Habitat neuf en deuxième couronne : Grand Paris en vue

En Île-de-France, avec ses prix souvent moitié moindres qu'à Paris, la grande couronne a la capacité d'attirer une clientèle de primo-accédants. La maison, même groupée, demeure un "must".

Habitat neuf en deuxième couronne : Grand Paris en vue
Habitat neuf en deuxième couronne : Grand Paris en vue

Un marché immobilier neuf en dent de scie. Tel est l'aspect auquel nous habitue depuis quelque temps l'Île-de-France.



Au 1er trimestre, l'Adil, agence d'information sur le logement, évoquait "un niveau des ventes loin de son apogée" et une grande couronne "encore endolorie, Essonne exceptée".


Pour autant, les quatre départements qui constituent la banlieue la plus lointaine (Essonne, Yvelines, Val d'Oise et Seine-et-Marne) retrouvent des couleurs. À nouveau, on observe des programmes neufs dans des bourgs et même des projets de maisons groupées, plutôt abandonnés ces derniers temps. Cependant, comme rappelle Fabrice Desrez, membre du directoire des Nouveaux Constructeurs (LNC), "un bon produit immobilier de grande couronne doit se situer à proximité d'espaces naturels et de gares. Si les acquéreurs font l'effort de s'éloigner de la capitale, c'est pour trouver des avantages autres que des prix plus attractifs".



L'axe "Bleu"


Dans la vallée de la Seine, de Conflans à Mantes jusqu'à l'extrême bourg francilien Blaru, la nature va reprendre le dessus via une démarche pilotée par l'Epamsa, l'établissement public d'aménagement de Seine-Aval. L'objectif ? "Rendre le fleuve aux habitants", anticipe l'Epamsa, au moyen d'accès aux berges, de guinguettes et d'animations nautiques, leviers du tourisme à développer.


Sous le nom de Seine Park, ce grand projet est débattu par les parties prenantes, dont les élus locaux, pour une finalisation en mars.


Sa mise en musique a été confiée aux cabinets d'architectes d'Antoine Grumbach, de Finn Geipel et Obras/Frédéric Bonnet.


A. Grumbach avait du reste préconisé l'axe Paris-Rouen-Le Havre, déjà le long de la Seine, dans le rapport des dix équipes du Grand Paris. En termes d'habitat, ce territoire a programmé la construction de 2 500 logements par an, souvent en renouvellement urbain. Une offre neuve s'éparpille donc dans les villes traversées par la Seine ou à proximité. Quelques exemples de la diversité des programmes : à Achères, dans le centre-ville joliment requalifié, des appartements d'Interconstruction, pour lesquels sera demandée une certification BBC, sont en vente dans les 4 200 €/m2. Le quartier possède sa gare (RER A). À Vernouillet, une commune de 10 000 habitants qui n'a pas construit de logement depuis quinze ans, le projet de 80 maisons de LNC et la Générale de promotion démarre sa 2e tranche.


Les biens ont un jardin et valent dans les 350 000 € de moyenne. Malheureusement, le contingent de 40 pass-foncier est épuisé, mais les produits se vendent bien. Environ à cinq kilomètres, Chanteloup-les-Vignes, dont la cité de la Noë subit une restructuration depuis plus de dix ans, commence à intéresser les promoteurs, mais seulement pour son "Village" au caractère rural, haut perché et entouré de tissu pavillonnaire.


Les appartements du Clos de l'Hautil (Promogim) descendent au-dessous de 3 000 €/m2, effet bénéfique de la TVA à 5,5 % à l'approche d'une zone "Anru".


Une grosse opération d'aménagement démarre à Mantes-la-Ville, Mantes-la-Jolie et Buchelay. Le futur quartier Mantes-Université devrait accueillir, en 2015, 1 500 étudiants au sein d'un pôle universitaire de mécatronique et écologie industrielle.


Ce quartier mixte, avec bureaux, comportera 1 200 logements, dont 20 % sociaux. En juin, la première pierre des co-promotions Vinci Immobilier/Interconstruction a été posée. Petits prix aussi, de l'ordre de 3 000 €/m2. En débat : le prolongement du RER E (Eole) vers Mantes, dont les travaux démarreraient en 2013.



Ville et campagne


L'Île-de-France se singularise en Europe.


C'est l'une des rares grandes régions urbaines qui conserve autant d'espaces agricoles, de bois et de forêts. Les trois quart du territoire forment un poumon vert, majoritairement en grande banlieue. Parmi les secteurs lotis en verdure et transports à une vingtaine de kilomètres de Paris : l'ancienne ville nouvelle Cergy-Pontoise, traversée par l'Oise et une foule d'espaces verts, dont le paysager parc François-Mitterrand de l'Axe Majeur. Une agglomération de près de 200 000 habitants, découpée en villes-centres de 15 000 habitants et siège d'un brassage de populations diverses. La communauté d'agglomération se compose de douze communes, dont certaines affichent une production immobilière régulière. L'offre se concentre surtout dans les Hauts-de-Cergy, un quartier de Cergy qui possède sa propre gare RER A. Les maîtres d'ouvrage sont Nexity, Sogeprom, LNC, Icade et Sefri Cime, pour ne citer qu'eux. Le groupe Nacarat lance un projet à Cergy-Saint-Christophe, à 150 mètres du RER A ; Cogedim achève la commercialisation d'un autre livré au 3e trimestre dans le centre prisé de Pontoise ; Promogim a choisi les bords de l'Oise de Saint-Ouen-L'Aumône, à cent mètres de la gare SNCF.


Un appartement coûtera à l'acquéreur dans les 3 500 €/m2, les 2-pièces tournant autour de 200 000 € dans l'ensemble et de 150 000 € à Saint-Ouen-L'Aumône dans le projet "Promogim". Un grand appartement peut se dénicher à 350 000 €.


À l'opposé de l'Île-de-France, Marne-la-Vallée, en majeure partie en Seine-et-Marne, mixe RER A, TGV et verdure à Val d'Europe, près de Disneyland Paris. Le côté urbain de Val d'Europe, c'est l'arbre qui cache la forêt ou plutôt les champs de la Brie alentours.


Cette nouvelle ville à la campagne comprend cinq quartiers - la Gare, le Parc, le Lac, le Golf et Val de France -, les deux derniers étant plus verdoyants, dédiés à la maison individuelle haut de gamme. De l'avis des professionnels, Val d'Europe a pour atouts maîtres la qualité de l'urbanisme, la sécurité et le soin avec lequel les espaces publics sont entretenus.


Les valeurs sûres s'avérant tendance, la production immobilière redémarre. Icade lance un projet dans le quartier du Lac et Vinci Immobilier en achève un près de la place de Toscane. Près du golf de Bailly-Romainvilliers, de grosses maisons sont à saisir de CFH, Edouard Denis, Kaufman et Broad... La fourchette oscille de 350 000 à 600 000 € suivant la taille du bien et l'appartement frôle 3 800 €/m2.



Saclay à l'horizon


À Massy, le siège français de CGG Véritas, n°1 mondial des services et équipements sismiques pétroliers, a été livré en septembre par Bouygues Immobilier. Le projet comporte de surcroît plus d'une centaine de logements et une crèche sur la partie Ouest du terrain. Un schéma d'ensemblier qui convient à ce quartier en construction mixant habitat, tertiaire et équipements. Placé à côté de la gare TGV et du pôle multimodal RER, le quartier, baptisé Massy Atlantis, s'étend sur une centaine d'hectares à la place de l'ancienne zone d'activités des Champs Ronds.


Bien que l'aménagement soit conduit par la Ville, les promoteurs acquièrent par euxmêmes les terrains auprès des propriétaires.


Peut-être un moyen d'accélérer le montage des opérations ? Toujours est-il que les lancements sont nombreux, développés par exemple par CFH, Bouwfonds Marignan, Vinci Immobilier et Cogedim. Tarif proche de 4 500 €/m2. Outre sa desserte, le point fort de Massy demeure la proximité d'Orly et du plateau de Saclay, promis à un développement hors pair sous l'aile du Grand Paris.


