La pierre : votre atout retraite

Certains choix d'investissement immobilier permettent de se constituer un revenu complémentaire ou de dégager un capital pour ses vieux jours.

La pierre : votre atout retraite
La pierre : votre atout retraite

En 2010, année de débats sur le grand sujet de la retraite, les Français montrent des incertitudes concernant le montant de leurs futures pensions. Pour ceux qui s'en préoccupent, l'investissement dans la pierre reste une valeur sûre.



"Les investisseurs sont de plus en plus jeunes. À partir de 27-30 ans, certains commencent à envisager une acquisition, en raison sans doute du climat économique. Je sens une inquiétude latente sur le sujet des retraites par répartition, donc les jeunes se préoccupent plus tôt de se constituer un patrimoine, par le biais notamment de l'immobilier. La pierre est plus accessible que la Bourse, par exemple, c'est du concret, ancré dans le quotidien. Un autre point qui me paraît important, c'est qu'une acquisition immobilière est couverte par des assurances obligatoires, qui constituent une sécurité pour la famille de l'acquéreur. Cela renforce les aspects sécurité et pérennité, en vue de la retraite", remarque Jacques Kozyk, directeur général de Ad Valorem.



De la résidence principale à l'investissement


Habituellement, l'achat de la résidence principale intervient en premier lieu dans le parcours immobilier. "Il est bien, en vue de la retraite, d'acquérir son appartement ou sa maison pour se loger, confirme Gilles Tocchetto, directeur du pôle immobilier du groupement de conseillers en gestion de patrimoine indépendants Infinitis. Avant cela, un ménage peut louer en fonction du marché, puis acheter grâce au crédit, qui présente des taux avantageux en ce moment."


Les crédits immobiliers, passés en moyenne sous la barre des 4 % pour les emprunts à 15 et 20 ans, selon le courtier en bancassurance Empruntis, sont en effet à l'avantage des emprunteurs. "Les loyers représentent environ 20 à 25 % des dépenses des ménages, souligne Jacques Kozyk chez Ad Valorem. En achetant leur appartement ou leur maison, des locataires améliorent donc d'autant leur pouvoir d'achat pour la retraite. Une stratégie intéressante pour un locataire peut aussi être d'acheter l'appartement qu'il occupe.


Si celui-ci est détenu par un institutionnel, ce dernier peut le mettre en vente par lots, à des conditions préférentielles pour l'occupant". Une fois l'achat de la résidence principale effectué, l'investissement en vue de la retraite démarre généralement à 45-50 ans. "Le bien est financé avec un crédit sur quinze ans, qui s'absorbe dans la vie active", remarque Jacques Kozyk. "Le temps de travail s'allonge, donc un investissement financé en quinze ans, à partir de 45-50 ans, coïncide maintenant avec l'arrivée de la retraite", renchérit Bénédicte Bodin-Bertel, notaire et membre de l'Indi (Institut notarial de l'immobilier). Mais, angoissées par la remise en question du système de retraite, certaines personnes arrivent de plus en plus tôt dans l'investissement. Ce qui constitue un bon réflexe, selon Gilles Tocchetto. "Le crédit représente le premier levier pour investir dans l'immobilier, et au fur et à mesure, l'acquéreur peut récupérer de plus gros capitaux".



Résidence secondaire ou résidence avec services ?


Dans la perspective de préparer ses vieux jours, il va falloir penser à générer des revenus complémentaires, une opération qui ne passe pas forcément par l'achat d'une belle maison au bord de la mer ou à la campagne.


"Acheter sa résidence secondaire avant d'atteindre l'âge de la retraite est envisageable si la personne n'a pas de soucis d'argent ! souligne Gilles Tocchetto. Cela représente un bon moyen de connaître la région, de s'acclimater socialement en y allant quelques fois avant de s'y installer définitivement. Mais durant le temps de la détention, ce bien va coûter de l'argent, entre la taxe d'habitation, la taxe foncière ou les assurances, l'acheteur doit y penser avant et avoir les moyens de le supporter . Dans la perspective de préparer sa retraite, il vaut mieux chercher à optimiser les investissements qui vont dégager des revenus.


Une fois la retraite venue, il sera toujours temps de choisir l'endroit où l'on veut vivre." "J'ai certains clients qui ont des résidences secondaires très bien placées, en bord de mer. Ils les louent à la belle saison, ce qui leur permet de payer les taxes", tempère cependant Bénédicte Bodin-Bertel. Un bon compromis entre l'investissement et le plaisir peut être de porter son choix sur une résidence de tourisme, tout en se réservant quelques semaines d'occupation dans l'année. "En statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), un acheteur peut investir aujourd'hui et rembourser son acquisition sans faire de trop gros efforts de trésorerie, grâce notamment à quelques avantages fiscaux. Au bout de quinze ou vingt ans, au moment de sa retraite, il pourra en tirer un revenu complémentaire grâce aux loyers, ou en faire a résidence principale ou saisonnière. Par rapport à une résidence secondaire classique, c'est un bon moyen d'optimiser son investissement. Cela ne concerne pas une majorité de personnes, mais certains organisent déjà leur vie future à partir de 45-50 ans", note Jacques Kozyk chez Ad Valorem. Le LMNP peut être choisi dans sa version classique, c'est-à-dire avec amortissement (voir L'avis de Gilles Tocchetto), ou dans sa version Scellier, amendement Bouvard-Censi. Cette option permet d'acquérir le bien dans une résidence avec services – tourisme classé, Ehpad (établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes) et étudiantes – en profitant de la réduction d'impôts de 25 % Scellier, plafonnée à 300 000 €, et étalée sur neuf ans.


La TVA à 19,6 % est aussi remboursable sur vingt ans. Les résidences concernées comportent au moins trois prestations parmi l'accueil, le petit déjeuner, le ménage et la laverie.


"Mais pour ce type d'investissement, il faut bien sûr regarder très attentivement les baux proposés, ainsi que le gestionnaire", prévient Gilles Tocchetto. Ces dernières années ont en effet vu de nombreuses défaillances de gestionnaires, notamment dans le domaine des résidences de tourisme. Les professionnels doivent donc être choisis avec soin, présenter des comptes sains et détenir un parc diversifié.


Et le bien, comme tout investissement immobilier, doit être choisi sur la base de la qualité de la construction et de critères stricts en termes d'emplacement : les résidences de tourisme dans des lieux qui attirent de nombreux vacanciers, les résidences étudiantes à proximité des grandes écoles et des grandes universités. Emplacement, qualité du bien, sérieux du gestionnaire sont aussi à vérifier dans le cas d'un investissement en Ehpad, qui sont de plus soumis à des règles strictes et des autorisations de la Ddass.


"Les clients sont très sensibles à l'investissement en Ehpad, relèveBénédicte Bodin-Bertel. L'aspect fiscal les intéresse bien sûr, mais ils ont aussi l'impression de réaliser un investissement utile."



Miser sur l'investissement locatif


Acheter pour louer permet aussi de se créer des revenus complémentaires pour la retraite.


L'investissement peut se faire dans l'ancien, qui permet dans les grandes villes d'accéder à des logements de caractère en centre-ville. Le neuf, accompagné du dispositif Scellier, se révèle très attractif. Avec son avantage fiscal maintenu à 25 % en 2010, tant pour les biens non BBC que BBC (bâtiment basse consommation), le Scellier constitue aussi une option intéressante pour bâtir son patrimoine, d'autant que la réduction tombera à 15, puis 10 % pour les logements dont la consommation énergétique n'est pas optimisée, les deux années suivantes, en 2011 et 2012. L'investissement permet en effet de bénéficier d'une réduction d'impôt d'un montant de 25 % du prix d'acquisition du bien, plafonné à 300 000 €. Soit 75 000 € maximum, étalés sur neuf ans.


Pour cela, l'investisseur doit louer nu son logement durant neuf ans, à titre de résidence principale de son occupant. L'acheteur peut ainsi prévoir de défiscaliser pendant neuf ans, puis de continuer à louer ou revendre et récupérer le capital, pour le placer et générer des revenus complémentaires, ou le réinvestir dans l'appartement ou la maison de ses rêves. Mais pour être loué durant neuf ans, puis revendu, il faut que le logement respecte les principales règles du placement immobilier : il doit être bien placé, et de qualité.


Les grandes métropoles, qui recèlent un bassin d'emploi dynamique et connaissent d'importants flux positifs de population, sont ainsi recommandées. "Il ne faut pas oublier que le locataire est au coeur de ce type d'investissement, souligne Bénédicte Bodin-Bertel, notaire. L'acheteur doit donc s'orienter vers des villes où les promoteurs n'ont pas trop construit, interroger les professionnels de l'immobilier pour connaître les prix du marché, car l'avantage fiscal est parfois répercuté dans le prix d'acquisition. La taille du logement doit aussi coïncider avec la demande locative. Il faut enfin choisir un promoteur, national ou local, qui a une bonne réputation, pour garantir la qualité du logement proposé. Cela constituera également un atout important au moment de la revente, à laquelle il faut penser en amont." En réfléchissant à tous les aspects de son investissement, l'acquéreur optimisera les chances de réussir son placement, et pourra envisager sereinement sa retraite.



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