L'union libre : une liberté à prix fort

Vous êtes récalcitrant au mariage. Rien ne vous interdit d'acheter un logement tout de même. En cas de crédit commun, les banquiers n'y font plus obstacle depuis longtemps. "Nous ne faisons aucune discrimination entre couples mariés et non mariés, précise un banquier, les demande sont examinées uniquement en fonction des revenus dont disposent les concubins pour faire face à leur achat". Reste qu'au regard de la loi, les concubins sont des étrangers. Contrairement aux couples mariés, en cas de décès par exemple, ils n'héritent pas l'un de l'autre. De fait, prévoir une donation au dernier vivant ou une clause d'attribution en cas de disparition de l'un des concubins n'est pas possible puisque de telles dispositions sont réservées aux couples mariés. Vous devez donc utiliser d'autres voies plus ou moins efficaces.

L'union libre : une liberté à prix fort
L'union libre : une liberté à prix fort

L'indivision.


C'est le montage juridique le plus courant. Comment ça marche ? Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50…). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Inutile de tricher sur cette répartition, au risque de vous exposer aux foudres du fisc ou d'héritiers se sentant lésés. Simple à mettre en œuvre, l'indivision a toutefois quelques inconvénients. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise de décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, le partage ne peut avoir lieu qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement. Qu'advient-il alors du crédit ? Le banquier n'aura sans doute pas manqué d'inclure dans votre contrat une clause de solidarité. Cela signifie qu'il peut parfaitement exiger le remboursement intégral du crédit à n'importe lequel des concubins. Si l'un se volatilise dans la nature, l'autre se retrouvera en situation délicate. Cela dit, la clause de solidarité vaut également pour les couples mariés. En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants ou la famille qui se partagent la succession. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite toutefois de la part réservataire des éventuels héritiers. Ce qui débouche bien souvent sur la vente du logement. Et comme un malheur ne vient jamais seul, le fisc s'en mêlera forcément pour réclamer sa part : 60 % de droits de succession (après abattement de 1 500 €) qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté.


Convention d'indivision.


Pour palier ces inconvénients, vous pouvez prévoir, au moment de l'achat, une convention d'indivision. Outre une plus grande souplesse de fonctionnement, son intérêt tient à la possibilité de prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. A condition toutefois d'en avoir les moyens… Si ce n'est pas le cas, un démembrement de propriété croisée, peut tout de même assurer la jouissance du bien à celui qui reste. Surtout s'il s'agit d'une résidence principale. Chacun des concubins acquiert par exemple 50 % de la nue propriété et 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Mais dans ce cas, vos enfants ne pourront hériter qu'au décès du deuxième concubin.


Créer une SCI.


Dans ce montage juridique, ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le logement mais la société, les co-acquéreurs détenant des parts en proportion de leur mise de fonds. Les statuts rédigés avec l'aide d'un notaire peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (à l'unanimité, au décès du premier concubin…). En cas de séparation, il sera par exemple possible à celui qui le désire de conserver le bien. En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. Reste un inconvénient : l'éventuelle possibilité de conserver la jouissance du bien. Une préoccupation à laquelle le démembrement de propriété croisé peut également apporter une réponse.


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