D'ailleurs le RER conduit en quelques bonds de Massy à Jouy-en-Josas, Orsay et Gif-sur-Yvette. Cependant, l'Essonne demeure la terre de prédilection de la maison individuelle, concurrente dans le département du grand appartement. Produit rare sur marché exigu : au Val d'Albian, l'un des deux quartiers de Saclay, des maisons de Bouwfonds Marignan, dont les prix s'échelonnent en 6-pièces de près de 550 000 à 630 000 €. Saint-Quentinen-Yvelines prend aussi un virage bâtisseur à l'occasion du Grand Paris. À Trappes, les appartements descendent sous la barre de 3 500 €/m2 et peuvent s'accompagner de TVA à 5,5 % (groupe Nacarat, Icade, Sepimo). Bien que la pression urbaine s'accentue, le Sud-Ouest garde pour lui ses "diamants verts" : le parc naturel régional de la haute vallée de Chevreuse et les forêts de Versailles, Palaiseau et Verrières. Des projets de Bouygues immobilier s'annoncent dans des petites villes de pas plus de 5 000 à 7 000 habitants. L'un s'implante au Mesnil-Saint-Denis, dans le parc naturel, où l'accès s'effectue "par la N10 à deux kilomètres et la gare SNCF La Verrière à un kilomètre et demi", argumente avec précision le promoteur. L'autre programme, Green 2, se poursuit à Buc, dans un nouveau quartier à l'entrée de cette commune assez pavillonnaire et limitrophe de Versailles.



La "3e couronne"


La grande couronne perd des habitants au profit des régions voisines. Ce sont surtout des migrations de familles avec enfants.


Aussi bien de cadres, à la recherche de biens plus spacieux, que de catégories modestes trouvant enfin des prix doux pour accéder à la propriété. "80 % des couples bi-actifs partis en 3e couronne sont ainsi propriétaires contre seulement 53 % de ceux restés en grande couronne", constate l'Insee. Cette nouvelle génération de "Franciliens" ne coupe pas le cordon ombilical avec la région mère : 50 % travaillent en Île-de-France.


Le flot des navetteurs a cru de 20 % en cinq ans. En tête du palmarès de cet exil au long cours, l'Oise capte plus de 3 000 Franciliens par an, "devant le Var ou la Loire Atlantique", souligne même l'Insee. Ces flux pourraient pousser des communes à construire d'autant que les jeunes habitants locaux ont du mal à se loger sur ce territoire où l'offre est rare. Ou chère près de Senlis et Chantilly.


C'est ainsi que, dans le champêtre pays de Valois du Sud de l'Oise, Crépy-en-Valois projette trois écoquartiers. "Tous nos programmes comporteront des prix accessibles", entonne le maire Arnaud Foubert. Premier écoquartier en cours, donnant sur la gare SNCF à 35 minutes de Paris, premier projet lancé le 9 octobre : celui de LNC, en BBC et à partir de 2 650 €/m2 parking compris.


Cela met le 3-pièces à 170 000 €. Quelque 300 logements en accession se construiront autour du parc de plus d'un hectare. Des produits compacts se destinent aux investisseurs, Crépy se trouvant en zone B2.


Sinon, le public visé est local, à partir de 25 ans, mais aussi francilien, travaillant à Roissy ou voisin de la RN2 qui mène à la porte de La Villette. Rappelons à qui ne le saurait pas que le centre-ville médiéval de Crépy s'entoure de remparts, "les plus significatifs au Nord de la Loire", ajoute le maire. "Cette ancienne ville industrielle de 15 000 habitants a gardé une tradition ouvrière forte, témoigne-t-il. Pour autant, notre population s'équilibre entre cadres, souvent de la fonction publique, employés et ouvriers.


La vie locale promet de bonnes infrastructures sportives et de loisirs aux enfants".


À proximité de Crépy, à Lévignen, un programme s'achève sous la houlette d'Era immobilier. Le 2-pièces démarre à 124 000 €.


À ce prix, de jeunes budgets pourraient peutêtre passer au 3-pièces à 169 000 € ?



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