Investissement locatif : Le choix de la bonne surface

Diviser le risque d'impayés ou miser sur des locataires pérennes, tel est l'enjeu d'investir dans deux studios ou une grande surface. Chaque choix présente ses risques et ses atouts.

Investissement locatif : Le choix de la bonne surface
Investissement locatif : Le choix de la bonne surface

Investir dans un appartement pour le louer reste un placement de choix pour ceux qui misent sur la pierre.



La stagnation des loyers (+ 0,1 % en 2009 selon les chiffres de l'observatoire Clameur, qui réunit une vingtaine de professionnels de l'immobilier) peut faire craindre une rentabilité moindre, mais elle survient après douze années de hausse moyenne de 3 %, toujours selon l'observatoire. Quant à la demande de logements, elle représente un besoin toujours très présent du côté des locataires. Le marché résidentiel locatif privé reste donc intéressant pour réaliser un placement à long terme. L'investisseur a alors le choix, lorsqu'il dispose d'un budget suffisant, d'acheter deux studios, et décider ainsi de ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier, ou de tabler sur une plus grande surface et de viser une population locative familiale, plus stable. Chaque formule comporte bien sûr des avantages et des inconvénients, mais dans les deux cas, l'emplacement ainsi que l'adéquation avec la demande locative locale restent fondamentaux.



Une question de budget et de produit


Première règle simple pour faire son choix entre deux petites surfaces ou une grande : investir en fonction de son budget. “Il ne faut surtout pas être acculé si l'appartement n'est pas loué”, avertit Hubert Beaufils, secrétaire général du Laboratoire de l'immobilier.


Cette question étudiée, une enquête locale s'impose, pour s'assurer que, petit ou grand, un bien corresponde avant tout à la demande locative. “Il faut se demander à quel type de locataires s'adresse un produit, et s'ils seront présents sur le quartier : pour cela, il faut sonder le marché immobilier, interroger le voisinage”, conseille Emmanuel Ducasse, chargé d'études immobilières au Crédit Foncier. Le produit lui-même doit être aussi soigneusement étudié : qualité de construction, des matériaux choisis, des espaces, éventuellement miser sur un bâtiment basse consommation (BBC) pour répondre dès maintenant aux exigences futures. L'environnement de l'habitation doit aussi être passé à la loupe, en préférant des quartiers agréables, le voisinage des écoles lorsque l'on vise une clientèle familiale et, de façon générale, la proximité des services, des commerces et des transports.



Un studio peut être légèrement excentré s'il se situe près d'une université, mais il s'agit d'un produit tout de même plus typique du centre-ville. Attention aussi à l'offre de studios sur le marché, déjà très importante. En effet, en 2009, deux appartements neufs sur trois ont été vendus dans le cadre de la loi de défiscalisation Scellier. Or, les appartements construits pour ce type de dispositif étant en majorité des petites surfaces, il faudra donc bien surveiller le nombre de studios déjà présents au mètre carré, à l'endroit où l'on souhaite investir.



Différents locataires potentiels


Mais, s'il est déjà très présent sur le marché, le studio a néanmoins l'avantage de correspondre à une “clientèle” large. “Le studio accueillera un étudiant, ou un jeune actif qui n'a pas encore les moyens d'accéder à un logement plus grand, ou encore une personne âgée qui a peu de moyens et souhaite rester en centre-ville, près des services. Il y a donc au moins trois types de clients, auxquels on peut même ajouter, malheureusement, dans certaines villes, des couples qui choisissent le studio faute de moyens suffisants”, détaille Emmanuel Ducasse du Crédit Foncier. Lorsqu'un particulier acquiert un deux, trois ou quatre pièces, il ne s'adresse pas à la même population, et vise plutôt des familles. Celles-ci sont généralement plus disposées à s'éloigner du centre pour voir le prix du mètre carré diminuer et avoir ainsi plus de place. En province, il faut prendre en considération la maison individuelle, qui peut concurrencer un grand appartement. Les choix de la qualité, de l'emplacement, de l'environnement immédiat doivent toujours être présents.


“Que ce soit pour l'achat d'une petite ou d'une grande surface, il faudra détailler les plans avec attention, conseille Hubert Beaufils du Laboratoire de l'immobilier.


Pour le même nombre de mètres carrés, un studio peut être plus ou moins bien aménagé.


Dans certains, il est possible de réserver une partie au couchage, une autre pour les activités de jour, voire une alcôve.


Pour un deux pièces c'est pareil, il faut veiller à l'aménagement, éviter que la cuisine soit située dans un coin sombre, éviter aussi une exposition strictement au nord”. Si l'offre de grandes surfaces reste très insuffisante pour répondre aux demandes des familles, les prix ne s'envolent pas pour autant.



Des loyers aux prix de marché


Dans un marché atone, où les loyers n'ont pas bougé entre 2008 et 2009, malgré des différences entre les villes (dans certaines, les prix ont légèrement augmenté, dans d'autres, légèrement diminués), la prudence reste de mise pour fixer les prix de loyer : ils doivent se situer absolument dans les prix du marché, sous peine de ne pas trouver de locataire. “Même si un produit présente un avantage qualitatif évident, comme une très belle vue, il ne pourra pas se louer deux fois plus cher”, remarque encore Emmanuel Ducasse. La confrontation des loyers pratiqués pour les studios et pour les grandes surfaces montre que le studio se loue toujours plus cher du mètre carré, ce qui en fait, à première vue, un produit plus rentable. Mais à l'achat également, il est plus cher au mètre carré, et son rendement est grevé par une rotation plus importante des locataires : les studios restent occupés en moyenne trente mois, contre le double pour un cinq pièces.


Ce qui se traduit, pour le propriétaire, par de fréquents travaux de remise en état ou de rafraichissement entre deux locations.


Soit, un temps supplémentaire durant lequel le bien ne sera pas loué, et des dépenses à prévoir. D'autant que dans un marché où les locataires bougent peu et où les périodes de vacance s'allongent, les travaux semblent désormais plus que jamais nécessaires pour rendre un bien attractif.


Les loyers en effet progressent un peu (+ 4,3 % pour des travaux courants, 7,8 % pour des travaux d'amélioration ou de remise aux normes, calcule l'observatoire Clameur) lorsque l'appartement a été rafraîchi, ou amélioré. “Il faut s'inspirer de la gestion pratiquée par les grands patrimoines. Pour optimiser leur investissement, ils réalisent entre deux locations des travaux de rénovation légère, comme le nettoyage ou le remplacement des moquettes, de nouvelles peintures, pour remettre un coup de neuf, même si les locataires étaient très soigneux. Ainsi, peuvent-ils optimiser le loyer”, note Emmanuel Ducasse. Et il ne faut pas oublier que ces travaux d'entretien, réalisés pour couvrir l'usure normale du bien, ne se financent pas avec le dépôt de garantie, qui est là uniquement pour couvrir d'éventuelles dégradations imputables au locataire. En raison d'un turnover beaucoup plus limité dans un grand appartement, ces travaux interviendront aussi plus ponctuellement.



Des garanties pour le propriétaire


Choisir l'option “deux studios” permet cependant à l'investisseur de diminuer de moitié le risque d'impayé, un bon argument en sa faveur puisque des loyers non encaissés constituent un risque important.


La grande surface de son côté accueillera des locataires qui restent plus longtemps dans les murs, mais si le temps de vacance s'allonge après leur départ, la situation se complique aussi pour le propriétaire. Chaque choix présente donc un certain nombre d'arguments en sa faveur et en sa défaveur. Pour se prémunir de certains risques, le propriétaire pourra opter pour les assurances (loyers impayés, vacance locative), ou choisir le package proposé par le promoteur. Une garantie supplémentaire peut se révéler importante, surtout dans le cadre du dispositif Scellier, dans lequel le logement doit être loué dans les douze mois suivant son acquisition, sous peine pour son propriétaire de se voir privé de l'avantage fiscal qui l'accompagne. “Un produit neuf packagé présentera un surcoût au moment de l'achat, mais s'il comporte des assurances qui courent durant douze ou dix-huit mois et protègent le propriétaire, cette dépense supplémentaire peut se justifier. Par exemple, un promoteur annonce un loyer trop élevé par rapport aux possibilités du marché local. Si l'investisseur ne parvient pas à l'obtenir, il fait jouer la garantie locative qui l'indemnisera de la différence entre le loyer constaté et le loyer promis.


Mais ce, seulement pendant la durée contractuelle. Une assurance vacance locative peut aussi être très utile, car l'investisseur a besoin de recettes pour rembourser son emprunt à la banque. Mais ces précautions sont toujours limitées dans le temps”, relève Emmanuel Ducasse au Crédit Foncier.


C'est donc, comme il est de mise dans l'immobilier, l'emplacement, la qualité du bien et l'assurance de répondre à un réel besoin du marché locatif, qui permettront d'assurer la pérennité du bien et la valeur de l'investissement.



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