se cache par manque de confiance. " Grande question à l’ordre du jour : faut-il attendre la baisse des prix pour acheter ? C’est en fait un coup de poker. Mais les valeurs sont déjà contenues. Il y a du choix. Et les promoteurs rivalisent d’offres commerciales pour déstocker.


 


Des communes résidentielles


Vincennes et Saint-Mandé sont les perles du Val-de-Marne. Depuis quelque temps, leurs nouvelles constructions oeuvrent surtout à rattraper le retard en logements sociaux : ils frôlent les 8 à 10 % au lieu des 25 % requis par la loi. Dans ces conditions, les programmes neufs privés se font désirer, particulièrement par la clientèle locale. Comme Neuilly-sur-Seine, dans les Hauts-de-Seine, les deux communes possèdent leurs fidèles qui, pour rien au monde, ne quitteraient leur pré carré… Haut de gamme, l’offre se consume à petit feu, sans précipitation. À Saint-Mandé, Le Passage des Orangers, rue du commandant Mouchotte, entre le bois et le centre-ville, a été lancé voici six mois par Cogedim. Sur 60 appartements, 20 sont réservés. Une partie est en accession classique, à 10 300 €/m2 en moyenne, et une autre en investissement sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il s’agit d’une résidence services pour seniors de Cogedim Club. À Vincennes, seule émerge la Villa Harmonia, que Sogeprom livrera rapidement. Implantée dans le quartier Diderot, elle propose des appartements au prix intéressant de 7 500 €/m2, mais ne dispose plus que de petites surfaces.


 


Des quartiers en rénovation


Nogent-sur-Marne, Le Perreux, Joinville et Saint-Maurice jouent le rôle de marchés de report avec une gamme comprise entre 6 500 et 7 500 €/m2. " En ce moment, il y a trop de 3-pièces sur le marché et pas assez de 2 et 4-pièces ", déplore Daniel Knoll, le négociateur de MDH promotion, qui commercialise une résidence au Perreux. Pour preuve, il lui reste entre autres, comme il le souligne, " un beau 3-pièces de 70 m2, au troisième étage, exposé au sud et à 425 000 € ". Donc à 6 000 €/m2. Chez les voisines Nogent et Joinville, l’heure est à la revitalisation du centre-ville, une constante en périphérie. Nogent poursuit la rénovation du quartier Baltard, où se trouve le pavillon éponyme emblématique de la ville. Joinville attaque la construction du très attendu écoquartier des Hauts-de-Joinville, rue de Paris, en face de la mairie. Ces deux grands projets, confiés à Eiffage Aménagement, donnent naissance aux Terrasses Baltard, réalisées par l’architecte Jean-Paul Viguier et par Esprit Joinville. Ce sont naturellement des programmes d’Eiffage Immobilier. Dans ces micromarchés recherchés, les lancements sont des événements. Cogedim annonce un programme à Joinville en juin et peut-être un autre à Nogent à la fi n de l’année. " Je chouchoute mon programme ", revendique Max Journo, directeur de Sacha Immo. " C’est une résidence aux grandes hauteurs sous plafond et aux séjours de 30 m2, argumente-t-il. Mais surtout, elle ne comprend que six appartements, alors que la dizaine de programmes en cours à Maisons-Alfort en comporte beaucoup plus. " Mi-populaire, mi-résidentielle, Maisons-Alfort bénéficie d’une attractivité, à laquelle n’est pas étrangère l’équation proximité de Paris/transports/prix (voir interview d’Olivier Capitanio).

Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur