L'immobilier neuf dans l'Ouest : Nantes, Bordeaux, Rennes

Les investisseurs sont revenus aux fondamentaux. Ils se concentrent désormais sur des produits d'avenir et des sites porteurs. Dans ce nouveau contexte, les villes de l'Ouest tirent leur épingle du jeu. Zoom sur Rennes, Nantes et Bordeaux.

L'immobilier neuf dans l'Ouest : Nantes, Bordeaux, Rennes
L'immobilier neuf dans l'Ouest : Nantes, Bordeaux, Rennes

Steria, Accenture Technology Solutions, Vorwerk France, Hexcel, Daher Aerospace... Elles ont récemment rejoint à Nantes des entreprises qui, à l'image de la DSIV de la SNCF, des services financiers de la Poste, de l'Union Mutualiste de Retraites, avaient avant elles mis le cap à l'ouest.



"Ce mouvement de fond s'appuie sur un ensemble d'atouts spécifiques à l'agglomération nantaise, concentré sur une variété désormais établie d'entreprises à fort potentiel de développement."


Vantée par les services de l'Agence de développement économique nantais, l'attraction de la capitale des Pays de la Loire se retrouve dans les autres grandes métropoles de l'Ouest. Sur l'espace métropolitain Loire Bretagne, axe institutionnel allant de Brest à Angers, en passant parRennes, Nantes et Saint-Nazaire, le rythme de croissance démographique est par exemple deux fois supérieur à la moyenne des aires urbaines françaises sur les dix dernières années et 600 000 nouveaux habitants sont prévus d'ici à 2030. De même, si l'Insee note l'attirance grandissante des Français pour les départements plutôt ruraux du Sud-Ouest (Tarn-et-Garonne, Tarn, Landes, Aude, Ariège, etc.), Bordeaux et les 27 communes de l'agglomération urbaine font office de locomotive pour toute la région : depuis quelques années, la CUB recommence à attirer de nouveaux habitants (environ 3 000 par an), 30 000 personnes devraient s'y installer dans les 20 prochaines années et son aire urbaine croît, se rapprochant du bassin d'Arcachon et de Libourne.



Pour soutenir ce développement, la construction de logements tourne à plein régime. La crise amorcée à l'automne 2008 a reporté, voire annulé certains projets, mais les promoteurs ont relancé les dossiers suspendus dès le printemps 2009. Ils sont aussi repartis en quête de terrains bien placés pour répondre à la demande des investisseurs, favorisée par la mise en place de la loi Scellier, comme aux besoins des propriétaires occupants, à la recherche de logements adaptés au goût du jour, en matière de dépenses énergétiques notamment.



Rennes : le développement vert d'une "ville archipel"


Depuis fin décembre, quelques ampoules brillent le soir dans le ciel de la Courrouze.


L'éco-quartier, imaginé sur 89 hectares entre Rennes et Saint-Jacques-de-la-Lande, a accueilli ses premiers habitants sur le secteur du Bois Habité. Beaucoup d'autres les rejoindront d'ici à 2020. Le projet prévoit à terme 10 000 habitants dans 4 700 nouveaux logements. Projet étendard d'une cité qui a pris en main son développement urbain en défendant le concept de "ville archipel", la création de l'éco-quartier de la Courrouze s'accompagne d'autres grands chantiers d'investissement.


Une deuxième ligne de métro a été votée entre Mermoz et Beaulieu-Université.


Le tracé définitif sera connu ce printemps, mais on sait déjà qu'une fois mis en place, d'ici à 2018, les Champs-Blancs deviendront un nouveau secteur stratégique de la ville, qui pourrait accueillir jusqu'à 40 000 habitants et 40 000 emplois vers 2030. Cette ligne participera aussi à la fluidité des liaisons avec Eurorennes, le nouveau quartier de la gare. En effet, la restructuration complète du quartier est prévue avec celle de la gare. Dans la foulée du projet de ligne à grande vitesse prévu en 2014 dans la capitale bretonne, EuroRennes intègre autour de la gare le développement d'un quartier d'affaires de centre-ville qui accueillera des bureaux mais aussi des commerces, des services, des équipements et de nouveaux habitants. Au total, le potentiel de construction est estimé à 180 000 m2.



"Des incertitudes demeurent sur les recettes à venir, concernant notamment les modalités de compensation de taxe professionnelle, assure Emmanuel Couet, vice-président en charge de l'aménagement à Rennes métropole et maire de Saint-Jacques-de-la-Lande. Mais les investissements prévus sont maintenus. C'est indispensable pour soutenir la dynamique démographique et économique."


Côté logements, la flambée des prix a forcé beaucoup d'habitants à quitter le centre, puis l'agglomération, pour s'installer dans la périphérie. D'après la Fédération nationale des agents immobiliers, les appartements dans l'ancien atteignaient 2 042 €/m2 (- 10,5 % sur un an) et les maisons se négociaient à 245 500 € (- 17,5 %). Le neuf est affiché entre 3 326 et 5 651 €/m2. La collectivité s'appuie sur les mesures de relance pour proposer une offre plus accessible aux primo-accédants (lire Trois questions à…). Mais ce sont essentiellement les investisseurs qui s'intéressent aux nouveaux programmes, accessibles en loi Scellier. Une quinzaine de programmes sont ainsi affichés intra-muros, à la Courrouze (Millenium), boulevard Clemenceau (La Haie d'honneur, Soreim), dans le quartier du Mail (lesTerrasses de Bacchus, Icade Promotion Logement), près du métro Anatole-France (Olympia, Espacil) ou du canal Saint-Martin (le Charles Laurent commercialisé par le Cabinet Peterson). On trouve des réalisations Lamotte Constructeur dans la zone Mac-Mahon (résidence Anatole France), près du parc du Thabor (Carré Palestine Résidence), boulevard de Lattre de Tassigny (les Rives de Tassigny). Enfin, Nexity Apollonia a livré à la Courrouze une résidence composée "d'appartementsmaisons et de villas familiales", comme ce trois-pièces de 65 m2 vendu 224 100 €.


Dans la Zac Clémenceau, Catella Residential construit le Carré de l'Orme avec des 5 et 6-pièces en duplex jusqu'à 294 417 €.


D'autres opportunités sont à l'affiche dans l'agglomération. Des produits achevés sont disponibles à Chantepie (Helios 1 d'Arc Promotion ; les Terrasses d'Ascolia, Catella Residential) ou Bruz, dans le quartier Vert-Buisson (Aquarius, Seri Ouest).


Des constructions sont en cours dans la petite cité de Chateaugiron (la Magedeleine sur la Zac de la Perdriotais, Nexity George V) et à la Rheu (La Noé de Bouygues Immobilier). D'autres viennent d'être lancés à la commercialisation pour une livraison à partir de 2011. Bouygues Immobilier affiche ainsi la résidence Beau Matin, avec des appartements à 2 390 €/m2 en moyenne à Chateaugiron, Villa Pastel à Vezin-le-Coquet, près de Pacé, à 3 545 €/m2, ainsi que le Cours Sévigné à Cesson-Sévigné. Le promoteur propose un projet original sur la Zac de la Morinais : Be Wood, des maisons de 3 et 4-pièces en bois, labellisées BBC et éligibles pour une partie au pass-foncier.


Avec des 4-pièces entre 76 et 87 m2, elles sont vendues entre 190 000 et 206 000 €.



À Nantes, une production soutenue pour les investisseurs et les accédants Sur l'estuaire de la Loire, Nantes est depuis quelques années en permanence aux prises avec de grands chantiers, en termes d'équipement mais aussi de maisons et appartements. Entre 2006 et 2009, les constructions de logements ont surpassé les objectifs du programme local de l'habitat, fixé à 3 900 unités par an dont 900 pour le parc social hors PLS. Dans les Zac, 40 à 50 % des nouvelles propositions ont à des prix abordables. Sur les produits en accession libre, l'offre oscille entre 2 280 et 5 657 €. Depuis l'automne 2008, celle-ci a accusé une baisse moyenne de 5 %, ramenant le neuf à ses valeurs de 2007. Aujourd'hui, les acheteurs sont essentiellement des investisseurs (70 % environ).


Ils peuvent notamment acquérir des programmes Bouwfonds Marignan (les Allées du parc, sur la route de Sainte-Luce), Vinci Immobilier (Sud Harmony à dix minutes du château des Ducs de Bretagne) et Espacil (le Verger de la Chesnaie, 62 appartements jusqu'au 4-pièces certifiés Habitat & Environnement).


Dans l'agglomération, ADI Promotion propose pour les primo-accédants Villas Green (BW 70) à Bouguenais. Dans le nouveau quartier de la Grande Ouche, sur la ligne 2 du tramway, ses 3 et 4-pièces THPE (Très Haute Performance énergétique) affichés à partir de 124 600 € sont éligibles au passfoncier avec une TVA 5,5 %. Il construit aussi les Jardins de Koria (CI21) à Couëron, des maisons de 3, 4 et 5-pièces près des bords de Loire livrables à partir du troisième trimestre 2011. On trouve également de nouvelles offres à Carquefou (le Domaine du Val Souchais, Catella Residential) et dans le centre de Saint-Herblain (Villa Arcadia, Nexity George V).


Selon les différents observatoires, la demande locative reste soutenue. D'après le réseau Foncia, le m2 se loue entre 10,5 et 15 € sur les petites surfaces, selon l'état et l'emplacement. Un chiffre en hausse de 1,8 % en 2009 d'après l'Observatoire Clameur des loyers du marché locatif privé.



À Bordeaux, beaucoup de projets en périphérie


Dans la capitale girondine, les prix oscillent entre 3 300 et 4 620€/m2. Un nouveau programme est ainsi à l'affiche dans le quartier Saint-Jean-Belcier au pied de la ligne C du tramway, à quelques minutes de la gare Saint-Jean et de la place des Quinconces.


Proche des commerces, des écoles et des équipements sportifs et culturels, il propose des 2 à 5-pièces duplex avec des terrasses plein-ciel et un jardin en coeur d'îlot. Les 2-pièces démarrent à 132 149€, les 4-pièces à 234 840 €. Nexity Apollonia a engagé les travaux du Village Bacalan, à quelques minutes du coeur historique de la ville. Il réunira des chais anciens transformés en habitat contemporain et des appartements atypiques du 2 au 6-pièces duplex avec des extensions sur l'extérieur. Hors de Bordeaux, Catella Residential est présent à Floirac avec la deuxième tranche des Jardins du Fleuve et au Haillan avec le Parc Alfred de Musset où quelques appartements de 100 m2 en duplex restent à vendre à partir de 294 946 €.


À Pessac, les Jardins de Clémentin (Cogedim) affichent 24 appartements et trois villas près de toutes les commodités. Enfin, à Saint-Médard-en-Jalles, près de l'aéroport international de Bordeaux-Mérignac, deux résidences sortent de terre. La première : le Domaine de Cerillan par Icade Promotion, est une résidence certifiée Habitat & environnement et composée de 2, 3 et 4-pièces, accessibles à partir de 160 000 €. La seconde, Saint-Médard Caupian, dans le quartier de Caupian, au sud-ouest de la ville, signée par Catella Residential, se compose de 21 maisons et 112 appartements livrables à partir du quatrième trimestre 2011.



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