Languedoc-Roussillon : un solide regain d'activité

Nîmes, Montpellier ou Perpignan portent clairement le marché du logement neuf en Languedoc-Roussillon. Et ce, grâce à l'existence d'une réelle demande et des projets urbains structurants. État des lieux pour habiter ou investir.

Languedoc-Roussillon : un solide regain d'activité
Languedoc-Roussillon : un solide regain d'activité

Le marché de la promotion privée représente plus de 6 000 logements vendus en 2008 en Languedoc-Roussillon et une offre disponible de plus de 7 000 unités au 1er janvier 2009. La situation diffère cependant selon les départements, et à l'intérieur des départements aussi, entre les principales villes.



Le Gard entre équilibre et pénurie Selon la Fédération des promoteurs-constructeurs Languedoc-Roussillon, le marché de la promotion immobilière sur l'aire de Nîmes Métropole connaît un regain d'activité avec 160 logements réservés au cours du premier trimestre 2009 contre une moyenne de 80 à 90 logements par trimestre. Parmi les programmes, on peut citer celui d'Icade, avec Marinas del Sol, des marinas du 2 au 5-pièces immédiatement disponibles, à partir de 2 927 €/m2. Nexity George V commercialise Domaine de Fontbelle, un ensemble sécurisé composé de 13 maisons individuelles - de 148 000 à 190 000 €- et 12 appartements, sis à Vergèze. À seulement 20mn de Nîmes, l'opération devrait être livrée au cours du 3e trimestre 2010. À Rodilhan, tout près de Nîmes, Bouygues Immobilier propose 31 logements avec Les 3 Domaines, trois résidences au coeur d'un environnement paysager certifiées “Habitat et Environnement”. L'ensemble comporte des villas individuelles du 3 au 5-pièces avec jardin, d'une résidence avec piscine composée de petits îlots de 4 à 6 appartements et d'une résidence étudiante destinée aux investisseurs. La livraison interviendra à partir du 3e trimestre 2010. Parmi les nouvelles résidences notons celle d'Urbat, le 77, Jean Jaurès, proche du centre historique, de la gare et des accès autoroutiers, avec, par exemple, le 2-pièces à partir de 139 500 €, stationnement inclus. Quant à Pragma, il livrera en 2010 la deuxième tranche de Nôvéo, dans le quartier Esplanade Sud. Globalement, sur le secteur de l'agglomération nîmoise, l'offre revient ainsi au niveau de 2008 et les prix se stabilisent à 2740€/m2 habitable : “Nous n'avons enregistré aucune baisse de prix même si l'indice trimestriel de la construction a ralenti, explique Alain Penchinat, vice-président de la FPC, en charge du Gard et associé gérant des Villégiales. Nous sommes raisonnables en termes de prix. La loi Scellier a donné un véritable coup de fouet au marché. Le marché gardois est sain, poursuit le promoteur, mais l'offre foncière est limitée, notamment en centre-ville.Quant aux stocks, ils sont désormais faibles et peu de logements sont à l'offre”. Si le marché est relativement équilibré, tant dans le secteur locatif qu'en matière d'accession, les professionnels espèrent que cette situation ne laissera pas présager des tensions futures. On observe enfin des opérations orientées vers le haut de gamme comme Les Villégiales d'Uzès, à 4000€/m2 et, les opérations de standing, sont comprises entre 3 200 et 3 500 €/m2 à Nîmes intra-muros.



Montpellier dopée par Scellier


“Montpellier a enregistré un vrai engouement pour la loi Scellier et le marché est en relative bonne santé. Même si l'offre de logements livrables sur le reste de l'année 2009 est réduite, les investisseurs doivent s'inscrire sur des livraisons en 2010 car les promoteurs ont bien géré cette crise”. Ce constat, c'est Philippe Gadelle, PDG de Pragma et encore actuel président régional de la FPC (l'élection du nouveau président est prévue pour le 6 juillet, NDLR) qui le tient. Pour lui, à condition d'être prudent, “l'ensemble des marchés repartira” mais, “c'est bien Montpellier qui tire l'ensemble de la région grâce à son attractivité”. Au premier trimestre, l'activité du marché de la promotion privée est “exceptionnelle” avec 730 logements réservés alors qu'à trimestre comparable, le marché ne totalisait que 480 ventes en 2008, ce qui n'était déjà pas un mauvais niveau. La crainte, qui se vérifiera sous peu, tient bien évidemment dans la pénurie de logements offerts sur le marché. Les promoteurs étant par nature prudents, certains n'ont pas hésité à suspendre des lancements de commercialisations. Toujours est-il que le stock à la fin du premier trimestre était de 1 730 logements, soit à peu de choses près l'équivalent de fin 2008, pour un prix moyen au m2 de 3 160 € sur le marché libre contre 3 350 il y a un an. Parmi les nombreux projets d'aménagements que l'on peut observer sur la ville, le projet d'aménagement de la Route de la Mer est clairement l'un des plus ambitieux. Il se situe dans la poursuite du développement naturel de la ville, à deux pas d'odysseum, du quartier du bassin Jacques Coeur, mais également des principaux axe de communication (autoroute A9, aéroport, future gare TGV). Cette nouvelle centralité urbaine émerge réunissant les principales composantes (logements, bureaux, commerces, activités, équipements publics, administrations) ouvertes sur l'aire métropolitaine, à la portée de tous. Ce projet élaboré il y a plus de 20 ans va ainsi voir le jour, avec un démarrage en cette année 2009. Comme le souligne Hélène Mandroux, “L'aménagement de cette avenue contribuera à relier les nouveaux quartiers situés de part et d'autre et à faire de Port Marianne un secteur de la ville agréable et facile à vivre pour les Montpelliérains.



