La grande couronne refuge

En Ile-de-France plus qu'ailleurs, c'est la logique de l'éloignement qui gouverne les choix des acquéreurs. La deuxième couronne reste la grande pourvoyeuse de logements neufs à des prix qui permettent encore une rentabilité locative décente. Encore que, la logique du rapport entre la forte demande et l'augmentation des prix s'illustre encore une fois, avec des augmentations de prix qui ont franchi la barre des 20 % en Seine-et-Marne par exemple. Conséquence : la plupart des villes à fort potentiel immobilier ont franchi la barre des 3 000 €/m2, avec par exemple une moyenne de 3 028 €/m2 à Bussy Saint- Georges, ou de 3 252 €/m2 à Magny-le- Hongre, deux des villes "bâtisseuses" de Marne-la-Vallée.

La grande couronne refuge
La grande couronne refuge

Avantages et inconvénients.


L'écart entre les prix en grande couronne et ceux des villes les plus populaires de première couronne diminue. Raison de plus pour se montrer sélectif en s'éloignant de la capitale. Les villes de l'Est, à proximité de la Francilienne, dans les grandes agglomérations, comme Marne-la-Vallée, Evry ou Sénart, restent porteuses en matière d'investissement immobilier. A Evry par exemple, le prix moyen au mètre carré s'établit à 2 568 € et à 2 645 € dans la ville voisine de Corbeil-Essonnes. Selon l'étude réalisée conjointement par l'Adil et le Ministère des Transports et de l'Equipement, "peu de gens tiennent compte de la part du budget consacrée au transport, qui passe de 7 % à Paris à près de 30 % dans les zones résidentielles les moins chères, mais les plus excentrées". La plus grande part de ce budget transport est engloutie par la voiture, qui en absorbe 94,6 % contre 5,4 % pour les transports en commun.


Bien choisir la commune.


Attention donc, à bien choisir la ville, en fonction des transports. Si Melun est par exemple desservie par des trains directs en une demi-heure depuis la capitale, certaines communes toutes proches où ne s'arrêtent que les omnibus - moins nombreux et bien plus lents - sont nettement moins recherchées... Les Yvelines, département le plus cher de la grande couronne, présentent peu d'opportunités pour l'investissement locatif, à part dans certaines communes de l'agglomération de Saint-Quentin-en-Yvelines, comme Elancourt. Mieux vaut regarder à l'Est et au Nord pour trouver des programmes abordables. Outre les grandes agglomérations déjà citées en Seine-et-Marne ou dans l'Essonne, le Val d'Oise présente également des opportunités. "Le volume d'activité y a d'ailleurs progressé de plus de 60 % en l'espace d'un an" constatent les notaires. La grande agglomération du nord, Cergy- Pontoise, abrite des logements neufs bien situés, dans des quartiers commerçants et à proximité des transports, dont les prix s'établissent par exemple à 177 500 € pour un 3-pièces de 62 m2 dans la résidence construite par Financière Rive Gauche Fadesa dans le quartier des Hauts de Gergy. #r3 QUESTIONS A GENEVIEVE PRANDI - Directrice des études économiques et des enquêtes de l'Olap (Observatoire des Loyers de l'Agglomération Parisienne)


"Le marché locatif reste tendu à Paris, mais aussi en banlieue"


Indicateur Bertrand : Quelles conclusions tirez-vous des dernières constatations effectuées par l'Olap ?


Geneviève Prandi : En Ile-de- France, on assiste à une redistribution géographique de l'offre, avec une réduction du parc dans le centre de l'agglomération au profit de sa périphérie et un glissement vers l'est et le nord. L'offre en locatif privé s'érode à Paris et se développe en banlieue, notamment dans les communes les plus populaires. La raison tient à la très faible proportion de la construction neuve dans la capitale, mais aussi au phénomène de vente à la découpe, qui entraîne le passage à la propriété occupante d'appartements auparavant locatifs. Enfin, les niveaux de prix parisiens incitent les propriétaires à vendre pour réaliser leur plus-value.


I. B. : Le développement de l'offre en banlieue tient donc aux prix moins élevés ?


G. P. : Tout d'abord, il s'agit de secteurs où la construction neuve est plus dynamique, ce qui entraîne la création d'un parc locatif, avec un certain succès du dispositif Robien. C'est le cas y compris dans de nombreuses communes de la petite couronne, comme Le Plessis-Robinson ou Courbevoie par exemple. Nous constatons par ailleurs que ce qui motive le déplacement des locataires vers la grande couronne n'est pas forcément le niveau de loyer, très proche entre petite et grande couronne, mais plutôt le fait d'y trouver des logements plus grands. En effet, on peut caractériser la typologie du parc locatif en disant que les logements sont petits et anciens dans le centre de l'agglomération et de plus en plus spacieux et récents à mesure qu'on s'éloigne de la capitale.


I.B. : Le marché locatif francilien est-il aussi tendu que celui de la vente ?


G.P. : Les fluctuations des loyers, à la baisse comme à la hausse, sont moins rapides que celles des prix de vente. Cela dit, le marché locatif est tendu à Paris et en banlieue. Plusieurs indicateurs nous le montrent : en raison de l'insuffisance de l'offre, les loyers de relocation sont toujours plus élevés, et en regardant l'évolution des loyers du secteur libre, on constate que l'écart se creuse entre l'ICC lissé (l'indice du coût de la construction) et les loyers demandés à Paris et en petite couronne. Par conséquent, la mobilité des locataires est faible, à Paris et en petite couronne, où elle se monte respectivement à 20 et 21 %, contre 28 % en grande couronne.


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