L'achat sur plan au programme

Cette solution permet d'acquérir un logement à bonne dimension, avec des paiements échelonnés pendant les travaux. Des avantages qui méritent bien un peu d'attente.

L'achat sur plan au programme
L'achat sur plan au programme

Après de multiples mois de recherche et de visites de biens dans l'ancien, vous n'avez toujours pas trouvé votre petit nid douillet ?



Pourquoi ne pas vous tourner vers un logement neuf, ou mieux, un achat sur plan ?


Les professionnels parlent alors de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Les avantages de ce type d'acquisition sont multiples. En début de commercialisation du programme immobilier, vous avez en général le choix des surfaces, des étages, des expositions…


Vous pouvez aussi négocier des modifications plus personnelles (cuisine ouverte, parquet, porte coulissante…). De même, aucun risque que le prix dérape entre le lancement des travaux et la remise des clés.


En Vefa, le paiement du bien est d'ailleurs échelonné en fonction de l'avancée du chantier.


Qui dit neuf, dit absence de travaux pendant un certain nombre d'années. Enfin, comme pour l'achat d'un logement neuf achevé, en achetant sur plan, les frais de notaire sont réduits.


Évidemment, l'achat sur plan comporte aussi quelques inconvénients. Par définition, la livraison du bien est décalée dans le temps (entre quelques mois et plus d'un an), avec


d'inévitables risques de retard. Sans compter que vous n'êtes jamais à l'abri d'un promoteur rencontrant des difficultés techniques ou financières, voire de légers décalages entre le rendu du bâti et le plan. Toutefois, pas de


panique, l'achat sur plan est très encadré par la loi. Les risques sont limités si l'on s'investit entièrement dans son acte d'achat.



Prospection minutieuse


Pas question de signer un contrat en Vefa les yeux fermés. Comme pour toute opération immobilière, une enquête de terrain sur le promoteur s'impose. S'agit-il d'une grande entreprise ou d'un indépendant ?


Combien a-t-il réalisé de programmes ces deux dernières années ? A-t-il respecté les délais de livraison ? Quid de la qualité des biens ? A-t-il des garanties financières en cas de difficultés pour achever le chantier ? Pour obtenir toutes ces réponses, commencez par interroger le promoteur, mais recoupez également les réponses avec les déclarations de propriétaires et d'entrepreneurs ayant déjà travaillé avec ce promoteur. Pour cela, un petit tour dans les allées des immeubles construits ou sur les chantiers environnants peut s'avérer instructif. Sans oublier de consulter les forums Internet consacrés aux achats immobiliers. Si possible, visitez un appartement ou une maison témoin.


Attention, la décoration fait rarement partie du package. Ne vous laissez donc pas impressionner par un intérieur digne des magazines de déco. Prenez du recul et imaginez vos meubles, vos rideaux… installés dans les pièces visitées. Vous devez impérativement vous renseigner sur l'environnement extérieur de votre futur logement.


Quels sont les transports, les commerces et les écoles à proximité ? Les programmes immobiliers à venir ? Pour cela, rendez-vous à la mairie afin de consulter le plan local d'urbanisme (PLU). Ce document donne une idée très précise des projets d'urbanisme à venir dans la ville. De même, intéressez-vous au coefficient d'occupation des sols (Cos). Ainsi, vous saurez si de nouvelles constructions sont envisageables dans votre périmètre d'achat et si vous risquez d'avoir des vis-à-vis rapprochés ou pas. Enfin, décortiquez le règlement de copropriété ou le cahier des charges du lotissement. Ces documents fixent le règlement intérieur des programmes immobiliers et, par là même, vos droits et obligations.



Réservation à la loupe


Passée la prospection, vous optez finalement pour le bien de vos rêves. Félicitations ! Vous devez alors signer un contrat de réservation avec le vendeur (promoteur ou constructeur) sans passer chez un notaire.


Par ce document, également appelé contrat préliminaire ou avant-contrat, le vendeur s'engage à vous réserver un logement en contrepartie d'un versement d'un dépôt de garantie de votre part. Cette somme ne peut excéder 5 % du prix de vente, si le contrat de vente doit être signé dans un délai d'un an et 2 % si le délai est de un à deux ans. Au-delà de deux ans, aucune somme ne peut être exigée. Ce dépôt de garantie, versé sur un compte spécial ouvert à votre nom dans une banque, un établissement de crédit ou chez un notaire, ne peut être utilisé par le promoteur avant la signature de l'acte de vente définitif. Le contrat de réservation doit obligatoirement reproduire certaines clauses : description détaillée du futur logement (surface habitable, nombre de pièces principales, dépendances…), prix prévisionnel et, le cas échéant, les conditions de révision, la date de signature du contrat de vente, le délai d'exécution des travaux, les conditions de résolution du contrat et, en annexe, une note technique décrivant la nature et la qualité des matériaux de construction, la situation du logement dans l'immeuble. Attention, si vous recherchez votre propre financement, n'oubliez pas d'y introduire une clause suspensive d'obtention de prêt. Si ce dernier vous est refusé, vous pourrez ainsi récupérer votre dépôt de garantie. De même, vous pouvez introduire des pénalités en cas de retard de livraison (voir l'avis de Michel Mouillart). Une fois signé, ce contrat préliminaire vous est adressé par lettre recommandée avec AR.


Vous disposez alors de sept jours, à compter du lendemain de la réception du courrier, pour vous rétracter et demander le remboursement de votre dépôt de garantie.


Passé ce délai, vous pouvez encore revenir sur votre décision, mais dans des cas très précis. Par exemple, si le prix de vente est supérieur d'au moins 5% au prix prévisionnel, si le vendeur ne respecte pas la date de signature du contrat de vente définitif, si l'un des équipements promis n'est pas réalisé ou si le logement perd plus de 10 % de sa valeur à cause d'une baisse de qualité. Si tout se déroule correctement (comme dans la majorité des cas), vous aurez normalement rendez-vous chez le notaire pour la signature du contrat de vente.



Acquisition devant notaire


Un mois avant ce rendez-vous, vous devez avoir reçu par lettre recommandée avec AR le projet d'acte de vente. Durant ce délai, lisez-le scrupuleusement afin de vérifier qu'il correspond en tout point au contrat de réservation.


Si ce n'est pas le cas, vous pouvez renoncer à l'achat sur plan. Si tout se présente bien, rendez-vous à la signature chez le notaire. Par souci d'équilibre des forces en


présence, vous pouvez être accompagné de votre propre notaire et ne pas vous en remettre uniquement à celui du promoteur.


Les honoraires ne varient pas, ils seront simplement partagés entre les deux confrères.


Le contrat de vente prend la forme d'un contrat de vente en l'état de futur achèvement (Vefa). Dès la signature de celui-ci, vous devenez propriétaire du sol et de ce qui est déjà construit. Et ainsi, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ce contrat définitif doit évidemment contenir la description exacte et détaillée du logement (identique à celle du contrat de réservation) mais aussi le plan coté. Sans oublier le délai de livraison (en général, exprimé en trimestres). Quel qu'il soit, veillez à faire préciser la date à laquelle commence à courir ce délai. À l'ouverture du chantier ? Au dépôt ou à l'obtention du permis de construire ?


Ce contrat doit également préciser le prix total du bien et les modalités de paiement.


Dans un achat sur plan, le prix est réglé en plusieurs versements, échelonnés en fonction de l'état d'avancement des travaux. Avec des limites toutefois : 35 % du prix à l'achèvement des fondations (si vous avez versé


5 % au titre du dépôt de garantie, vous ne réglez que 30 %), 70 % à la mise hors d'eau (toiture) et 95 % à l'achèvement de l'immeuble.


Toutefois, la loi n'interdit pas au vendeur de prévoir des versements périodiques ou des paliers intermédiaires. Le tout sans dépasser les montants maxima légaux. Quel que soit l'échéancier, le solde, soit 5 % au moins, est payable à la remise des clés, sauf si ce jour-là, vous faites des réserves. Attention, si le contrat de vente est conclu sous condition suspensive, c'est-à-dire sous réserve que certaines conditions soient remplies (obtention de prêts, de documents administratifs), vous ne devez effectuer aucun versement avant la réalisation effective de ces conditions.


A contrario, le contrat peut prévoir une pénalité pour vous sanctionner en cas de retard dans les versements. Cette pénalité ne peut dépasser 1 % du montant à verser par mois de retard. Une fois le contrat signé, le notaire vous remet une copie de l'acte.


Conservez-la précieusement, il s'agit de votre titre de propriété.



Livraison au cordeau


Vient ensuite le temps de la réception… et non de la livraison, du bien. En effet, la réception se fait entre le promoteur (ou le constructeur) et les entrepreneurs intervenus sur le chantier. En pratique, vous n'y assistez pas. Vous, vous avez simplement rendez-vous avec le promoteur pour la prise de possession du bien, à savoir la remise des clés. Profitez-en pour passer en revue tous les détails et recoins du logement : ouverture des fenêtres en grand, fonctionnement des volets roulants, des stores, des robinets, des interrupteurs, des prises électriques, des serrures, qualité des peintures, des sols, des sanitaires... Attention, tout ce que vous constatez ce jour-là doit être en parfait accord avec les termes du contrat de vente définitive.


Pour gagner du temps, exigez les procès verbaux de réception signés par chacun des entrepreneurs et certifiés conformes par le promoteur. Vous pouvez ainsi comparer les observations techniques faites lors de la réception avec l'état du logement à la livraison. Vous veillerez ainsi à ce que le promoteur répare les vices apparents mentionnés dans les procès-verbaux. De votre côté, consignez également les défauts (éventuels) dans un procès-verbal. Chaque partie (vous et le vendeur) conserve un exemplaire de ce document, daté et signé. “Pour tous défauts de conformité constatés, par exemple de la moquette à la place du parquet, les 5 % restants sont versés auprès d'un compte séquestre. S'il s'agit de malfaçons, pas besoin de consigner cet argent”, souligne David Rodrigues, juriste à la Confédération de la consommation, du logement et du cadre de vie (CLCV).


En tout cas, le promoteur ne peut pas refuser de vous remettre les clés. “Vous êtes propriétaire, donc chez vous, il suffit alors de changer les serrures. Pour cela, le propriétaire peut même, le jour de la livraison, se faire accompagner d'un huissier pour constater l'attitude du vendeur”, conseille David Rodrigues. À noter que la garantie de parfait achèvement couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le PV de livraison ou apparus au cours de l'année suivante. Vous devez absolument connaître la date précise de réception de l'immeuble, car c'est à compter de celle-ci que commencent à courir les délais des garanties biennale et décennale.


La première, également appelée garantie de bon fonctionnement, couvre durant deux ans tous les éléments d'équipement dissociables du bâtiment (portes intérieures, volets…). Quant à la garantie décennale, elle couvre tous les dommages compromettant la solidité du bien ou le rendant impropre à sa destination durant dix ans. Couplée à l'assurance dommages-ouvrage, cette garantie vous permet d'être remboursé des travaux par l'assureur sans avoir à attendre qu'un tribunal se prononce sur la responsabilité de tel ou tel professionnel intervenu sur le chantier.



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