Île-de-France : où en est le marché de l'immobilier neuf en janvier 2010

Le marché va-t-il repartir durablement ? Où sont les opportunités ? Sur fond de reprise, de taux attractifs et d'ajustement des prix, notre enquête vous dit tout sur les perspectives d'évolution du marché immobilier. Du Nord au Sud et d'Est en Ouest, suivez-nous !

Île-de-France : où en est le marché de l'immobilier neuf en janvier 2010
Île-de-France : où en est le marché de l'immobilier neuf en janvier 2010

En Île-de-France, où les besoins en logements sont considérables, le marché immobilier francilien a connu une réelle embellie, au 3e trimestre, avec un nombre de transactions et des prix en légère hausse, selon les notaires.



L'année écoulée ne donne pas à l'Île-de-France les 60 000 logements neufs auxquels aspire le schéma directeur de la région. Mais, les ventes sur plans s'accélèrent nettement.


Peut mieux faire. Ces trois mots résument le marché francilien au terme de neuf mois de 2009. Les chiffres du 4e trimestre n'étant pas encore bouclés, supposons qu'ils seront meilleurs, tout au moins pour l'immobilier neuf. Hormis au cours de 2008, année noire d'encre, le dernier trimestre a souvent fait figure de cadeau de Noël pour les opérateurs de la construction...



Une offre trop modeste


Le 3e trimestre a été révélateur de la tonalité mi-fraîche, mi-chaude de l'année. Du côté des signaux positifs, la fédération des promoteurs-constructeurs (FPC) se fait l'écho d'une forte augmentation des ventes sur plans : 4 700 lots, incluant appartements, maisons et biens en résidences-services. La croissance a été très soutenue, “de 213 %” selon la fédération par rapport à l'an dernier, une période très impactée par les désistements.


“Cette performance est d'autant plus remarquable que la saisonnalité dévalorise habituellement les mois d'été”, souligne la FPC. Sous le soleil de juillet et d'août, nul ne s'en étonnera, les Franciliens préfèrent partir fréquenter les plages que les bureaux de vente. Point intéressant, la part des investisseurs est montée en puissance.


Traditionnellement, elle n'est que de 30 % dans le neuf en Île-de-France en raison des prix d'achat élevés pesant sur la rentabilité.



Cette année, elle a atteint près de 50 %, témoignant de l'attrait de la défiscalisation “Scellier”. Le ticket moyen régional s'est élevé à 4 290 €/m2, hors parking. A contrario, élément négatif, les mises en vente n'ont pas fait d'éclat : 3 100 lots, d'après l'enquête sur la commercialisation des logements neufs du ministère. Ce résultat est moitié moindre qu'en 2007. Le niveau des stocks est sain, de 9 000 lots à la fin septembre, mais il ne faudrait plus que l'équation maxi ventes/mini lancements perdure. Pour ce qui est de l'immobilier ancien, les notaires observent dans leur étude sur le 3e trimestre que “l'activité reprend nettement, mais de manière inégale”. Quant aux prix, ils se sont “stabilisés, mais à un niveau élevé” : 4 380 €/m2 en moyenne pour un appartement et 280 000 €pour une maison. “La durée de rotation d'un bien étant de huit années, les Franciliens changent au moins quatre fois de résidence principale dans leur vie, d'où leur revendication d'acheter au juste prix”, signale le président de la chambre des notaires de Paris Jean-François Humbert en rappelant une constante francilienne : “La pénurie de biens de qualité occasionne une pression sur les prix”.



Paris : la rareté


Ne comptons pas trop sur Paris pour réamorcer la pompe à lancements. Très dense, la capitale dispose de peu de réserves foncières.


En neuf mois, seulement près de 200 lots sont entrés en commercialisation, dont une cinquantaine au 3e trimestre. Le prix moyen sur plans à 7816 €/m2 affiche une légère poussée, mais aucune tendance ne peut se déceler sur une si petite production.


Quelques programmes ont récemment été commercialisés sur des sites à potentiel, dont le 19 de BNP Paribas Immobilier, dans le 19e. Le projet donne sur le boulevard Mac-Donald, dont les entrepôts et ses alentours se transformeront en morceau de ville avec tramway en 2012/2013. Ce sera l'un des premiers quartiers de Paris Nord-Est, l'opération d'aménagement de la couronne entre les portes de La Chapelle et de La Villette.


Autre point névralgique : l'éco-quartier Clichy-Batignolles (17e), où se lance Quintessence (Nexity). Le 15e est encore assez riche en offres, mais surtout de grands appartements.


En renouveau par petites touches, le 20e réserve de bonnes surprises.