Port Marianne accueillera à terme environ 20 000 logements, plus de 125 000m2 de bureaux,des commerces, des activités et des équipements publics majeurs parmi lesquels le futur Hôtel de Ville”. Comment ne pas penser à l'inauguration de Royal Palmeraie, d'Icade, une résidence livrée ouverte sur le bassin Jacques Coeur avec 50% de logements destinés aux primo-accédants. Le promoteur lance maintenant Central Parc, une résidence signée Jean Nouvel avec une situation unique sur le nouvel Hôtel de Ville, composée de 70appartements, du 2-pièces au 4-pièces, ouverts sur un patio intérieur et sur un magnifique parc planté d'une biodiversité d'essences méditerranéennes. D'autres résidences sont en cours de commercialisation et, outre des acteurs comme Bouygues Immobilier avec résidence Beaux-Arts à Malbosc mais aussi Nexity George V ou Kaufman & Broad, il convient de citer la résidence Murano de Roxim, face à la nouvelle mairie, en cours de travaux, Park Avenue de Pragma, en première ligne face au Parc Marianne ou encore FDI Promotion avec Le Jardin des Arts, livrables au 3e trimestre 2010.



L'agglomération montpelliéraine en pointe


La communauté d'agglomération de Montpellier voit l'émergence de projets urbains ambitieux. C'est par exemple le cas de Pérols où un projet urbain prévoit, sur plusieurs sites, la réalisation de 900 logements, dont 300 sur le secteur du Méjean (35 ha), un volet dont l'approche est innovante.


Pour Stéphane Barriquand (Cabinet Barriquand & Frydlendler, Marseille) missionné par la communauté d'agglomération de Montpellier et la ville de Pérols sur le projet urbain, l'originalité de ce qui pourrait devenir un éco-quartier consiste à mettre en avant l'éco-système de l'étang : “En raisonnant en projet global, sous forme de Zac, l'intérêt est de rétrocéder à l'étang des zones qui étaient à urbaniser et de reculer ainsi les limites constructibles. Le projet propose aussi de redévelopper des corridors écologiques en s'appuyant sur des terrains en friches et en pérennisant les pratiques sur les prairies destinées aux pâturages des chevaux”. Les zones de contacts entre bâti et zones naturelles prendraient la forme d'îlots ouverts, avec des constructions en R+2 et un à deux appartements par palier. Le volet construction représenterait ainsi 10 logements/ha, pour un total compris entre 300 et 400 logements. Comme ajoute Adrien Sivieude, adjoint à l'urbanisme de la ville de Pérols, “la commune compte 227 ha d'environnement pavillonnaire et 7 ha de centre ancien! Nous sommes résolument orientés vers une maîtrise de l'urbanisation et nous nous positionnons pour maîtriser la croissance démographique et préparer le Pérols de demain”. D'autres projets ambitieux mais maîtrisés, ou en tout cas influencés par une approche environnementale, vont voir le jour à Saint-Jean-de-Vedas ou à Palavas. Sur le reste du département de l'Hérault, deux marchés sortent du lot : Béziers et Sète. À Béziers, le nombre des ventes a augmenté au premier trimestre avec 120 logements contre 71 au dernier trimestre 2008, pour un prix moyen de 2 960 €/m2. Quant à l'offre, elle se stabilise à Béziers, ce qui n'est pas le cas de Sète où celle-ci a tendance à diminuer, avec 450 logements contre 530 en 2008.


Le prix moyen des logements vendus sur “l'île singulière” reste inchangé à 3 340 €/m2.


Et l'offre devrait s'étoffer après la réalisation de quasiment 3 000 logements entre l'espace Villeroy, l'aménagement de la carrière du Ramassis ainsi que les programmes de l'entrée ouest et est.



Pyrénées-Orientales : Perpignan au centre du marché


Bien que le département des Pyrénées-Orientales ne dispose pas encore de statistiques précises en matière de logement neuf, certaines tendances se dessinent : “La dynamique n'est pas identique à celle de Montpellier bien que les ventes soient moins catastrophiques qu'au dernier trimestre 2008”, explique Frédéric Talon, représentant de la FPC dans le département et PDG de la société Architectures et Stratégies. L'essentiel du marché est limité à Perpignan et à son agglomération et l'essentiel des ventes est le fait d'acheteurs locaux en accession à la propriété ou en résidence principale classique.


“Quant aux investisseurs, ajoute le promoteur, il y en a, mais le marché locatif est plafonné et les rendements moins intéressants qu'à Montpellier”. Pourtant, la capitale des Pyrénées-Orientales a connu un phénomène que Frédéric Talon qualifie de “rattrapage” avec la venue de promoteurs nationaux tels Icade qui propose Résidence Première Loge ou Sagec présent avec Casa Real, 37 appartements du un au 4-pièces, en plein coeur de ville. Enfin, outre Perpignan, il convient, comme le souligne le représentant de la FPC, d'observer avec attention le développement de stations balnéaires qui sont devenues des communes où la part de l'habitat permanent est en forte progression, comme à Saint-Cyprien et surtout Canet-en-Roussillon. Certains micro-marchés méritent aussi le détour, à l'instar de la Côte vermeille et, sur les hauteurs de Collioure, Bouygues Immobilier est présent sur l'un des derniers terrains avec Finca Majorca, qui propose 25 villas et 27 appartements dans cette station classée, pour une livraison prévue à partir de fin 2009.


Comme conclut Frédéric Talon, “notre département a un déficit d'image,ce qui est dommage car les prix sont encore intéressants et l'environnement protégé”.



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur