Habitat neuf à Aix, Marseille et Montpellier

Aix - Marseille : entre confiance et vigilance

Habitat neuf à Aix, Marseille et Montpellier
Habitat neuf à Aix, Marseille et Montpellier


Si les principaux opérateurs du marché des Bouches-du-Rhône affichent une certaine sérénité, ils ne s'éloignent pas pour autant des fondamentaux du marché. Ils nous livrent leur réflexion lors d'une table ronde.



Que vous inspire le premier trimestre en termes d'activité du marché ?



Patrick Alary :


Le 1er trimestre était satisfaisant dans le département et le Salon immobilier de Marseille a vu la réservation effective d'un peu plus de 100 logements. Ces logements ont été réservés par des accédants en résidence principale mais également par des investisseurs en loi Scellier. Ces derniers se sont tournés préférentiellement vers des logements qui pouvaient être actés en 2009 ou 2010 et rapidement livrés. Quant aux primoaccédants, ils sont eux aussi à nouveau acheteurs du fait d'une meilleure solvabilité due au doublement du PTZ, et d'une offre de logements en zone ANRU bénéficiant d'une TVA réduite à 5,5 %. Nous assistons donc à un frémissement de l'activité et la baisse significative des taux, ainsi que le desserrement des banques en matière de prêts, profitent à nos acquéreurs ; de ce fait, le pourcentage de désistement est passé de 40 % fin 2008 à 22 % au 1er trimestre.



Philippe Bottari :


Je confirme en tous points le constat dressé par Patrick Alary. Le marché marseillais ne connaît pas de surproduction et le marché semble pouvoir absorber l'offre même si le délai d'écoulement est encore de 15 mois. Quant au dispositif Scellier, il a dynamisé le 1er trimestre et l'on peut se demander s'il ne s'agit pas d'un report de la clientèle d'investisseurs. Ce délai n'est pas trop inquiétant car le délai de réalisation moyen d'une opération est de 18 mois et je ne pense pas que l'on se dirige vers un stock dur. Les fondamentaux demeurent et nombreux investisseurs en loi Scellier se sont rendus dans nos bureaux de vente tandis que la demande est toujours alimentée par une forte structure démographique. Quant au taux d'intérêt, 1 % de baisse a impacté une baisse des prix comprise entre 8 et 10 %. C'est aussi sans compter sur les spécificités du marché marseillais telles que la TVA à 5,5 %, les zones ANRU, le Chèque Premier Logement, l'acquisition des places de parking par la Caisse des dépôts et Consignations.



Pierre-Alexandre Pernot :


Nous restons cependant dans un environnement économique morose. Le paradoxe est qu'avec une dynamique plus forte sur le marché du logement, non seulement nous évitons la constitution d'un stock dur mais nous risquons d'entrer dans une ère où l'offre va venir à manquer.



Plus spécifiquement,comment se porte le secteur marseillais ?



Jean-Noël Léon :


Les principaux acteurs de la promotion ont réalisé des efforts pour requalibrer les prix, redécouper les logements, se remettre en phase avec la clientèle. Ce qui participe à l'embellissement précaire sur le marché marseillais tient au reconditionnement du financement des primo-accédants et au rôle des collectivités en matière de Pass-foncier.


À cela il convient d'ajouter le rôle du Chèque Premier Logement lancé par la Ville de Marseille qui a constitué un vrai coup de pouce pour plusieurs centaines d'acquéreurs. Pour mémoire, je voudrais rappeler qu'il y a quatre ans, 60 % de la production s'échelonnait entre 2500 et 3000€ le m2 et, en 2008, nous avons atteint une limite. Soyons prudents, car la clientèle marseillaise a besoin de se loger et il convient de rester sur les fondamentaux du marché.



Patrick Alary :


En 2008 le marché du département des Bouches-du-Rhône s'est bien maintenu en termes de volume par rapport au marché national qui a baissé de 40 % ; il a baissé seulement de 18 % sur les Bouches-du-Rhône, de 14 % à Marseille et est resté stable à Aix-en-Provence. Quant aux prix moyens, ils ont progressé de 2 % entre 2007 et 2008 pour s'établir à 3 675 € hors parking sur Marseille et de +13 % à Aix-en-Provence, à 4 100 € le m2. Toujours de sources émanant de l'Observatoire Immobilier de Provence, sur la ville de Marseille les prix de vente varient entre 2 650 et 4 000€ le m2 hors parking hors programmes particuliers.


Ce qui est spécifique à Marseille, c'est cette notion de villages juxtaposés, d'empreinte forte des quartiers : parfois, à deux rues près, le prix de vente n'est plus le même. Marseille, cette belle endormie, même si elle reste l'une des villes les moins chères de la côte en Paca, s'est bel et bien réveillée. Entre son port, sa gare TGV, l'aéroport et son terminal low-cost, son statut de Capitale européenne de la culture pour 2013, son dynamisme économique et le programme Euroméditerranée, la ville vaut réellement, par ces atouts, ce prix moyen de 3675 €. Et je conseille aux Marseillais de se rendre propriétaires de leur logement car, ailleurs, sur la Côte, cette possibilité n'existe quasiment plus pour les actifs locaux.



Florence Lezé :


La fin d'année 2008 a été difficile avec une baisse du marché. Heureusement les promoteurs ont réagi sainement en agissant sur les différents paramètres de façon à maintenir un taux d'écoulement des stocks qui reste satisfaisant. Grâce à des prix attractifs, inférieurs à 3500€le m2, nous avons permis aux Marseillais de devenir propriétaire de leur logement. Au-delà nous rencontrons des problèmes de solvabilité



Hors de Marseille, dressez-vous un constat identique ?



Pierre-Alexandre Pernot :


Dans les Bouches-du-Rhône, il existe, en matière de programmes, une diversité à la fois au niveau géographique mais aussi en termes de prix. Ce phénomène perdure entre Marseille et Aix-en-Provence, comme entre les arrondissements de Marseille ou vis-à-vis de communes extérieures, à l'instar d'Aubagne.


Cet éventail permet de proposer une offre complète et adaptée aux différents besoins de la clientèle.



Patrick Alary :


Bouygues Immobilier est présent sur l'ensemble de la région, comme à Aix-en-Provence avec l'opération Terre d'Opale, résidence commercialisée à 3 750 €moyen hors parking. Aix est une commune où l'offre n'est toujours pas à la hauteur des besoins de la clientèle potentielle. Ce marché reste de faible ampleur mais c'est aussi vrai sur le territoire de la Communauté du Pays d'Aix.



Philippe Bottari :


Avec Sextius Paradis, nous commercialisons l'une des dernières opérations sises au centre d'Aix, soit 65 logements à un prix moyen de 5 200 € le m2. La clientèle est composée d'acheteurs nationaux, souvent intéressés par un projet de seconde résidence.



Olivier Orsuto :


Nous sommes actuellement présents sur la commune d'Istres, au nordouest de l'étang de Berre, avec un programme de 74 logements en accession à la propriété. Non seulement il existe ici un bassin d'emploi très dynamique, mais la demande de logements y est aussi importante, soulignons que la commune a une vraie volonté politique de se développer. Au cours de ces dernières années, nous avons été présents sur ce secteur, dans des communes comme Miramas, La Fare-les-Oliviers, Velaux, Vitrolles mais aussi sur la commune d'Aubagne et de Rousset. Cependant, n'oublions pas que ces marchés, bien que dynamiques et très diversifiés, ne disposent que d'un volume d'activité réduit et d'un manque de fonciers opérationnels à très court terme.



Quels sont vos projets et comment voyez-vous l'avenir ?



Patrick Alary :


Ce dont souffre le marché local est la pénurie foncière et l'absence de charges foncières d'aménageurs. Même avec l'engouement du dispositif Scellier, nous ne sommes plus sur les prix pratiqués durant la période euphorique lors de laquelle nous avons eu un impact fort sur nos prix de vente des nouvelles réglementations, des coûts de travaux et des prix du foncier. Nous cherchons à maîtriser l'évolution des prix de vente sans que cela ne soit au détriment de la qualité. Le client achète un bien durable, la qualité architecturale, celle des matériaux doivent être au rendez-vous, nous faisons avec les architectes beaucoup d'efforts pour réaliser des bâtiments esthétiques où il fait bon vivre.Bouygues Immobilier est très présent dans la région, nous intervenons dans la reconfiguration du quartier Saint-Louis, à Marseille (15e) en zone ANRU en réalisant un millier de logements par tranches. Nous sommes à un prix de 2 650 € le m2 TTC en moyenne avec la possibilité pour les clients éligibles de bénéficier d'une TVA à 5,5 % et du dispositif chèque premier logement de la Ville de Marseille. Nous comptons plusieurs programmes à Marseille, dont Vert Vallon, dans le 13e, Coeur Longchamp dans le 4e ou l'Allée de Marsanges dans le 9e. Quant à Aix-en-Provence, nous y sommes présents avec Terre d'Opale, les Académies Aixoises, une résidence étudiante gérée au prix moyen de 83 000 € HT pour un studio, nous développons également une opération, Le Concerto, au coeur du village de la Roque d'Anthéron. Autres projets qui seront lancés prochainement sur Marseille dans le 8e dans le secteur de Pointe Rouge, dans le 13e, mais aussi aux Camoins dans le 11e. Nous lancerons également deux programmes à Aix-en-Provence.



Florence Lezé :


Au niveau du développement, notre direction générale a pris des positions claires. Nous avons abandonné des projets et renégocié certains terrains afin que nos prix de sortie soient toujours en adéquation avec notre clientèle - principalement des acquéreurs en résidence principale - et la qualité de nos réalisations. Nous axons notre développement sur les secteurs où la demande est forte et où nos futurs clients trouveront la qualité de vie qu'ils recherchent.


