Ile de France : Bien vivre au vert en ville

Suivant les aides gouvernementales, c’est le moment d’investir dans un bien certifié BBC. Éclairage sur trois villes impliquées dans l'écoconstruction : Sénart, Argenteuil et Issy.

Ile de France : Bien vivre au vert en ville
Ile de France : Bien vivre au vert en ville

L'agence des espaces verts, chargée de la mise en oeuvre de la politique « verte » régionale s’alarme : « en 30 ans, la surface agricole francilienne a été réduite de 19 % et le nombre d’exploitations de 60 % ».



L’urbanisation grignote la campagne, c’est imparable : les 11 millions de Franciliens ont besoin de se loger, de travailler, d'étudier, de se faire soigner et de se déplacer. Comme le fi lon qui s’épuise, le moindre lopin de nature devient précieux. D’où la logique des communes de chouchouter leurs ultimes hectares disponibles en les transformant en écoquartiers, la présence, souvent accrue, de parcs et jardins et la tendance à édifi er un bâti moins vorace en énergie et peu émissif en carbone. Grande question, cette nouvelle façon d’habiter la ville est-elle à la portée de tous les accédants, modestes compris ?



SÉNART : 75 % DE NATURE


Une couronne verte ceinture l’Île-de-France entre 10 et 30 kilomètres de Paris. Cet espace atypique, entre ville et campagne, comporte une dizaine de massifs forestiers, le tiers de la population, le quart des emplois et le cinquième de la superficie de la région. C’est ici que sont implantées les villes nouvelles, dont la plus récente dans le sud-est : Sénart, en Seine-et-Marne en majorité et en Essonne. Les 75 % de ce territoire, grand comme Paris et le bois de Boulogne, sont dévolus aux espaces verts, tantôt forêts, bois ou surfaces agricoles. N’oublions pas


que Sénart a été construite ex nihilo sur les champs de la Brie ! Fondée en 1973 à titre d’opération d’intérêt national, la ville nouvelle fut ensuite rendue à son intercommunalité de dix villes en gardant l’État comme pilote de son développement


via son établissement public d’aménagement. Cette constellation de communes moyennes et de bourgs à 35 kilomètres de Paris possède quatre gares RER sur la ligne D : Combs-la-Ville, Lieusaint/Moissy, Savigny-le-Temple/Nandy et Cesson. Les amateurs de vélo ont leur 180 km de pistes, le petit cercle du business Orly à 20 minutes et l’aérodrome de Melun à 10 minutes.


Mis en service cette année, le TZen assurera la liaison en trambus entre la gare de Lieusaint et Corbeil, prolongée par la suite jusqu’à Évry. Les infrastructures de transport de base, comme le RER, sont arrivées en 1995 ce qui explique le retard à l’allumage de Sénart par rapport à Marne-la-Vallée.



UN HABITAT INVENTIF


En 2008 et 2009, années de crise, le marché neuf sénartais a marqué un repli signifi catif. Les mises en vente et les ouvertures de chantier ont fl échi, mais pas la cession de charges foncières, « signe de l’intérêt maintenu pour Sénart », précise l’aménageur, « alors que d’autres sites ne faisaient plus du tout partie des enjeux de la promotion privée ». En 2010, la vague « Scellier » a creusé son sillon en montant jusqu’à 30 à 40 % la part de l’investissement, traditionnellement de 20 %.


210 maisons et 420 appartements ont été réservés. Principe clé de Sénart, le logement doit innover en restant abordable, entre 3 000 et 3 500 €/m2, pour s’adresser en priorité aux résidents, primo-accédants compris. Quelques exemples : de la location-accession (Expansiel Promotion), des bâtiments basse consommation aux 3-pièces à 185 000 € (France Terre), un habitat intermédiaire entre appartements et maisons (Spirit). Des mises en vente de Bouygues Immobilier, Windsor et Arte Nova sont sur le départ dans l’écoquartier de l’Eau vive. La résidence-services pour seniors pointe, développée par Eiff age avec les Villages d’Or à Savigny et une autre s’annonce à Moissy. Près de 65 % des Sénartais ont la chance d’être propriétaires, un pourcentage élevé pour l’Île-de-France. Avec 60 % de maisons, c’est le dernier royaume de l’individuel de la région malgré la progression régulière du collectif. « Un Francilien sur 100 est Sénartais », se félicite l’agglomération en faisant valoir 100 000 habitants, le niveau approximatif de Montreuil et d’Argenteuil.



ARGENTEUIL SOIGNE SES PAYSAGES


Les sites naturels d’Argenteuil inspirèrent les impressionnistes et les vignes fournirent en vin la capitale, mais l’urbanisme sur dalle du Val d’Argent a écorné cette image bucolique. Pour autant, « c’est une ville verte », affi rme, formelle, Chantal Colin, l’élue en charge de l’urbanisme et des espaces verts. La tendance paysagère fait son comeback au travers de plusieurs grands projets concernant les espaces naturels préservés : l’aménagement des Buttes de Parisis sur les collines encerclant la ville et la remise sur pied de l’agriculture urbaine dans la plaine du Val d’Argent nord, à la limite de Cormeilles. Gros dossier, exigeant sans doute l’enfouissement ou la déviation de la voie rapide : la reconquête de 9 kilomètres de voies sur berges, menée avec Bezons, la consoeur de l’agglomération.


Plus modeste projet, mais non des moindres, le nombre de jardins familiaux sera augmenté et le concept de jardins partagés va certainement se développer. La lourde rénovation urbaine du Val d’Argent s’accompagne de la requalifi cation de tous les jardins publics. La plupart des grands axes d’Argenteuil seront verdis par des alignements d’arbres, comme l’avenue de Stalingrad qui s’ouvrira, en outre, sur la Butte d’Orgemont. Le tissu urbain est à 35 % pavillonnaire, réparti dans plusieurs grandes zones : les Côteaux et en partie le centreville, Orgemont et le Val Notre-Dame. 45 % des Argenteuillais sontpropriétaires. Le parc HLM dépasse 35 % de peu.



L’APRÈS PASS-FONCIER


Toute parcelle urbanisée d’Argenteuil doit comprendre au moins25 % d’espaces verts. Les permis de construire à l’instruction visent la basse consommation, mais des commercialisations sont encore THPE. Les programmes, assez nombreux, ont pour maîtres d’ouvrage Nexity dans le centre, France Terre, Sogeprom près de la Seine. Bouwfonds Marignan gère un projet dans le quartier de la Grande Ceinture et un autre au Val Notre-Dame, site retenu aussi par Bouygues Immobilier.


Ce dernier secteur suscite les convoitises, sans doute en raison de l’arrivée prochaine du T2 au pont de Bezons... La mairie encourage d’ailleurs la création d’un mode de transport rapide entre le pont et la gare d’Argenteuil. Le marché neuf tourne autour de 3 500 €/ m2 avec des pics à 4 000 €/ m2, des tarifs doux pour une ville située à dix minutes de Saint-Lazare.


La petite surface démarre, par exemple, à 130 000 €. L’ancien cote en moyenne 3 000 €/ m2, mais avec de fortes disparités. Les maisons ne craignent pas de monter jusqu’à 700 000 €. La ville projette un écoquartier de plus de 4 hectares en plein centre. L’an dernier, sa politique du logement a favorisé la primo-accession au travers du pass-foncier, dont 80 familles argenteuillaises ont bénéfi cié. « Nous sommes à la recherche d’un système facilitant de la même façon le premier achat, reprend l’adjointe. Nous n’avons pas assez de recul pour juger de l’effi cacité du PTZ+, mais nous l’observons de près ». De son côté, l’agglomération, qui a la compétence habitat, réfl échit sur une aide à la primo-accession.



L’ÎLE VERTE D’ISSY


Marnes-la-Coquette arbore près de 300 hectares de verdure et Antony va jusqu’à 140 et plus. Issy, l’urbaine, n’est pas aussi verte avec une cinquantaine d’hectares publics, soit 8,1 m2/habitant. Mais, en comptant les jardins privés, le total monte à 16,2 m2, autrement dit 24 % de la ville. Les quatre grands quartiers possèdent au moins un parc ou un square, dont celui d’Henri-Barbusse dans le centre et Jean-Paul II dans les hauts d’Issy. Point d’orgue, le parc départemental de l’île Saint-Germain s’étend sur 20 hectares, auxquels s’ajouteront 15 000 m2 de nature après la suppression, désormais actée, du parking du parc et du restaurant. Un millier d’habitants vivent sur l’île, où la construction d’immeubles a démarré dans les années 90. De temps à autre, un projet de maison particulière ou de tout petit collectif voit le jour.


L’immobilier cote très haut. Les appartements récents avec vue sur parc, édifi és non pas sur l’île, mais le long du quai des Chartreux, frôlent 10 000 € m2.



DEUX ÉCOQUARTIERS


Sur le site de l’usine Tiru, démolie l’an dernier, démarre le terrassement de l’écoquartier des Bords de Seine. Un beau site en face de l’île Saint-Germain et près de la station du tramway T2 Jacques-Henri Lartigue.


On ira à pied au parc de l’île depuis le mail central du quartier.


Marque de fabrique de l’écoquartier, les déchets ménagers seront aspirés par pneumatique directement depuis l’usine Isséane en évitant le va-et-vient du ramassage.


Le siège de BNP Paribas Immobilier (BNPPI) vient d’être livré. Environ 600 logements BBC sont programmés, dont 30 % sociaux et le reste en accession attribué à BNPPI et au groupement Coffi m/Eiff age Immobilier.


L’off re disponible hors stationnement tourne autour de 7 000-7 500 €/m2.


Signe distinctif de l’écoquartier numérique Fort d’Issy.com, 80 % du chauff age et de l’eau chaude seront assurés par géothermie en puisant dans la nappe de l’Albien, un gisement de bonne qualité de l’ouest. Le quartier s’arrime à un plateau assez pavillonnaire et vert, et le tiers de ses 12 hectares se couvrira de vergers. Ici aussi, règne le tout BBC, y compris dans les futurs bâtiments publics, dont une piscine travaillée en mode « feng shui ». Côté habitat, 1 500 appartements sortiront du sol de Bouygues Immobilier, Kaufman et Broad, BNPPI et Vinci Immobilier.


Les commercialisations vont bon train. Les moyennes s’échelonnent de 6 200 à 7 500 €/m2, les grands appartements sophistiqués culminant à 8 900 €/m2.


Hors Zac, Issy produit des programmes de petite taille, souvent réalisés par des promoteurs locaux. Actuellement en travaux : le Clos Pasteur, 39 appartements de Ceprom près de la gare RER C.


Le 2-pièces revient à 305 000 € et le 3-pièces à 385 000 €. Dommage, le bâtiment n’est pas à basse consommation, mais il a une station Vélib’ au pied !



LA MAISON, UN LUXE


Issy n’a que peu de maisons individuelles : 7,4 % d’après l’Insee. Soit environ 2 000. « Ces biens sont tellement rarissimes qu’il n’existe pas de prix de marché, en fait la rareté détermine le prix », déclare-t-on dans l’agence Val-de-Seine Immobilier.


Dans cette cocotte-minute mise sous pression par la forte demande, les valeurs chauff ent : 1,2 million d'euros pour une demeure de 1960 près du fort ou une parcelle de 350 m2 avec maison à rafraîchir, voire démolir, sur la sacro-sainte île Saint-Germain.


Du côté des programmes sur plans, les rares mises en vente sont âprement disputées. « Je reçois une foule de coups de téléphone de clients très intéressés », confi rme Lucien Zard, le directeur commercial de Batiterre qui vient de vendre cinq de ses six maisons de ville près du parc Henri-Barbusse en moins d’un mois. La grille de prix a démarré à 790 000 €. En haut de l’affiche, la maison de maître à 1 215 000 € cherchait son futur propriétaire début mars. Mais, sans doute, aura-t-elle peu de temps pour faire connaissance avec son bureau de vente… Le promoteur va lancer un autre programme de quatre maisons. Aux impatients qui fantasment sur « leur » jardin en ville, il propose déjà une petite série de maisons à Sèvres entre 980 000 et 1,4 million d’euros : « De belles maisons d’architecte aux toitures végétalisées », argumente-t-il, certain de trouver preneur dans ce « Neuilly de Sèvres, près de Ville-d’Avray ».



2011 : ANNÉE DES FORÊTS


L’ONU vient de proclamer 2011 « Année internationale des forêts ». À cette occasion, l’agence des espaces verts (AVE) d’Île-de-France organise, le 27 avril, un colloque sur le thème « Forêt, lieu d’innovation : quelle forêt pour demain ? ».


Cet événement aura lieu au muséum d’Histoire naturelle en présence de Nathalie Kosciusko-Morizet et de Jean-Paul Huchon.


Tout au long de l’année, l’AVE organisera des animations et des balades pour faire découvrir les bons côtés des forêts franciliennes. À l’échelon de la planète, rappelle le WWF, l’équivalent de 33 terrains de football de forêt disparaît chaque minute.



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur