Investir en résidence avec services

L'immobilier géré offre aux investisseurs des revenus complémentaires, sans les tracas de la gestion locative. Une formule qui marche, à condition de bien choisir l'exploitant.

Investir en résidence avec services
Investir en résidence avec services

La retraite et son financement se placent véritablement au coeur des préoccupations des Français.



C'est fait ! Suite au succès de la loi Scellier, qui attirait depuis le début de l'année la majorité des investissements locatifs, les députés ont adopté fin mars un nouvel amendement, qui confère aux résidences avec services (étudiantes, de tourisme et pour personnes âgées) les mêmes avantages fiscaux que le dispositif Scellier. Les investisseurs devraient donc à nouveau se tourner vers ces appartements assortis de services hôteliers. Les résidences avec services comprennent les résidences de tourisme (580 000 appartements en France) destinées à la location saisonnière, les établissements pour les seniors autonomes et les seniors dépendants – dans ce cas, il s'agit d'établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad). Le paysage est complété par les résidences étudiantes et d'affaires, qui ciblent les cadres itinérants.


Ces immeubles doivent proposer au moins trois des services hôteliers que sont l'accueil, le ménage des logements, les petitsdéjeuners et la fourniture de linge. Un “service minimum” qui permet à l'investisseur de récupérer la TVA. Dans la plupart des résidences proposées, les services sont, en réalité, beaucoup plus développés. “Dans les résidences de tourisme, le produit s'apparente à un club de vacances, note Yannick Ainouche, président du directoire du groupe Quiétude.On y trouve souvent de la restauration, des équipements sportifs, un sauna, une piscine, ainsi que de nombreux services à la carte.” L'acquéreur d'un lot – en général, les biens vont du studio au petit 2-3 pièces – en résidence avec services, signe avec l'exploitant un bail commercial. À partir de là, le gestionnaire s'occupe de tout : entretien du bien, location des appartements et versement des loyers au propriétaire.


Les rentabilités (loyers sur capital) s'échelonnent entre 3,5 % et 5 %. “On estime que les Ehpad servent les meilleures rentabilités, suivies des résidences d'affaires et étudiantes, détaille Christine Vassal-Largy, directrice générale, responsable du pôle immobilier du cabinet de conseil en gestion de patrimoine Thesaurus.


Dans le tourisme, la rentabilité s'échelonne plutôt entre 3,5 et 4,5 %,affectée par des lots plus grands.” Enfin, les prix d'entrée, qui commencent à 80 000-90 000 €, permettent d'envisager un investissement raisonnable. Ainsi, les résidences avec services présentent de nombreux atouts, à condition de sélectionner avec soin le gestionnaire.



Trouver le bon exploitant


Le secteur de la résidence avec services, notamment dans le tourisme, a vu plusieurs de ses acteurs faire faillite ces dernières années.


Par prudence, les conseillers en gestion de patrimoine avisent habituellement de se tourner vers les gros noms du secteur, quitte à écarter quelques “petits” acteurs qui pourraient être sérieux. Mais des exploitants importants ont aussi dû arrêter leur activité… Pour s'y retrouver, la première étape consiste peut-être à lire attentivement le bail, comme le conseille Gilles Tocchetto, directeur du pôle immobilier du groupement de cabinets en gestion de patrimoine Infinitis.


“Il faut repérer les points essentiels : si la gestion est proposée par une SARL avec un capital de 7 000 ou 10 000 €, méfiance.Pensez aussi à vérifier la présence de l'article 606 dans les clauses, qui garantit que les gros travaux sont à la charge du gestionnaire. Cela vous évitera de gros frais dans les années suivant votre achat.” Il faut aussi fuir les offres où les rentabilités promises s'élèvent à 6, 7 ou même 8 %. “De telles rentabilités ne sont tout simplement pas dans le marché, aussi elles ne pourront pas être servies longtemps”, souligne Christine Vassal-Largy de Thesaurus.


N'hésitez donc pas à mener l'enquête sur le gestionnaire qui vous intéresse, pour obtenir un maximum d'informations sur lui : chiffre d'affaires, nombre de résidences dans son catalogue… Si l'exploitant est vraiment au coeur de l'investissement, cela n'écarte pas pour autant les critères classiques de choix dans l'immobilier.



Dénicher l'emplacement idéal


L'emplacement doit être étudié avec soin, et se définit bien sûr différemment selon le type de résidence avec services que l'on a choisie. Des recherches sur Internet et quelques coups de fil vous permettront de savoir si les résidences étudiantes sont bien placées dans des villes ayant un réel besoin, les hôtels d'affaires près des entreprises, les résidences de tourisme dans des lieux hautement fréquentés… En vous rendant sur place, vous pourrez aussi juger de l'environnement immédiat. Une démarche d'autant plus importante si vous avez décidé de jouir de votre bien quelques semaines par an, une possibilité offerte par les exploitants dans le tourisme. Attention aussi à l'éventuelle surabondance de l'offre : “À Rennes, il y a déjà de nombreuses résidences étudiantes, souligne Gilles Tocchetto.


Ce sont les mieux placées, avec un loyer cohérent par rapport au marché, qui seront, à terme, les plus rentables pour l'investisseur”.


En revanche, l'emplacement joue moins dans le cadre d'un investissement en Ehpad, dont les ouvertures sont soumises à des règles très strictes. “Il faut pouvoir montrer un prévisionnel financier et embaucher du personnel diplômé, sans compter que l'autorisation est soumise à la carte gérontologique des départements”, précise Yannick Ainouche. En raison du vieillissement de la population prévu par l'Insee – en 2050, près d'un habitant sur trois aurait plus de 60 ans, contre un sur cinq en 2005 – et des besoins actuels, les Ehpad et résidences pour seniors n'ont habituellement pas de mal à trouver preneur. “Le taux de remplissage est de 100 % et le marché, exponentiel, confirme Yannick Ainouche.


Ceci dit, une chambre médicalisée ne vaut que s'il y a un exploitant pour la gérer. C'est un actif immobilier moins liquide qu'un appartement en résidence tourisme, et sa revente ne peut se faire qu'à un autre investisseur.”


Un dispositif fiscal attractif En plus de la gestion locative qu'elle propose, la résidence avec services séduit aussi par les avantages financiers qu'elle offre.



Depuis mars 2009, l'amendement Bouvard aligne les avantages fiscaux des investissements en résidences avec services, sur ceux qu'offre le dispositif Scellier. “C'est le dispositif le plus attractif jamais utilisé dans le meublé !” se réjouit Yannick Ainouche, de Quiétude. L'amendement ouvre pour l'investisseur en résidences étudiante, de tourisme ou pour personnes âgées, une réduction d'impôt égale à 25 % du montant de son investissement, plafonné à 300 000€.


Cette réduction d'impôt, égale au maximum à 75 000 €, s'échelonne sur neuf ans, et est valable pour les investissements réalisés cette année et l'année prochaine. À partir de 2011, comme dans le dispositif Scellier, la réduction sera de 20 %.


Cette décision fait suite au mécontentement qu'avait provoqué le changement de statut de loueur en meublé professionnel (LMP). En effet, jusqu'à la fin de l'année dernière, ce statut était accessible pour les investisseurs encaissant plus de 23 000 € de revenus locatifs par an et inscrits au registre du commerce. Une formule qui leur permettait de déduire des revenus globaux les déficits d'exploitation. Mais depuis le 1er janvier, pour obtenir le statut LMP, il faut pouvoir cumuler des recettes locatives supérieures à 23 000 € et que celles-ci représentent plus de 50 % du revenu global. Le LMP devait donc être réservé dorénavant aux personnes qui en font réellement leur métier. Dans ce sens, l'amendement Bouvard vient donc ouvrir de nouvelles perspectives aux investisseurs.



Un projet de moyen-long terme


Comme pour tout placement immobilier, la fiscalité reste la cerise sur le gâteau. Il faut d'abord bâtir un projet, comme le rappelle Patrice Hautbois, responsable du département offres au Crédit Foncier. “Il s'agit d'un investissement immobilier, qui engage tout de même l'acquéreur sur quinze ou vingt ans. D'abord, il faut se demander quelle épargne on peut y consacrer chaque mois, sachant que l'épargne zéro n'existe pas. Il faut aussi imaginer tous les scénarios possibles, y compris les scénarios catastrophes.


L'objectif de défiscalisation ne doit pas être le premier : mieux vaut chercher à augmenter ou optimiser son patrimoine, préparer sa succession, ou encore dégager des revenus complémentaires pour la retraite.


La fiscalité est la plus mauvaise raison de s'intéresser à ce type d'investissement, même si les Français sont très sensibles à cet argument.” Lorsqu'elle a été bien choisie, la résidence avec services permet plutôt de se créer des revenus complémentaires quasiment non-taxés. “Les clients s'intéressent à la résidence avec services souvent autour de la quarantaine, renchérit Christine Vassal-Largy. Cela leur permet de rembourser le crédit pendant vingt ans, et idéalement, d'en être dégagé à la retraite, pour pouvoir bénéficier à ce moment de revenus complémentaires.” Il faut savoir qu'au moment où les retraites sont au coeur des préoccupations, l'opération peut s'avérer utile.



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