La région Paca : le prix de la pierre et du soleil

Les investiseurs chérissent cette région aux multiples facettes. Provence, Alpes et Côte d'Azur... Ces territoires, à la fois uniques et très divers, abritent un marché de l'habitat de tout premier plan. Décryptage des spécificités sudistes.

La région Paca : le prix de la pierre et du soleil
La région Paca : le prix de la pierre et du soleil

Située dans le sud-est, entre la frontière italienne et le Rhône, bordée par la Méditerranée, la région Provence-Alpes-Côte d'Azur présente un territoire des plus beaux et des plus variés.



Terre de contrastes, elle s'étend des plaines du bas-Rhône et de la Durance aux hautes vallées du nord. Composée de six départements, peuplés de 4,8 millions d'habitants, elle est la troisième région de France par sa population. D'ouest en est, 833 km de côtes bordent la Méditerranée. De la Camargue à la Côte d'Azur, ce sont les régions littorales, où se succèdent rivages bas de la Camargue et la Crau, domaines préservés et les hautes falaises des calanques. Un littoral vers lequel viennent s'échouer le Rhône, la Durance et le Var. Ce croissant littoral va se rétrécissant vers l'Italie. Entre les régions littorales du sud et la montagne, des espaces assez étendus et discontinus, c'est la Provence intérieure tandis qu'au nord et à l'est, apparaissent les régions montagneuses avec les vallées des Hautes-Alpes.



Les Alpes-Maritimes, entre mer et montagne


Nice est aujourd'hui tournée vers la Plaine du Var, l'épine dorsale du département vers laquelle convergent la plupart des vallées du Haut Pays. Elle concentre à son embouchure les infrastructures majeures des Alpes-Maritimes : aéroport, voie ferrée, autoroute A8 et routes nationales du Littoral. Au total, cet espace représente 2 500 ha, appelés à devenir un pôle essentiel au développement de Nice-Côte-d'Azur. Nice décline aujourd'hui ses impératifs en termes de logement en reconstruisant la ville sur la ville, en luttant contre l'étalement urbain et en optimisant la ressource foncière, chacun de ces points étant interdépendants. C'est rue Gounod que Cogedim commercialise, pour une livraison au premier trimestre 2012, Palais Othello, à proximité du très côté quartier des musiciens. Ici, le 2-pièces de 38 m2 est vendu à partir de 178 000 €. C'est avenue Auguste Verola que Promogim a lancé Vert-Vallon, dans le quartier Saint-Isidore, une résidence composée de trois immeubles, du studio au 4-pièces. Pour mémoire, le prix moyen des prix dans le secteur de la revente était, selon la Fnaim, de 3 631 €/m2 au mois de juillet tandis qu'à Cannes, cette moyenne s'établissait à 4 000 €le m2. Dans le secteur cannois, Cagnes-sur-Mer s'engage dans la mixité sociale, avec en plein centre ville, dans le nouveau quartier du Béal, une complémentarité entre les résidences de luxe et un nouvel ensemble immobilier à loyers modérés, dont la construction est assurée par le bailleur social le groupe Erilia, 54 logements répartis sur trois bâtiments livrés d'ici 2011. Dans un autre quartier, qui a connu une forte évolution urbaine, Le Val fleuri, Promogim vient de lancer une résidence à l'architecture contemporaine, bénéficiant de la certification “Habitat et Environnement”.


Avec Antibes Juan-les-Pins, deuxième ville du département par sa population, c'est le paysage de l'agglomération littorale des Alpes-Maritimes qui se dévoile, quasi ininterrompue de Théoule à Menton. Sise entre Nice et Cannes, la commune a mis en oeuvre de nombreuses mesures en faveur du logement, notamment en faveur des familles modestes souhaitant accéder à la propriété.


La dernière opération du genre baptisée le 608 Route de Grasse comporte 140 logements neufs dont la moitié a été réservée à l'accession sociale, à 2 400 €le mètre carré.


Plus loin, sur l'ancien terrain TDF, un autre programme de 213 logements répond aux mêmes exigences. Ici, l'offre de logements neufs permet de découvrir l'opération de Promogim, Le Bel-Air, à proximité du centre d'activité de Sophia-Antipolis. Le 3-pièces est commercialisé à partir de 209 000 €, pour un ensoleillement assuré. C'est aussi à Antibes que Kaufman & Broad livrera, au premier trimestre 2011, 43° Sud, une résidence 16 appartements au coeur du quartier résidentiel de Bijou-Plage, à seulement quelques mètres de la plage.



Forte croissance dans le Var


Depuis les années 1990, l'urbanisation a connu une très forte croissance dans le Var, passant de 33 000 à 52 000 hectares, soit 53 % d'augmentation. Cette progression n'a pourtant pas permis de répondre à tous les besoins en logements, notamment pour les actifs locaux. Le département gagne chaque année en moyenne 1 % de population attirée par la qualité de vie et certains secteurs comme Saint-Maximin ou Draguignan gagnent même jusqu'à 3 % d'habitants par an. Parmi les deux grands pôles d'activité du département, Toulon, dont le prix moyen à la revente est de 2 596 €le m2, ainsi que son agglomération figurent clairement en tête de cette dynamique urbaine.


Avec le soutien de Toulon Provence Méditerranée, la ville a avancé sur des dossiers structurants : le transport en commun en site propre, la traversée souterraine de Toulon livrée fin 2011, le pôle universitaire en centre, l'ouverture sur la mer, le grand projet de rade, le vaste espace de réhabilitation.


Signe des temps, Toulon n'a, pour la première fois depuis 2001, pas payé de pénalités en matière de logement social dans la mesure où elle a respecté son quota. Sur le territoire de TPM, l'offre de logements neufs est large : Cogedim est ainsi présent à Toulon avec Central Square, au coeur de la ville, avec une livraison au deuxième trimestre 2010 mais le promoteur commercialise aussi une opération à La Seyne-sur-Mer avec Patio des Poètes avec une possibilité de TVA à 5,5 %. Aux portes de Toulon, à La Valette-du-Var, à 15 minutes des plages de Hyeres-Les-Palmiers, Kaufman & Broad réalise Les Vergers du Coudon, une élégante résidence de deux étages, du studio au 4-pièces, livrée au troisième trimestre 2011, avec un prix moyen de commercialisation de 3 727 € le m2.


On ne saurait évoquer le Var sans visiter son littoral comme à Fréjus où Le Hameau est une opération signée Promogim, pour une résidence composée de deux petits immeubles de dix appartements seulement.


Le 2-pièces est commercialisé à partir de 145 000 €. Quant à Porquerolles, Atrio réalise Latitude 43°, des appartements de très belle facture dont la fin de la commercialisation est proche, avec une livraison attendue au deuxième trimestre 2010.


Dans les terres varoises, Draguignan prend de plus en plus d'importance. La ville a gagné un millier d'habitants en l'espace de six ans et accueillera, en septembre 2010, 3 000 habitants supplémentaires grâce à la restructuration de l'armée, une arrivée qui nécessite la construction actuelle de 300 logements.



Bouches-du-Rhône : la métamorphose se poursuit


Côté paysage, les Bouches-du-Rhône n'offrent que l'embarras du choix, comme le Massif des calanques, un joyau aux portes de Marseille, un paradis sauvage de calcaire blanc modelé par l'eau, l'air et le temps, qui se dans les eaux cristallines et turquoises de la Méditerranée. Côté urbain, la métropole marseillaise connaît, depuis une décennie une réelle mutation qui se traduit par des créations d'emplois significatives et un changement d'image radical. Le prix moyen à la revente était au mois de juillet de 2 825 € le m2. Avec l'augmentation du nombre de ménages de petite taille, l'allongement de la durée de vie ainsi que l'arrivée de nouvelles populations, la demande en logements ne cesse de progresser. Parmi les très nombreux projets structurant de Marseille, l'un d'entre eux est synonyme de soulagement et de qualité de vie : en effet, la rocade L2, qui devrait être achevée pour la partie Est, doit permettre à près de 100 000 véhicules de contourner chaque jour le centre-ville en reliant les autoroutes A7 et A50, puis à terme, l'autoroute A55. Qu'il s'agisse du Musée des civilisations de l'Europe et de la Méditerranée, un projet phare de 15 000 m2, du palais de la Glisse et de la Glace ou, plus globalement, de l'ensemble des opérations au sein d'Euroméditerranée, Marseille poursuit inlassablement sa métamorphose. Parmi les résidences qui sont en cours de commercialisation, citons Urban Square, proposé par BNP Paribas Immobilier, un programme de 37 appartements, du studio au 4-pièces, en plein coeur du nouveau quartier Euroméditerranée.


Le 2-pièces de 48 m2 s'affiche à partir de 170000€.


Le quartier Saint-Charles abrite de nombreux équipements d'envergures : une gare multimodale, un centre commercial, des galeries marchandes, des Facultés, la Cité administrative la Bibliothèque de l'Alcazar, le pôle culturel de la Belle de Mai, la Cité de la musique, le Théâtre du gymnase, les Docks des suds. C'est ici que Constructa commercialise Le Village, conçu par deux architectes, Jean-Baptiste Pietri et Roland Carta. Du studio au 5-pièces, avec des maisons de ville, la résidence offre un beau cadre de vie que l'on pourra découvrir à partir du deuxième semestre 2011. Dans le 10e arrondissement, Nexity George V, par ailleurs très présent dans le département, propose Résidence Grand Angle, implantée à un point stratégique de Marseille, face au Palais de la glisse et de la glace. Les 33 appartements, déjà en partie vendus, se situent uniquement aux derniers étages et sont accessibles aux primos-accédants et sont éligibles aux conditions de coûts maîtrisés appliqués sur la ville de Marseille.



Vaucluse : tradition et développement


Le Vaucluse a longtemps été un département profondément rural, dont l'économie était marquée par l'agriculture pastorale et l'industrie centrée sur la transformation des produits agricoles. Très attractif, le département accueille quelque 3 500 000 touristes chaque année avec pour principales destinations le Luberon, Avignon et le secteur du mont Ventoux. Au croisement de la vallée du Rhône et de l'arc méditerranéen, l'agglomération d'Avignon est le coeur du département. À Avignon, les besoins en logements sont estimés à 500 par an pour répondre aux besoins des jeunes ménages, retraités ou étudiants. Kaufman & Broad a livré justement Les Jardins D'Avenio, avenue de l'Aérodrome, dans le village de Montfavet un village de qualité affichant un habitat de qualité et de faible densité.


Ce programme dispose encore de quelques logements à la commercialisation, dont des 3-pièces à partir de 193 000 €.


C'est dans un autre secteur que Bouygues Immobilier propose Couleur Toscane. Sis au Pontet, dans un quartier pavillonnaire à 10 minutes d'Avignon et à 3 minutes du village, cet ensemble résidentiel compte cinq petites résidences et de 55 maisons individuelles. La livraison est attendue pour le quatrième trimestre 2010.



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