Ce sera sans doute l'arrondissement à suivre cette année, particulièrement près du Père Lachaise et de Saint-Fargeau. Cogedim et RD Promotion viennent notamment de lancer 20e Avenue, rue des Pyrénées. À côté des volumes lilliputiens du neuf, l'immobilier ancien fait figure de géant avec près de 9 000 transactions au 3e trimestre. Comme d'habitude, le 6e demeure en tête des arrondissements les plus onéreux, à 9 380 €/m2, alors que le 19e ferme la marche à 4 890 €/m2.


La glissade des prix du 16e devient sensible à Auteuil (- 7,6 %) et à La Muette (- 9 %). La capitale n'étant nulle part bon marché, la mairie a lancé le prêt Paris logement à 0 % (PPL 0%) avec un “coup de pouce” de 50 % jusqu'en décembre 2010. Le dispositif s'adresse aux primo-accédants, sous conditions de ressources, et concerne l'achat dans le neuf et l'ancien. Une personne seule peut ainsi emprunter 36 300 € sans intérêts et les autres ménages 59 400 €. A priori, aucune évolution n'est prévue à ce sujet au cours de l'année. En 2010, les débats seront surtout animés par la refonte du programme local de l'habitat, arrivé à échéance. Ce document, qui trace la politique du logement pour six ans, couvrira la période 2011-2017.


Ses priorités porteraient sur le logement social, l'éradication de l'insalubrité et l'amélioration énergétique.



Périphérie : le dynamisme


Au 3e trimestre, la périphérie a enregistré près de 29 000 transactions de logements anciens, plus du triple de Paris. “La situation de la grande couronne est meilleure que celle de la petite couronne, dont les volumes baissent”, ne manque pas de constater Olivier Savary, notaire dans l'Essonne. “Mais la reprise est encore trop faible, en deçà des ventes de 2007”. Dans l'ensemble de la périphérie, les prix sont stables, hormis pour les maisons qui grimpent de 3,3 %. En petite couronne (92, 93 et 94), l'appartement se négocie en moyenne 3 600 €/m2 et la maison, recherchée, n'est pas à la portée de toutes les bourses : 324 000 €. Dans les autres départements, les prix se font plus doux, donc propices au premier achat : 2 740 €/m2 et 260 000 €. La proximité de la capitale demeure l'atout n°1, comme en témoigne le tarif de Versailles (4 130 €/m2) inférieur à celui de Courbevoie (4 630 €/m2).


Il est pourtant difficile de trouver plus résidentielle que la ville du Roi Soleil, mais Courbevoie se situe à l'orée de Neuilly et de La Défense...


La stabilité règne aussi sur le marché neuf avec de très légères pressions à la hausse en petite couronne et à la baisse dans les départements plus éloignés. Il faut compter 4 600 €/m2 de moyenne en petite ceinture et 3 500 €/m2 en grande couronne, mais les mesures gouvernementales (Scellier, TVA à 5,5 %, prêt à taux zéro, passfoncier) rendent la vente sur plans compétitive par rapport à l'occasion. À l'Ouest, des quartiers ont les moyens de rivaliser avec une rue parisienne, comme “Rives de Seine”, sur les anciens terrains du constructeur automobile Renault près du pont de Sèvres, à Boulogne. Ou le centre de Levallois qui vient d'accueillir le 35, un type de produit rare et recherché désormais dans la commune. Ou encore Issy et Montrouge qui sortent régulièrement une offre dans les 6 500 €/m2. Nanterre vit un renouveau, particulièrement le long de ses terrasses de gazon entre la Seine et La Défense et autour de la place de la Boule. Bien que proches du coeur de La Défense, ces secteurs affichent des tarifs mesurés, dans les 4 500 €/m2. La grille de prix encore plus serrée du quartier de la gare d'Ermont-Eaubonne, à 4 014 €/m2, explique en partie le succès de l'opération de Nexity : “75% des logements ont été vendus en un weekend et nos équipes commerciales ont accueilli plus de 850 visiteurs”, se félicite le promoteur. Un beau score aussi pour Nexity Apollonia, dont le programme Carré de Seine, à Juvisy-sur-Orge, a enregistré 58 % de réservations en un week-end. À l'Est des territoires dynamiques par tradition ont davantage souffert de la crise dès que le robinet du crédit s'est tari. Pour autant, leurs importants besoins en logements laissent envisager une vive reprise. Les villes à suivre : Meaux, avec ses programmes à TVA réduite (en PLS ou primo-accession) ; Val d'Europe et Sénart, les deux territoires favoris de la maison individuelle francilienne ; le nord du Val-de-Marne, où mûrit la refondation du territoire entre l'aéroport et Paris, sous la houlette de l'opération d'intérêt national Orly-Rungis-Seine Amont. D'Ouest en Est, la périphérie a un potentiel que les perspectives du Grand Paris avivent.


Encore faudra-t-il que, dans le climat économique perturbé du moment, les prix ne flambent pas.



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