Ile de France : les clés du premier achat immobilier neuf

Coups de pouces financiers, prêts à 0 %, programmes attractifs... Notre dossier dresse l'état des lieux des dispositifs et des nouveautés en matière d'aide à l'accession. Enquête portes ouvertes pour les futurs propriétaires !

Ile de France : les clés du premier achat immobilier neuf
Ile de France : les clés du premier achat immobilier neuf

Tandis que les taux d'intérêts des prêts immobiliers sont de nouveau à la baisse après une phase de stabilisation, les mesures dont la mission première est de relancer l'accession, prolifèrent. Prêt à taux zéro doublé, prêts locaux, départementaux, régionaux, pass-foncier, "zone Anru" avec une TVA à 5,5 %… Les coups de pouces financiers pour accéder à la propriété ne manquent pas mais encore faut-il s'y retrouver. Si vous êtes actuellement candidat à l'accession, vous découvriez dans cette enquête de quoi vos orienter au mieux dans votre projet immobilier.



Le bonus de l'éloignement


Un petit appartement à Paris ou un plus grand en périphérie ? Un bourg ou une aubaine en zone Anru ? L'arbitrage est le lot commun du primo-accédant francilien tant sa région est une mosaïque de sites.



À la quarantaine, des couples aux solides revenus et au bel apport personnel, se lancent pour la première fois dans l'accession à la


propriété, souvent après avoir été locataires à Paris. D'autres font leurs premiers pas plus tôt, mais ave cmoins d'exigence sur la proximité de la capitale. Qu'ils soient "aisés", "aidés" ou ni l'un ni l'autre comme c'est souvent le cas en Île-de-France, ces primo-accédants sont conscients de ce qui les attend : leur effort financier sera lourd compte tenu desmoyennes hautes de l'immobilier régional, proches de 4 300 €/m2 tant dans le neuf que l'occasion.



Jusqu'à la Francilienne


Au 1er décembre, selon le site Internet Meilleursagents.com, un bien ancien se vendait 6 439 €/m2 à Paris, avec de fortes disparités entre l'Est et l'Ouest. Les arrondissements les plus abordables pour un premier achat restaient, comme à l'accoutumée, les 18e, 19e et 20e, respectivement tout de même dans les 5 800, 5 200 et 5 500 €/m2. Ces tarifs au sommet ont incité la Ville de Paris à créer deux prêts logement sans intérêts réservés aux primo-accédants à budget relativement modeste : le prêt Paris logement 0% pour les résidents depuis un an dans la capitale et le prêt parcours résidentiel 0 %, dédié aux locataires d'une HLM. Sous conditions de ressources et de quotient familial, le capital à emprunter sans intérêt va de 36 300 € à 80 000 € (tous les détails sur le site Internetde la villedeParis :www.paris.fr).


On retrouve un dispositif similaire dans les Hauts-de-Seine, mais émanant du conseil général : le prêt logement 92 qui va de 20 000 à 50 000€, également en fonction des revenus de l'emprunteur. Ces aides locales sont valables dans le neuf et l'ancien et cumulables avec le prêt à taux zéro de l'État qui, soulignons-le, est doublé pour un achat neuf.


Cependant les appartements sur plan atteignent des valeurs élevées qui dépassent 8 000€/m2 à Paris. Il faut débourser dans les 6 500 €/m2 à Montrouge, 6 000€/m2 à Suresnes, Puteaux, Courbevoie ou Vanves et 4 500€/m2 à Colombes et Nanterre…


Un léger écart de la capitale n'est alors pas dénué d'avantages, par exemple jusqu'au pôle Saint-Denis/Aubervilliers/Pantin en plein renouvellement urbain. Les tarifs sont largement moitié moindres que ceux de Paris bien que l'on aille à pied dans la capitale. Témoin, ce petit prix de 3066€/m2 des Venelles du Landy, à Aubervilliers, un programme lauréat d'une Pyramide pour son esthétisme (BNP Paribas Immobilier).


Un 3-pièces de 60m2, donc non compacté, coûte 173 000 € avec TVA à 5,5 %. Ce territoire à la lisière de Paris a de réelles perspectives d'embellissement devant lui, comme le prouve déjà la réhabilitation spectaculaire des Grands Moulins de Pantin."


La porte d'Aubervilliers mutera de la même façon que celle des Lilas", ajoute, très confiant, Eric Bergeron, le directeur général de First Avenue.


Le promoteur vient d'ailleurs d'obtenir un permis de construire à "Auber", près des Quatre Chemins, et s'intéresse fortement à Pantin. Un autre secteur séduit la clientèle du premier achat : Massy. Le programme de First Avenue, par exemple, a été cédé à 50%de primo-accédants. L'offre disponible se situe à 4 100 €/m2, un prix plus sage qu'à Antony. La capitale économique de l'Essonne a pour elle son noeud ferroviaire (RER/TGV), sa proximité de Saclay et surtout la rareté de l'offre immobilière des alentours. Après un repli de trois à quatre mois, le marché immobilier a redémarré, avec une abondance de programmes en cours dans le quartier Atlantis, près de la gare.



L'effet "Tanguy"


"Nous assistons à un phénomène récurrent dans nos bureaux de vente, constate Jean-Louis Lautier, directeur associé d'ALM et spécialiste de l'accession sociale. Nous recevons la visite de couples à la recherche d'une bonne affaire pour leur enfant qui, à vingt ans et plus, vit encore chez eux sans l'envie d'en partir. Ils n'ont pas assez de capacité financière pour participer à l'achat, mais les aubaines dumoment les intéressent pour leur enfant".Cet effet "Tanguy" est surtout sensible en grande couronne, dont les prix sont à la portée d'un micro budget.


En profitant de toutes les aides du moment, des primo-accédants, au revenu brut mensuel de 1 300 €, peuvent s'offrir un studio à 70 000€ en remboursant 250€ par mois.


Sur 30 ans, il est vrai…"Peu leur importe, reprend le commercialisateur. Ils ne paieront pas de loyer. Cela compense et c'est l'atout majeur à leurs yeux." ALM propose une gamme étoffée de programmes pour "Tanguy", par exemple à Meaux, Corbeil-Essonnes et Limeil-Brévannes, un futur quartier flambant neuf du Val-de-Marne au succès commercial très net. Notons que la communauté d'agglomération Seine-Essonne dispose de la panoplie complète des aides à la primo-accession : pass-foncier avec subventions de 4 000 à 5 000 € et TVA à 5,5%, possibilité de majoration du prêt à taux zéro (de 12 500 à 15 000€), zones"Anru" à 5,5 % pour la plupart déjà bien réhabilitées.


De telles conditions font naître régulièrement bon nombre de programmes (Nexity, Promogerim, France Terre...).


Vigneux, dans l'Essonne aussi, à droit au chapitre de la TVA à 5,5% dans le cadre de la rénovation urbaine de la cité de la Dame Blanche. À proximité, dans le périmètre de 500 mètres éligible à la TVA réduite, la Villa Marina (France Pierre) a été réservée par 70 % de primo-accédants locaux aux environs de 3 000€/m2. Rien qu'en octobre, une vingtaine de lots ont été retenus et il en restait 16 fin décembre. Elément nouveau, le 4-pièces, généralement difficile à commercialiser, retrouve ses lettres de noblesse auprès des acquéreurs pourvu que son prix soit extrêmement serré. À Dammarie-lès-Lys, en Seine-et-Marne, ALM lance un programme avec passfoncier à 2 600 €/m2 et, à ce prix, s'attend à une forte demande de grands produits familiaux.



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur