La pierre se bonifie au soleil

Aussi attractives pour les touristes que dynamiques économiquement, les régions du Sud de la France remportent tous les suffrages. Le moment d'investir gagnant !

La pierre se bonifie au soleil
La pierre se bonifie au soleil

Avec 74 millions de touristes étrangers en 2009, la France a perdu, crise oblige, 6 % de visiteurs par rapport à 2008.



Toutefois, elle reste la première destination de voyage au monde, comme le soulignaient les récents chiffres publiés par le ministère de l'économie, de l'industrie et de l'emploi. Les plages et les villes ensoleillées du Sud demeurent les régions les plus attractives. Elles n'attirent d'ailleurs pas que des touristes étrangers, mais font rêver aussi bon nombre de Français qui aimeraient y passer leurs vacances ou y couler leurs "vieux" jours. Plusieurs options s'offrent aux eux. La première consiste à investir dans une résidence secondaire.


Les régions du Sud sont en effet caractérisées par une forte présence de ces habitations, comme le montrent les chiffres de la note de conjoncture immobilière des notaires de France d'avril 2010. On en dénombre ainsi 37 % à Menton, 34 % à Fréjus, 30 % à La Teste, 26 % à Antibes ou encore 23 % à La Ciotat et 19 % à Bayonne. Un choix qui reste cependant habituellement déconseillé par les professionnels de la gestion de patrimoine. La taxe foncière, les charges et l'entretien peuvent peser lourd dans le budget, pour quelques semaines de jouissance dans l'année. Ce type d'investissement reste ainsi réservé à une frange de clientèle aisée. Une autre option pour le propriétaire consiste à louer son bien lorsque lui-même ne l'occupe pas. Une solution qui nécessite de l'investissement en temps, surtout si la résidence secondaire se situe loin de sa résidence principale. Mais les grandes villes du Sud présentent un bon bassin d'emploi et se prêtent bien à l'exercice.



Paca, la dynamique


Le marché de la région Provence, Alpes Côte-d'Azur se révèle plutôt propice à la location, dans le neuf ou l'ancien et en direction des actifs. "De Perpignan à Nice, il y a de beaux bassins d'emplois, résume ainsi Me Dimitri de Roudneff, notaire à Marseille et délégué à la communication de la chambre des notaires des Bouches-du-Rhône. Les Bouches-du-Rhône en particulier sont moins touristiques que le Var ou les Alpes-Maritimes, mieux vaut donc viser des locataires actifs. Des villes comme Marseille, Aix-en-Provence, Toulon, ou encore Nice, comptent de nombreuses activités économiques."


Attention cependant à une possible surchauffe des prix dans le neuf, relève encore le notaire. D'une part, la demande reste soutenue face à une offre qui redémarre mais ne sera pas suffisante cette année, et d'autre part, les normes BBC (bâtiment basse consommation) vont faire augmenter le coût de la construction. "Il faut aussi se renseigner sur les secteurs d'avenir, conseille Dimitri de Roudneff. À Marseille, les quartiers populaires du nord de la ville ont beaucoup souffert de la baisse des prix, alors qu'elle a moins touché les 7e et 9e arrondissements au sud, et que le quartier de l'Estaque progresse même légèrement".


À Nice, le marché repart, grâce aux Niçois eux-mêmes qui investissent, et à la clientèle hors département. Le double marché de la ville, qui est à la fois dynamique en termes d'emploi et de vie estudiantine, mais aussi idéalement placée en bord de mer, constitue une bonne opportunité pour les investisseurs. À l'est du département, les prix extrêmement élevés attirent plutôt les capitaux étrangers.



Sud-Ouest : un littoral toujours coté


Le Sud-Ouest se partage entre littoral et terres. Du point de vue du marché saisonnier, le littoral l'emporte. "La Côte basque se porte mieux que les Hautes-Pyrénées, constate Me Jean Dupont, notaire à Orthez, délégué départemental de l'Indi. Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz font encore rêver beaucoup de gens." Un rêve qui a un prix : 4 500 €/m² en moyenne dans le neuf pour Saint-Jean-de-Luz, 6 000 €/m² dans l'ancien au centre de Biarritz avec un parking et proche des services, jusqu'à 10 000 €/m² pour les biens placés en front de mer et la vue qui va avec. "Certains investisseurs choisissent des programmes neufs en Scellier sur la Côte basque, à Biarritz ou Saint-Jean-de-Luz, mais il ne faut pas espérer en retirer une bonne rentabilité, le prix d'achat étant trop cher. Ils en profitent plutôt pour défiscaliser, et souhaitent récupérer leur bien pour la retraite ou réaliser une plus-value à la revente", note encore Me Jean Dupont. Le notaire relève aussi l'existence de petits programmes à Anglet, qui présente un marché dynamique. En revanche, l'offre des villes de l'intérieur des terres comme Dax, Orthez ou Mont-de-Marsan est saturée. Le littoral de la Gironde affiche aussi des prix élevés, notamment dans une zone comme celle de Lège/Cap-Ferret, dont les villas peuvent atteindre des prix deux fois plus importants qu'à Bordeaux. Dans la métropole, les ventes reprennent, et Bordeaux fourmille de projets. "Le quartier du Bassin à flots, un éco-quartier, se développe près du lac et fait l'objet, en ce moment, d'une grosse spéculation. Il y a des projets pour le quartier Bastide sur la rive droite et le quartier Euratlantiques va être reconditionné… En termes d'infrastructures, nous attendons notamment le TGV qui mettra Bordeaux à 2 heures de Paris au lieu de 3, et l'autoroute Bordeaux-Pau", détaille Me Thibault Sudre, notaire à Bordeaux et membre de la chambre des notaires. De l'est à l'ouest, des côtes en passant par la terre, l'investisseur devra systématiquement se déplacer pour voir ce qu'il achète, évaluer l'environnement et l'emplacement.



Moins de résidences de tourisme


Pour faciliter la gestion de son bien, l'investisseur peut aussi opter pour un appartement en résidence de tourisme.


L'acquéreur signe un bail commercial, puis un gestionnaire prend en charge la location des appartements, l'entretien du bien et le versement des loyers au propriétaire.


En plus, depuis l'adoption de l'amendement Bouvard-Censi en mars 2009, les résidences de tourisme bénéficient de la même réduction que l'investissement en loi Scellier. Soit une réduction d'impôt égale à 25 % du montant de l'investissement, plafonnée à 300 000 € et échelonnée sur 9 ans. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet de récupérer la TVA, mais seulement au bout de vingt années de détention. En cas de revente avant cette période, le propriétaire devra rembourser la somme au prorata temporis des années restantes.


Pour investir dans le sud de la France, le premier réflexe est de s'intéresser au littoral.


Une bonne idée, sauf qu'il n'y a plus de place pour le neuf. "Une grande partie du littoral est déjà bien construite, et la loi littoral protège heureusement le reste de la Côte, explique Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). Aujourd'hui, les nouveaux programmes se font en deuxième ou troisième front de mer. Comme on est plus loin de la mer, il faut miser sur des appartements plus grands, des 2 et 3-pièces, dans des résidences calmes, avec une piscine au minimum, voire d'autres équipements de loisirs. Les ouvertures sur l'extérieur, balcons et terrasses, sont les bienvenues, ainsi qu'une navette si nécessaire pour rejoindre les plages." Attention cependant comme toujours à ne pas tout miser sur la carotte fiscale, puisqu'il s'agit bien d'un investissement immobilier. Ce qui implique donc de se rendre sur place pour voir ce que l'on achète, se renseigner sur la commune, son dynamisme, d'autant plus si elle ne fait pas partie des spots touristiques. À bien vérifier aussi, le sérieux du promoteur et la qualité de construction, en allant voir d'autres de ses réalisations. À surveiller enfin l'exploitant, puisque c'est lui qui entretient les appartements, les loue et verse les loyers. "Il faut miser sur les enseignes connues, voir si leur parc est diversifié avec des produits à la montagne, à la mer ou encore en ville, et aller visiter d'autres résidences gérées par leurs soins, pour voir si la gestion est professionnelle", conseille encore Pascale Jallet. Il faut aussi se méfier des rentabilités extravagantes : au-dessus de 5 %, le calcul n'est pas réaliste. La norme tourne autour de 3 ou 4 %. Il ne faut pas non plus oublier que les semaines d'occupation proposées aux propriétaires réduisentd'autant les loyers versés. Suite aux défaillances de gestionnaires qui ont marqué les deux dernières années, de nouvelles dispositions législatives ont vu le jour pour protéger les propriétaires (voir "Trois questions"). Enfin, se rendre sur place et acheter comme si on voulait si installer peut permettre d'éviter les mauvaises surprises.



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