Île-de-France : Des marchés en pleine mutation

Les croissances de prix à deux chiffres ne sont plus de mise dans la région francilienne. Tour d'horizon des futures évolutions, dans le neuf et l'ancien.

Île-de-France : Des marchés en pleine mutation
Île-de-France : Des marchés en pleine mutation


Choc pétrolier de 1975, crise économique de 1993… et lame de fond financière de 2008! Force est de constater que le moteur de l'économie tombe en panne tous les 20 ou 30 ans, à la suite d'une grosse surchauffe.


L'habitude aidant, les esprits gardent leur calme: “C'est ma septième crise immobilière.


J'en ai vécu trois aux États-Unis, et quatre en France”, constate, stoïque, le président de Constructa, Marc Pietri. Cette fois, face à un décalage entre le pouvoir d'achat des ménages et la flambée des prix immobiliers, les experts anticipaient, selon leurs remarques, un “retournement du marché” ou tout au moins un “atterrissage en douceur”.


Mais “la crise financière a été la goutte d'eau qui a fait déborder le vase”, relève Pascale Henry, la directrice commerciale en Île-de-France de Bouwfonds Marignan. Pour autant, après que le signal d'alarme a été tiré, le marché reprend-t-il sa route ? À suivre donc, à la loupe et avec un regard neuf !



Remise à niveau des prix dans l'ancien


“L'été a été chaud”, observait dernièrement René Pallincourt, le président de la Fédération nationale des agents immobiliers (FNAIM), en pressentant une mutation imminente des marchés. Les faits se sont vérifiés par la suite à l'échelon national : les cours de l'ancien ont décroché en septembre, en affichant un recul de - 3,2 % sur le trimestre précédent. En octobre, toujours selon la fédération, “les prix ne présentaient plus qu'une très faible variation de + 0,1 %”.


À la même époque, en Île-de-France, ils ont connu une infime hausse (+ 0,5 %), soutenue par le collectif (+ 1,9 %) malgré la baisse des maisons individuelles (- 1,9 %).


Le 17 novembre, les Parisiens découvraient combien coûtaient les quartiers phares de la capitale. Les prix au m2 étaient inscrits à la craie sur les trottoirs de sites emblématiques, comme la place du Trocadéro. Cette initiative du courtier en agences immobilières Meilleursagents.com indiquait une baisse de - 1,8 % et un prix au m2moyen de 6505€.


Les établissements financiers sont-ils responsables d'un quelconque recul de l'immobilier ?


De-ci, de-là, on entend de plus en plus d'acquéreurs postulants déclarer :


“Mon banquier me conseille d'attendre”, “L'année dernière,ma banque était d'accord pour me prêter 150 000 €. Aujourd'hui, elle ne me propose plus que 100000 €”. D'après Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris-X, “la production de crédits


a chuté de - 14 % durant les neuf premiers mois de l'année, à raison de - 10 % au premier semestre et - 20 % au troisième trimestre”.


Selon leur nature, les réseaux bancaires ont réagi différemment: les mutualistes ont connu une forte baisse, tandis que les généralistes ont été en progression sensible.


Tous ne sont pas logés à la même enseigne!


Rappelons que la crise des liquidités est arrivée après la disparition du plan d'épargnelogement en 2003: “Les établissements financiers n'ont dès lors pas été en mesure d'utiliser cette réserve. Cette réforme est entrée en application à un moment difficile”, reprend l'économiste. Les transactions ont par ailleurs souffert d'un réajustement des prix trop tardif, générant l'attentisme des acheteurs, donc le blocage du marché de l'ancien.”


Pour ce qui est de l'Île-de-France, l'inertie des prix y est généralement plus forte qu'ailleurs. Ceci s'explique parce que la demande y demeure très importante. Certains acquéreurs, très qualifiés dans leur métier, bénéficient de solides revenus et, par conséquent, d'assez de liquidités et d'épargne pour pouvoir se passer d'un emprunt.



Le neuf : la crise de 90 bis non repetita !


L'Île-de-France fait preuve de gros besoins de logements. Le schéma directeur de la région, approuvé en septembre par le Conseil régional, évalue à 60 000 le nombre de logements à construire chaque année pour loger dans de bonnes conditions les 11,6 millions de Franciliens. Un objectif qui, une fois encore, reste lettre morte en 2008, compte tenu des baisses de volumes du marché neuf. Les promoteurs, qui sont bien conscients du risque commercial, ont en effet abandonné bon nombre de projets : “Mieux vaut se couper la main quand il en est encore temps”, assène Jean-François Gabilla, le président de la Fédération des promoteurs-constructeurs. L'ombre de la “crise de 90” plane encore au-dessus des têtes. À cette époque, ne sentant pas le vent tourner, la promotion privée avait continué à construire et s'était retrouvée à la tête d'un stock colossal de logements construits invendus, qu'il a fallu brader.


Le cas de Bouwfonds Marignan est typique. Comme ses confrères, le promoteur vient de renoncer à une poignée de programmes en Île-de-France, environ 250 logements.


Son taux de désistement est passé de 19 à 30 %, ses réservations nettes (c'est-à-dire fermes) ont baissé de 25 % et ses délais d'écoulement ont rallongé. “Il y a un an,nous vendions un appartement en trois mois et une maison en quatre à cinq mois.Maintenant, le collectif trouve preneur en huit à neuf mois et l'individuel, en une année, constate Pascale Henry en pointant la nouvelle donne du marché. Durant toute une période, la société a acquis à crédit l'immobilier, les vacances, la voiture… Nous sortons de cette ère de consommation virtuelle et retrouvons un marché plus calme, objectif et rationnel.


C'est un véritable avantage pour le client”.



Pour preuve, des programmes s'écoulent désormais correctement quand ils sont proposés au juste prix et bien situés, en centre-ville et dans des secteurs recherchés.


Ainsi, à Toussus-le-Noble, sur le plateau de Saclay, Bouwfonds Marignan vient de vendre la moitié d'un programme de 20 logements en un week-end, à 4 200 €/m2 parking inclus.


À Ermont, il a recueilli pas moins de sept réservations en un samedi sur un projet à 4100 €/m2 dans une rue commerçante du centre. “Si les fondamentaux de l'immobilier sont respectés, la clientèle se montre toujours prête à investir, conclut Pascale Henry. La pierre redevient une vraie valeur refuge”. Et le promoteur a un volant assez fourni en perspective : des programmes à Port-Marly, Cergy-le-Haut et Montévrain, deux opérations supplémentaires à La Garenne-Colombes et la deuxième tranche des maisons du Val d'Albian, à Saclay ; à Paris, il vient de remporter un concours dans le 13e, près de la gare d'Austerlitz, dans le prolongement de Paris-Rive-Gauche.


Que des sites sans risque, en somme !



Paris et 1ère couronne: même combat ?


Les amateurs de terrasses, de parkings, de mises aux normes écologiques, de garanties après-vente et… de défiscalisation, peuvent dormir sur leurs deux oreilles : il y aura des biens neufs sur le marché en 2009!


À Paris notamment, où des lancements d'Icade et de Cogedim s'annoncent dans le 20e, au métro Porte-des-Lilas et Rue-des-Pyrénées. La Croix-Nivert sera aussi sous les feux de la rampe grâce à Cogedim et à Financière Rive Gauche. En attendant, quelques opérations n'affichent pas encore complet, comme le Brillat-Savarin. Cette copromotion de Cogedim et Vinci Immobilier, près du parc Montsouris, avait en portefeuille, fin novembre, un ultime grand 2-pièces à 7 000 €/m2 hors parking. Dans la capitale, de grands projets prennent vie : jardin des Halles attendu dans sa totalité pour 2013, fondation Vuitton conçue par Franck Gehry en cours de travaux sur le site du jardin d'Acclimatation, immeuble de très grande hauteur du Triangle prévu à la porte de Versailles en 2012… “Avec cette mandature, le temps des réalisations démarre”, assure Anne Hidalgo, première adjointe en charge de l'urbanisme et de l'architecture.


Le Conseil de Paris a voté le dépassement du plafond des 37 mètres inscrit dans le Plan local d'urbanisme sur six sites, dont les portes de la Chapelle, de Versailles et de Montreuil. La couronne parisienne sera ainsi plus apte à se fondre dans la périphérie que précédemment. Un secteur à suivre en lisière de Saint-Denis, d'Aubervilliers et du Pré-Saint-Gervais : Paris Nord-Est, ce grand projet de 200 hectares tout en longueur entre les portes de la Chapelle, d'Aubervilliers et de La Villette. Enclavé par le manque de liaisons nord-sud, le site bénéficiera de la construction de la gare ÉoleÉvangile sur la ligne du RER E (2014), puis du prolongement de la ligne de métro 12 jusqu'au pont de Stains et du tramway T3 entre les portes d'Ivry et de la Chapelle. À la porte d'Aubervilliers, le siège d'Icade va gagner deux nouveaux bâtiments. En face de cet ouvrage, le promoteur commence la construction du centre commercial que les clients rejoindront en navette fluviale écologique par le canal Saint-Denis. En termes immobiliers, les abords du canal figurent parmi les sites les plus prometteurs du moment, tant à Aubervilliers qu'à Saint-Denis.


En outre, Bertrand Delanoë et Patrick Braouzec, le président de Plaine Commune, viennent de signer le protocole du premier quartier intercommunal “Gare des Mines - Fillettes”, à cheval sur le 18e, Saint-Denis et Aubervilliers (1 500 logements). Au sud, les travaux du tronçon de la ligne 4 du métro ont démarré entre la porte d'Orléans et la mairie de Montrouge, pour une mise en service en 2012. Cette extension a pour effet d'aviver le marché, d'où les projets d'Ogic, Bouygues Immobilier et Franco-Suisse. Toujours dans les Hauts-de-Seine, Boulogne et Issy demeurent des bâtisseuses et l'on assiste à la remontée de Puteaux et Nanterre.



La logique du Grenelle de l'environnement.


Un écoquartier fluvial démarre sur l'Île Saint-Denis, à la suite de la reconversion du coeur industriel de la commune. Une première livraison d'habitations est prévue (30% en locatif social et 20 % avec prêt à taux zéro) à l'horizon 2011-2012, à la place des anciens entrepôts des magasins du Printemps, et Icade annonce le lancement de cinq petits immeubles au sud de l'île, à proximité de Marques Avenue. Mêmes ambitions écologiques à Paris, où la Zac Clichy-Batignolles (17e) vise un bilan de gaz à effet de serre nul grâce à l'utilisation de la géothermie, du solaire et de la biomasse. L'essentiel de l'opération prendra corps d'ici à 2014 avec 3 500 logements, dont la moitié en locatif social. Après l'approbation de son Plan Climat, voilà plus d'un an, la Ville de Paris consent des efforts financiers à l'égard des propriétaires de logements anciens: subvention de 20 % du diagnostic de performance énergétique et des travaux recommandés, prime de 200€ par fenêtre remplacée.



Quatre territoires en voie de valorisation En grande couronne, les secteurs moins bien desservis par les transports en commun ont davantage pâti de l'envolée des prix des carburants.


“Une étude a démontré qu'un trajet de 30 km par jour revient à 300 €/mois pour les deux automobilistes d'un ménage, remarque Jean-François Humbert, président de la Chambre des notaires de Paris. Dans certains périmètres,nous avons constaté une légère baisse des tarifs immobiliers depuis mars,mais la récente chute des prix pétroliers pourrait avoir une incidence sur l'avenir.”


L'amélioration des transports en commun et la réduction de l'étalement urbain sont les maîtres mots du changement, mais il reste beaucoup à faire dans ce sens.


Les OIN à l'oeuvre. Créées depuis peu, les OIN (Opérations d'intérêt national) impactent la croissance des marchés immobiliers, en favorisant une réduction de la consommation anarchique d'espace. À l'Épamsa (Établissement public d'aménagement du Mantois Seine-Aval), a été dévolue la mission de réinventer le projet de territoire de la Vallée de la Seine, soit 51 communes entre Conflans-Poissy et Mantes en passant par les Mureaux.


Cette action s'inscrit dans le cadre de l'OIN Seine-Aval qui remodèle les transports, l'économie, le logement et les espaces publics en vivifiant le commerce de centre-ville.


“Ce territoire était l'un des plus puissants d'Île-de-France il y a 50 ans, mais il a été victime d'un accident industriel. Il a subi de plein fouet la désindustrialisation.Comme il n'était pas organisé aussi efficacement que les villes nouvelles, il a mal vécu la fin du 20e siècle”, explique Nicolas Samsoen, le directeur général de l'Épamsa. Entre 1999 et 2004, quelque 1000 logements ont été construits par an. Objectif: 2500 unités à partir de 2010, chiffre déjà presque atteint en 2007. “Dans dix ans,nous aurons créé un parc tout au long de Seine-Aval avec des liaisons douces au bord de la Seine”, anticipe l'Épamsa. À l'aube du renouvellement économique, Flins, la ville de Renault, pourrait décrocher l'organisation du Grand Prix de France de formule 1.


À suivre, le développement de trois autres OIN: l'une sur la Plaine de France, à cheval sur la Seine-Saint-Denis et le Val d'Oise, l'autre entre Massy, Palaiseau, Saclay, Versailles et Saint-Quentin-en-Yvelines, la troisième sur Orly, Rungis et Seine-Amont au travers de 12communes du Val-de-Marne. Autant de marchés immobiliers, plus ou moins propulsés sur le devant de la scène et présentant des tarifs avantageux dans le neuf. Le pôle Mantes-la-Jolie/Mantes-la-Ville/Limay émarge entre 3000 et 3500 €/m2 avec des commercialisations de BNP-Paribas Immobilier dans le quartier des Bords de Seine de Mantes-la-Jolie, de Cogedim dans le centre-ville, de Nexity à Mantes-la-Ville, de Promogim à Limay…


Trappes ressort également à 3 000 €/m2. Sarcelles et Garges-lès-Gonesse voguent dans les 3 200 €/m2. Orly avoisine 2900 €/m2 et Choisy-le-Roi 3500 €/m2. Quant à la ville de Chanteloup-les-Vignes, elle fait figure de modèle de sagesse, à 2400€/m2.


Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur