Le marché toulousain conserve son attractivité

Soutenu par une importante population étudiante et par une économie à forte valeur ajoutée, le marché du logement de la quatrième ville de France reste au beau fixe.

Le marché toulousain conserve son attractivité
Le marché toulousain conserve son attractivité

Grâce au développement de sa population et au poids de son économie, Toulouse occupe un rang majeur dans le Sud-Ouest du pays. C’est une métropole incontournable. Elle mérite amplement sa réputation de championne nationale de la démographie. Loin d’être usurpé, ce titre est régulièrement confirmé. La ville centre, qui compte 447 000 habitants, croît de 2 000 âmes par an. Ce rythme met Toulouse en quatrième position des métropoles nationales. Une projection réalisée par l’Insee lui confère plus de 500 000 habitants à l’horizon 2020, hissant la Ville rose sur la troisième marche du podium démographique, loin derrière Paris et Marseille, mais devant Lyon. Le profil de la population évolue donc en fonction de cette progression singulière, mais régulière. Sociologiquement, les actifs comptent 21 % de cadres contre 15 % au niveau national, et c’est la seule ville de France dont le tiers de la population a entre 15 et 29 ans. Ceci s’explique par la place de la population étudiante, 130 000 personnes, derrière l’Île-de-France. Ce constat n’est pas sans lien avec la puissance économique de l’aire toulousaine – où Blagnac, Colomiers ou Balma sont très dynamiques en matière de créations d’emplois – et qui rayonne bien au-delà, sur l’ensemble du Sud-Ouest. Il n’est qu’à observer Aérospace Valley, premier pôle européen en aéronautique et espace, avec ses 94 000 emplois. Ce n’est pas le seul : le pôle Cancer Bio-Santé a réussi à drainer 16 000 emplois et Agrimip Innovation 75 000 avec un millier de personnes supplémentaires chaque année. Et c’est sans compter sur la puissance du secteur des biotechnologies (16 000) ou les TIC (40 000 salariés) qui constituent un maillage sur l’ensemble de Midi-Pyrénées. Avec une telle locomotive, la région figure naturellement parmi les leaders de la création d’entreprises. Les nombreux chantiers à venir, au premier rang desquels figure la ligne LGV, modifieront la physionomie de nombreux quartiers, comme Marengo, Jean-Jaurès ou Bayard… Cette métropole au statut de capitale incontestable a ainsi pris conscience, depuis des années, de la nécessité de développer de nouvelles opérations d’aménagement pour répondre à un besoin croissant de nouveaux logements.


Des quartiers dynamiques


Si l’arrivée d’une nouvelle équipe municipale, avec Jean-Luc Moudenc (voir encadré) à sa tête, va apporter des changements de politique urbaine dont les effets ne peuvent pas encore être ressentis, les prévisions démographiques dictent une partie des orientations futures. Ainsi, le programme local de l’habitat (PLH) fixe un objectif de production de 6 000 nouveaux logements par an, dont 30 % de sociaux et 25 % en accession sociale ou aidée, permettant de répondre à une demande très diversifiée. Actuellement, une quinzaine d’opérations majeures sont en cours de réalisation, qui représentent un potentiel de 20 000 logements. Depuis plusieurs années, la production de logements a été menée de pair avec une volonté de réaliser des écoquartiers. C’est le cas avec la ZAC Andromède à Blagnac et à Beauzelle, tout comme Monges-Croix-du-sud à Cornebarrieu, ou encore Tucard dans la commune de Saint-Orens ou Les Ramassiers à Colomiers. Le dernier en date a concerné le quartier de la Cartoucherie ou celui de Montaudran Aerospace. Même si le maire de Toulouse a annoncé un temps de réflexion sur les ZAC, la Cartoucherie, qui s’étend sur 33 ha, devrait recevoir 3 000 logements dans un environnement composé de modes de déplacements doux, dont la ligne T1 du tramway. À Borderouge, la deuxième phase prévoit la réalisation de 1 700 logements, dont un tiers de sociaux. À Andromède, ce sont 4 000 logements qui sont encore attendus, tandis qu’à Corne barrieu, un millier sera réalisé à terme, et que 1 200 sont attendus à Balma, 1 400 à Saint-Orens et près d’un millier dans le quartier Garroussal Saint-Jean, à Colomiers. Dans ce contexte, et même s’il a connu de plus belles heures, le marché de la métropole toulousaine est loin d’être atone. Sur 12 mois, entre mars 2013 et mars 2014, les ventes ont progressé de 6 %, s’établissant à près de 4 000 logements. La bonne nouvelle est venue des investisseurs qui sont non seulement historiquement attachés à la métropole toulousaine, mais aussi désormais convaincus des atouts du dispositif de défiscalisation. Leur part a ainsi progressé de 19 % par rapport au 1er trimestre 2013, ce qui constitue un paramètre incontestable de confiance sur ce marché.


Une offre adaptée de logements


Loin d’être raréfiée, l’offre nouvelle de logements neufs s’adapte à l’aire urbaine de Toulouse, du centre historique à des secteurs plus lointains, du petit collectif à la maison individuelle, du logement investisseur au logement en PSLA (prêt social location-accession). C’est non loin du quartier recherché de la Côte Pavée que Bouygues Immobilier commercialise Horizon 144, une résidence sise avenue de Castres, composée de 40 appartements livrables fi n 2015. Le groupe, qui vient de livrer 85 Côte Pavée, lance plusieurs opérations au cours des prochaines semaines et prochains mois, telle la première résidence intergénérationnelle à Toulouse qui sera réalisée dans le quartier des Ponts- Jumeaux. Sont aussi prévus 35 logements en TVA à taux réduit avec Le Feretra près de l’hypercentre toulousain, pour une livraison fi n 2016 ou encore un programme à Tournefeuille, ou cette opération de 47 maisons et des lots à bâtir à Saint-Foy d’Aigrefeuille. Tandis que Nexity commercialise dans le secteur Barrière de Paris son programme Les Jardins de la Renaissance, réunissant accédants en PSLA et investisseurs, pour une livraison fi n 2015, Kaufman & Broad propose pas moins de 28 opérations à Toulouse, dont Quintessence, une résidence de 58 logements en R+3, aux portes de Toulouse ou Quint Fonsegrives situé dans l’est de Toulouse, à 10 minutes du centre. Commercialisée à moins de 3 500 / m2, elle sera disponible au 3e trimestre 2015. Dans la ZAC de la Cartoucherie, Cogedim et Pitch Promotion réalisent en copromotion Perspective Sud, face à la future Esplanade des Sports et aux Jardins du Barry, une résidence de 74 logements, du T2 au T5 pour une livraison au 4e trimestre 2015. En plein coeur de l’ouest toulousain, dans le quartier de Lardenne, Icade réalise l’ensemble résidentiel La Boiseraie d’Arduenna, à 5 minutes de la ligne A de métro. Décliné sous forme de trois résidences, ce projet de réhabilitation dans l’enceinte de l’ancien tri postal devrait voir le jour fi n 2016. Enfin, à Launaguet, au nord de Toulouse, AFC Promotion lance So Garden, en copromotion avec Nacarat, pour la réalisation de 21 maisons, à partir de 198 000 , attendues au cours du 1er trimestre 2016.


En chiffres :


+ 40 % C’est la progression des réservations nettes à investisseurs entre les premiers trimestres 2013 et 2014. (Source : FPI)


3 354 €/m2 C’est le prix de vente moyen au m2 dans l’aire urbaine de Toulouse, au 1er trimestre 2014, en progression de 1 % par rapport à fin 2013. (Source : FPI)


288 C’est le nombre de ventes en bloc auprès des bailleurs sociaux au cours du 1er trimestre 2014, soit une progression de 15 % sur douze mois. (Source : FPI)

Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur