Le surcoût de la construction immobilière verte

La plupart des grands promoteurs (Bouwfonds Marignan, Bouygues Immobilier, Nexity) ont anticipé la RT 2012 en incluant le BBC dans leurs demandes de permis de construire depuis le 1er janvier 2010. Bien qu’elles répondent à des exigences de la future réglementation, ces constructions relèvent encore de la RT 2005, et sont donc affi chées “BBC 2005”.

Le surcoût de la construction immobilière verte
Le surcoût de la construction immobilière verte

Parmi ces projets, peu ont déjà obtenu la certifi cation BBC-Effi nergie, car celle-ci se délivre après la livraison, sur contrôle de l’étanchéité à l’air du bâti. Nexity, notamment, a obtenu deux certifications en Île-de-France pour des maisons individuelles, l’une à Verrières-le-Buisson et l’autre à Cesson en Seine-et-Marne.


Une troisième vient de lui être délivrée en janvier à Strasbourg pour du collectif. Le promoteur réalise aussi un programme durable exemplaire à Paris, dans l’écoquartier Clichy-Batignolles : Quintessence, un projet BBC mixte de 97 appartements, dont 20 sociaux, et témoignant d’une attention particulière à l’habitat sain. “La diffi culté réside dans la mise en oeuvre que nous devons revisiter, signale Sabine Desnault, directrice du développement durable de Nexity. Nous avons, entre autres, fait le choix de réaliser des test intermédiaires de perméabilité à l’air, avant la fi n du chantier, afi n de vérifi er les points de fuite à colmater, par exemple via les volets roulants ou la porte du garage”.


Autant de tâches nécessitant une présence accrue des corps d’état sur le chantier, et contribuant à l’augmentation des coûts.


La fédération des promoteurs immobiliers estime le surcoût écologique total de la construction entre 8 et 12 % et l’impact sur le prix de vente, de + 4 à 6 %. Ce surcoût explique en partie l’écoconditionnalité du Scellier 2011.



Investir en première couronne


“L’investissement immobilier est le seul que l’on puisse faire à crédit”, rappelle Christophe Thiboult. Pour ce conseiller en gestion de patrimoine, le côté “valeur refuge” de l’immobilier et le retard en logement de l’Île-de-France demeurent des facteurs positifs à considérer de surcroît.



Investir dans l’écohabitat, qui se développera à court terme, c’est un peu “comme acheter le dernier modèle d’une voiture, poursuit-il.


À la revente, un programme BBC sera en meilleure position que les autres”.


Un bémol : les programmes neufs ne se situent pas toujours en coeur de ville. D’où l’intérêt de s’assurer de la présence des fondamentaux :transports en commun, écoles, commerces…


Une clientèle assez importante de primo-investisseurs se laisse tenter par une petite surface en Scellier, dont le ticket d’entrée démarre dans les 120 000 à 150 000 e en première couronne. Ce sont des couples qui n’ont pas les moyens d’acquérir leur résidence principale, chère en Île-de-France quand elle est bien placée. Néanmoins, ils disposent d’une capacité à emprunter.


Sans réduire leur train de vie, ils continuent donc d’être locataires en se constituant un patrimoine, dont la revente leur assurera un apport personnel.



À la découverte des écoquartiers de demain


À l’ouest, dans les Hauts-de-Seine, l’investissement se révèle, dans l’ensemble, sans risque.


On trouve en ce moment des projets BBC-Effi nergie à Issy-les-Moulineaux, dans l’écoquartier Fort d’Issy.com, entre 6 100 et 6 700 e/m2 (Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier), et dans celui des Bords de Seine (BNP Paribas Immobilier) à 5 820 e/m2 de moyenne. Un autre écoquartier démarre à Colombes, commune plus en devenir, et ce sur le trajet du tramway T2 en construction : la Zac de la Marine. En copromotion Pitch Promotion et Cogedim, le 1-pièce de 32 m2 s’enlève pour 206 000 e, mais début janvier, il ne restait qu’un lot danscette catégorie.


À voir également pour leurs programmes verts : un nouveau quartier d’Antony ; Courbevoie, rue Kilford, un secteur calme et pavillonnaire, situé à proximité de l’hôpital ; Le Plessis-Robinson, commune entourée d’espaces verts, où un projet se lance à 150 mètres de la mairie.


Et que penser de la Seine-Saint-Denis dans tout ça ? “Paris fait tache d’huile, réplique Christophe Thiboult. De plus en plus de Parisiens migrent vers des communes de l’est qui bénéfi cient du métro, comme Montreuil ou Bobigny.


Et Le Raincy a de beaux quartiers”. Quelques programmes BBC sont disponibles dans les bureaux de vente : à Montreuil (Immobilière Ile-de-France), au Bourget (Pierre Étoile) ou encore à Saint-Denis, où le groupe Arcade a mis sur le marché des 2-pièces à 139 000 e, et donc à 4 300 e/m2. De grands quartiers durables s’annoncent, comme les Docks de Saint-Ouen, l’écocité de Bobigny et l’écoquartier de l’Île-Saint-Denis.


Sur cette dernière bande de terre, au beau milieu de la Seine et proche de Saint-Denis, Icade lance près du centre commercial Marques Avenue, un projet en basse consommation, dont le 3-pièces débute à 234 000 e.


Dans le Val-de-Marne, la basse consommation commence également à trouver ses marques à Créteil et à Vitry, deux villes en pleine restructuration, notamment économique, dans le secteur en friche des Ardoines.

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