La location meublée

La location meublée est réputée pour sa souplesse. Il est vrai qu'avec un bail moins contraignant et des facilités sur le plan fiscal, ses atouts sont nombreux. Reste à éviter les pièges. Explications.

La location meublée
La location meublée


Le bail


La location au titre de la résidence principale est réglementée, mais elle demeure beaucoup plus souple lorsque le logement est proposé meublé.


Par exemple, la durée du bail est d'un an contre trois ans lorsque le logement est vide.Au terme du bail, le bailleur peut faire échec à la reconduction, en respectant un préavis de trois mois pour donner congé à son locataire. Le motif du congé doit obligatoirement être précisé (vente, reprise pour habiter ou motif légitime, telle une faute du locataire). Quant au locataire, il peut quitter les lieux à tout moment, seul un mois de préavis lui est nécessaire pour partir.


La location meublée répond souvent à une recherche de pied-à-terre. Ne s'agissant pas de la résidence principale, les conditions de location sont alors d'une parfaite souplesse : le bail peut être conclu verbalement, la durée est librement fixée, par exemple pour trois mois ou six mois reconductibles, facilitant une reprise rapide sans avoir à motiver le congé.



Les charges et l'aménagement


Les conditions de récupération des charges locatives sont libres. Elles peuvent donc être fixées forfaitairement, ce qui évite d'avoir à produire des justificatifs ou d'effectuer une régularisation.


Une restriction : lorsqu'il s'agit de la résidence principale, seule la première année de location autorise à évaluer les charges forfaitairement.


Ensuite, il est impératif de fixer une provision sur charges en tenant compte des charges réelles et de procéder à leur régularisation annuelle.


Les précautions à prendre : le logement doit être suffisamment équipé pour que le locataire occupe les lieux sans ajouter de meubles. Il est donc recommandé d'aménager correctement toutes les pièces, sans oublier de fournir la cuisine en ustensiles et en vaisselle. À défaut, le contrat pourrait être requalifié et passer dans la catégorie des logements vides. La durée du bail serait alors fixée à trois ans.


Un inventaire est indispensable pour identifier le mobilier mis à disposition et son état.



La fiscalité


La location meublée constitue une activité commerciale, imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La plupart du temps, le contribuable opte pour la microentreprise, dès lors que ses loyers n'excèdent pas 32 000 € (76 000 € jusqu'en 2008). Ce régime fiscal particulièrement avantageux lui permet d'être imposé sur la base des loyers, diminués d'un abattement de 50 %, correspondant aux dépenses déductibles. Reste donc à faire les comptes et à vérifier que la déduction des charges réelles, notamment en cas de gros travaux, ne serait pas plus avantageuse. Il faudra alors opter pour le régime d'imposition réelle.


Certains bailleurs ont le statut de loueur en meublé professionnel (LMP), incontournable lorsque les loyers dépassent à la fois 23 000 € et le total des autres revenus professionnels du contribuable. Celui-ci doit être immatriculé au RCS (registre du commerce et des sociétés).


Le statut LMP permet d'imputer les déficits résultant de la location sur le revenu global sans limitation. Dans les autres cas – pour les loueurs non professionnels –, les déficits sont seulement imputables sur les loyers de meublés des dix années suivantes.



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