Nous avons lancé en commercialisation la deuxième tranche du Domaine des Grands Cèdres dans le 10e à Marseille, programme qui a reçu la Pyramide d'Argent pour son esthétisme.


Nous avons, de plus, d'autres tranches à lancer, notamment sur Opéra Verde dans le 13e à Château-Gombert, qui rencontre d'ailleurs un vif succès.



Pierre-Edouard Berger :


L'année 2008 n'a pas été si mauvaise et la crise a été avant tout financière. C'est pourquoi la demande en logements se maintient.


À la fin du 2e semestre 2008, l'enjeu a été d'éviter d'avoir un stock réel et nous avons été attentistes et nous avons même abandonné certaines opérations quand cela était nécessaire. L'attrait de la Loi Scellier n'explique pas tout. En effet, avec le doublement du PTZ et la baisse des taux d'intérêt, les acheteurs en résidence principale sont revenus au 1er trimestre 2009. Nous allons lancer à St-Marthe (14e) de nouvelles tranches du programme Les Chlorophylles avec un éventail de logements, accession, primo-accédant et investisseur.


Nous allons démarrer en juin une opération dans le 3e arrondissement de Marseille, en accession sociale, à 2 500 € le m2, en TVA à 5,5 %, Nous serons également présents à Aix-en-Provence et à La Fare-les-Oliviers en septembre prochain.



Pierre-Alexandre Pernot :


La conjoncture me pousse à la prudence.


Si le client est de nouveau solvable, notamment grâce à la baisse des taux d'intérêts, il faut éviter toute surenchère et poursuivre l'adaptation de nos programmes.



Jean-Noël Léon :


Sur la Zac du Rouet dans le 8e arrondissement, nous avons d'ores et déjà commercialisé 70 % de la résidence Pradès, avec un rythme de ventes important, qui s'explique par un prix compétitif, en moyenne de 3 500 € le m2, hors parking. Nous avons plusieurs opérations à Marseille : deux dans le quartier Nord, avec Belvédère de la Viste, 60 logements livrables au 1er trimestre 2011 et Luna Verde, 40 logements dans le 15e.


Ces opérations correspondent à des critères adaptés aux primo-accédants. Courant 2011, nous livrerons Carré Chartreux dans le 4e, 85 logements vendus à une moyenne de 3 000 à 3 200 € le m2, dont 60 % a été commercialisé. Nous envisageons le lancement commercial d'une résidence étudiante à Marseille d'ici à la fin de l'année.


Sur la Communauté du pays d'Aix, nous comptons trois projets : un de 30 logements au coeur de Vitrolles d'ici fin 2009, un autre composé de 60 maisons à Aix-en-Provence et nous serons enfin présents à St-Cannat pour une opération de logements en primoaccession avec du Pass-foncier. Nous sommes cependant extrêmement vigilants sur nos prix de ventes qui doivent permettre un taux d'écoulement rapide afin de fiabiliser les opérations commerciales.



Philippe Bottari :


Mon objectif est de commercialiser les stocks de mes mandants, qui correspondent, à Marseille, à 300 lots, compris entre 3 000 et 6 000 € le m2. Après avoir écoulé leurs logements, les promoteurs sont maintenant en phase d'acquisition foncière et je pense qu'une vraie solidarité va s'opérer entre eux pour éviter toute surenchère.



Olivier Orsuto :


L'année 2008 n'a pas été si mauvaise, mais la prudence est de mise pour 2009. Concernant le développement foncier, nous avons été très sélectifs sur les prises d'affaire, notamment au 2e semestre 2008. Aujourd'hui nous cherchons à produire et réaliser des logements moins chers mais pas au détriment de la qualité des emplacements, des matériaux et de l'approche architecturale. Actuellement, notre problématique dans le département est de faire face à une vraie pénurie et au retard de lancements commerciaux. Ceci s'explique notamment par de nombreux recours sur nos permis de construire, véritable fléau de nos jours. Parmi les opérations en cours, le lancement en avril de Campagne, à Gardanne, avec 31 logements collectifs livrables en 2011, a constitué un bon démarrage commercial qui démontre qu'il existe bien un marché “en bonne santé”. De plus nous avons, dans les Bouches-du-Rhône et le Var, de nombreuses opérations en cours de montage, démontrant notre optimisme pour l'avenir.



Isabelle Jaubert :


Avec Prado-Borelli, dont les travaux démarrent, nous avons une une opération exceptionnelle tant en termes de prix que de gamme. Entre juin et septembre, nous allons lancer deux projets, un à Velaux et un à La Ciotat. Nous sommes très attentifs à la qualité des permis de construire et des plans, des produits et des prestations ainsi que des normes obligatoires. Si au 1er trimestre, nous avons eu des résultats satisfaisants, j'insiste sur le fait que la moitié des ventes était le fait d'investisseurs et que la Loi Scellier n'est pas seule à l'origine duregain d'activité.



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