Île-de-France : Trois villes bâtisseuses en vogue

Trois villes de la région parisienne portent de grands projets de construction en cours ou à venir : Saint-Ouen, Issy-les-Moulineaux et Massy. Chacune possède des points forts et quelques faiblesses. Enquête au coeur de ces nouveaux programmes.

Île-de-France : Trois villes bâtisseuses en vogue
Île-de-France : Trois villes bâtisseuses en vogue

"Le niveau d'activité de 2007 est quasiment retrouvé", commente la chambre des notaires à propos dumarché ancien francilien. Juillet a connu une envolée de près de 40% par rapport à l'an dernier. En un an, les prix ont gonflé de 11% à Paris, 10% en petite couronne et 6,4% en grande banlieue.



Sur le marché neuf, les mises en vente ont quasiment doublé au deuxième trimestre et les prix ont gagné environ 5% en un an.


Les petites surfaces concentrent la majeure partie des réservations, signe de la forte présence d'investisseurs. Nul doute que ceux-ci sont pressés de profiter du dispositif Scellier, plus attractif en 2010 qu'en 2011. La petite forme de la Bourse et la grosse incertitude des retraites pèsent aussi. En 2003, la loi Fillon sur les retraites avait déjà donné un formidable coup de main à l'immobilier.


Saint-Ouen, l'abordable La Seine-Saint-Denis fait preuve d'un rebond moins spectaculaire que les autres départements périphériques. De mai à juillet, les ventes d'ancien étaient encore inférieures à celles de 2007. Les mises en vente de neuf ont atteint 700 unités au second trimestre, moitié moindres que dans le 92. À Saint-Ouen, par exemple, le marché de l'accession reste étroit, la commune comportant 40% de logements sociaux.


La vente sur plans aboutit généralement à son terme en peu de temps à Saint-Ouen : "Un programme se commercialise en quinze jours à trois semaines, remarque-t-on à la mairie. Il y a trois ou quatre ans, une opération de 100 logements est même partie en une journée !" Cet écoulement à grande vitesse tient à plusieurs facteurs, autres que l'effet de rareté. En premier lieu : les tarifs raisonnables. Les promoteurs ont l'obligation de signer une charte avec la mairie dans laquelle ils s'engagent à plafonner leurs prix de sortie à 3500 €/m2 de moyenne. Pour limiter l'arrivée en force d'investisseurs, tout projet doit s'adresser à 70% de propriétaires utilisateurs et être pré-commercialisé auprès des Audoniens. La proportion d'acquéreurs de la ville s'élève de 40 à 50%. Sinon, ce sont des Parisiens venus du Nord de la capitale (environ 25%) et des Franciliens du 92 et 93. Le rythme de construction s'est nettement ralenti en 2009 et 2010, conséquence de l'économie encore fragile de la région. Pas de commercialisation sur plans en cours actuellement ! Cogedim pourrait programmer une opération boulevard Jean-Jaurès, à cheval entre Saint-Denis et Saint-Ouen, mais, début octobre, aucun permis de construire n'était encore déposé.



Le gros projet, le coeur du sujet, demeure Les Docks, à l'orée d'une commercialisation imminente (voir l'article page suivante).


Saint-Ouen ne comporte pas de quartier prioritaire financé par l'Anru, mais a entrepris une importante réhabilitation de ses immeubles vétustes, inscrits dans le programme de l'État de requalification des quartiers anciens dégradés.


Le marché ancien et récent est alimenté par cinq à six agences immobilières locales et quelques autres, basées à Clichy et dans le XVIIe. "Il nous arrive de revendre des contrats sur plans avant la livraison", explique Frédéric Mathieu, de l'agence Laforêt. Ce sont des cas exceptionnels, qui surviennent lors d'un incident de la vie du réservataire.


L'agent immobilier présente aussi, mais rarement, des produits tout juste livrés.


Début octobre, son catalogue portait l'annonce d'une maison de l'allée Isabeau à 400 000 €, livrée deux mois plus tôt par Cogedim. Une grosse maison de caractèrepeut atteindre les 800 000€. Les investisseurs sont nombreux à rechercher des petites surfaces. Pour 160000€, l'un d'eux s'est offert 38 m2 en bon état, avec gardiennage.


La demande locative fait un bon poids, mais la médiocre qualité des dossiers rend frileux les bailleurs. "Tout le monde n'est pas encore converti à la GRL", regrette l'agent immobilier. Comme la vente sur plans, le petit marché de la seconde main a souffert en 2009. Il a perdu une centaine de transactions sur 500. Les Audoniens préfèrent souvent le vieux Saint-Ouen et les Parisiens, plutôt le quartier résidentiel Debain, près des Puces, ainsi que la proximité du métro et du RER C. L'accessibilité de Saint-Ouen a été son atout phare par tradition. Avantage à venir, la cité du cinéma de Luc Besson jouxtera le Vieux Saint-Ouen.



Issy, la business city


"Un maire bâtisseur n'est pas forcément battu", constate Christophe Provot, l'adjoint à l'urbanisme d'Issy-les-Moulineaux.


Bon an mal an, le rythme de construction s'élève à 700 logements et, fait marquant en ces temps troublés, aucun projet n'a été annulé durant la crise. Un quartier d'affaires se développe dans un périmètre inconstructible pour l'habitat en raison de l'héliport voisin. C'est ici que Bouygues Telecom vient de s'installer, dans la tour Séquana. D'autres immeubles architecturaux sont voisins : l'un est occupé par Microsoft et l'autre, par le siège de Bouygues Immobilier. On attend l'école de formation du barreau de Paris, dont la construction démarre. Une première pour cette ville sans université.


L'écoquartier du fort, quant à lui, va se construire sur l'ancienne emprise militaire des hauteurs de la ville. Quelque 1 500 logements y seront édifiés, dont 20% à caractère social. Maîtres d'ouvrage : Bouygues Immobilier, Kaufman & Broad et le groupement BNP Paribas Immobilier/Vinci.


La première tranche en vente, achevée à plus de 90%, a tellement bien fonctionné que les promoteurs ont avancé la suivante.


Le prix moyen se situe à 6 300€/m2 avec parking. "Un tel succès s'explique par les avancées du projet, telles que le recours à la géothermie, la construction labellisée BBC, la collecte pneumatique et les nouvelles technologies permettant de commander les fonctions de l'appartement sur un smartphone", analyse l'adjoint. S'ajoute la proximité immédiate dans le quartier de grands vergers et d'équipements, dont, dernièrement annoncée, une piscine, et un escalier mécanique qui mènera à la gare.


Une réflexion est également engagée pour obtenir le passage du Tuvim, le bus local.


Le Stif a été sollicité plusieurs fois pour créer une ligne de bus de Vanves au Val-de-Seine en passant par le fort...


L'écoquartier des Bords de Seine naîtra à la place de l'ancienne usine TIRU, quartier où BNP Paribas Immobilier réalise son siège social : 369 logements BBC du promoteur seront commercialisés, dont un premier programme de 180 lots en cours à 7 300€/m2 avec parking. L'écoulement atteint le bon rythme de 30 logements par mois. La part du logement social sera de 30%, écoquartier oblige !


Des promoteurs de moins gros calibre sont régulièrement actifs à Issy : le groupe Accueil, qui construit Les Jardins du Poète, une centaine d'appartements commercialisés à 95% et bien placés, en coeur de ville sur le site de l'ancienne maison de retraite (7600€/m2). Terre d'Île-de-France, une toute petite société, réalise régulièrement des programmes de petite taille et à prix attractifs, comme savent le faire les petits promoteurs. Sept logements de son dernier projet en date, Les Clés de l'île, ont trouvé preneurs en un mois, à 6 500€/m2 avec parking. Dans l'ensemble, 25% des acquéreurs isséens sont des familles parisiennes à la recherche d'une pièce supplémentaire en périphérie. Les propriétaires ne dépassent pas 40%, ratio faible et habituel des Hauts-de-Seine en raison des valeurs élevées de l'immobilier.


Le marché ancien et récent a baissé de 20% en volume en 2009. Selon le Crédit Foncier, "les petites surfaces, de moins de 70 m2, ont animé les ventes du début de l'année et représenté les trois quarts des transactions ». Le micro-marché de la maison individuelle se fractionne en petits pavillons de moins de 100 m2 (de 300 000 à 400 000 €) et en grands produits s'échangeant entre 550 000 et 1 000 000 €. Comme dans tout le croissant ouest, la demande locative garde de la vigueur.


En juin, l'association locale Actevi a lancé deux livres blancs sur les espaces verts et les transports d'Issy. Son principal reproche concerne le manque de verdure : 7 m2 par habitant, alors que l'OMS recommande un minimum en ville de 12 m2. Les modes doux et la desserte de proximité restent à améliorer, d'après ses remarques : "Un usager du métro en provenance de Saint-Lazare, met 25 minutes pour arriver à Mairie d'Issy, et autant de la mairie à son domicile pour un petit parcours". La circulation de transit atteint 60%, facteur d'embouteillages réguliers.



Massy, la bien desservie


Massy est irriguée par le long fleuve d'un faisceau ferroviaire, dont le port est le pôle des gares RER et TGV. Sur chaque rive du "fleuve" se construit un quartier neuf : Vilmorin et Atlantis. Tous deux seront reliés à terme par une passerelle de 300 mètres de large en construction, futur lien et voie commerçante entre les deux rives.


La vente sur plans se poursuit dans Vilmorin au travers de deux programmes actifs de Bouwfonds Marignan et Sogeprom.


Ce quartier de 1 500 logements, habité, possède encore des réserves foncières, ce qui explique que des consultations de promoteurs aient encore lieu. Les valeurs oscillent entre 4000 et 4500€/m2. Dans Atlantis, elles sont plus basses, de 3 600 à 4 500 €/m2.



Ce grand quartier de 100 hectares comportera 4000 logements, dont 700 livrés et plus de 1 000 en chantier. Un futur centre de congrès confortera la place de pôle économique de la ville. Carrefour projette d'y implanter en 2014 son siège mondial aux 4 000 emplois, tandis que celui de CGG Veritas vient d'être inauguré. Pratiquement toute la promotion privée francilienne se croise dans le quartier : la Générale de Promotion, Pitch, Cogedim et Interconstruction (avec de belles signatures architecturales), Nexity, Kaufman & Broad, Icade, Hermitage, Vinci Immobilier... "Les acquéreurs sont des primo-accédants, dont beaucoup de Massicois, signale Willem Pauwels, directeur de la Semmassy, l'aménageur des deux quartiers. Le pourcentage d'investisseurs se révèle important, mais tout dépend des programmes. Sur Atlantis, il varie de 30 à 65 %, selon les projets". Un centre commercial jouxte Atlantis. Massy a un côté naturel avec les rives de la Bièvre, des parcs et des plans d'eau dans le centre. On y circule facilement, et on se gare aux portes des commerces. C'est la grande couronne...


Le marché ancien et récent présente des valeurs maximales proches de 3000€/m2 en collectif. Les appartements, principalement situés dans le centre-ville, le quartier Opéra et quelques secteurs périphériques, datent des années 50, 60 et 70 et démarrent dans les 1 700 €/m2. La ville comporte 35% de logements sociaux, concentrés dans le quartier Opéra (ainsi nommé parce que l'ancienne municipalité implanta un opéra).


Selon Alix Vigneaux, agent immobilier à Verrières-le-Buisson, des clients venus dans le but d'investir ont découvert Massy à cette occasion, et ont acquis un appartement pour résider dans cette ville qu'ils ne connaissaient pas. Mais les cadres supérieurs du secteur ne s'installent pas à Massy.


S'ils ne trouvent pas à Verrières, marché exigu où la maison frôle les 600 000 € et plus, ils se reportent sur les Hauts-de-Seine, par exemple à Sceaux, Châtenay ou Antony ouest. "Dans dix ans, Massy pourrait bien avoir la configuration de Courbevoie ou de Bois-Colombes, mais pas de Levallois", anticipe l'agent immobilier.




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