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Grand Lyon : l'immobilier neuf sur la voie du renouveau

Une belle demande s'affirme dans la région lyonnaise, stimulée par l'aubaine du pass-foncier du Grand Lyon et l'intérêt des investisseurs pour la pierre, plus sécurisée que d'autres classes d'actifs.

Grand Lyon : l'immobilier neuf sur la voie du renouveau
Grand Lyon : l'immobilier neuf sur la voie du renouveau

L'offre neuve s'est fait attendre dans la région lyonnaise, comme une belle qui met du temps à se pomponner avant de sortir.



Depuis le printemps dernier, la demande est pourtant revenue lui faire la cour à ce point que les ventes ont bondi jusqu'à 6 200 unités en 2009. Un niveau historiquement au sommet qui aurait peut-être été dépassé si une offre plus abondante avait été au rendez-vous. Mais la promotion privée s'est montrée très, très parcimonieuse dans ses lancements, d'abord par prudence après la crise de 2008, ensuite par obligation car l'immobilier est un long fleuve tranquille qui ne se transforme pas du jour au lendemain en torrent bouillonnant.


Depuis la négociation ardue du terrain l'instruction du permis et la "purge" des recours, comptons en moyenne une petite année avant qu'un programme puisse se commercialiser. Dans ce contexte, le marché paraît extrêmement tendu : "Au cours des premiers mois de l'année, la tendance a été favorable. Les réservations ont été supérieures à celles de l'année dernière à la même époque, mais les mises en vente, pourtant en plus grand nombre qu'en 2009, restent encore insuffisantes", observait mi-mars Jean-Jacques Mathias, le président du Cecim, l'observatoire lyonnais de l'immobilier neuf.


L'année de la résidence principale Bien que les chiffres d'avril ne soient pas encore établis au moment de notre bouclage, il est permis de supposer une montée en puissance des lancements durant ce mois, peut-être amplifiée en mai. Nexity, par exemple, vient de lancer la deuxième phase du Nouveau Monde, un projet collectif en THPE (Très haute performance énergétique) suivi en mai de maisons en basse consommation. Les prix des appartements, plafonnés en pass-foncier à 2 400€/m2 par la mairie de Saint-Priest, mettent le 3-pièces à 148 000 €, hors parking, "un tarif de 2-pièces", souligne-t-on chez le promoteur en ajoutant qu'un tel programme "se vend en un mois". Autres projets à peine sortis de l'oeuf : la troisième phase de la Villa Luna à Bron, à 3 300 €/m2 avec des possibilités de pass-foncier et, dans le 8e, 35 appartements aux environs de 3 500 €/m2, route de Vienne, "près du 7e et des commerces, à 400 mètres de l'avenue Berthelot".


Selon Laurent Escobar, directeur associé d'Adéquation et spécialiste de la programmation immobilière, l'offre devrait être bien reconstituée dans la deuxième moitié de l‘année. Les investisseurs, nombreux en 2009 (60 % des réservataires de l'agglomération), ont "rattrapé le temps perdu" après leur participation faible, moitié moindre, de 2008. Arrive le tour des utilisateurs, et particulièrement des primoaccédants alléchés par une mesure provisoire de relance : le pass-foncier à TVA à 5,5 %, en place dans le Grand Lyon depuis la fin de l'année. "2010 sera l'année des propriétaires-occupants", anticipe-t-il.


Une opinion que partage Sébastien Kenck, directeur commercial de Cogedim Grand Lyon : "L'an dernier, notre clientèle se composait à 80 % d'investisseurs alors que s'instaure, depuis le début de l'année, un rééquilibrage à 50/50 avec les utilisateurs. Sans doute, est-ce dû à notre positionnement qui séduit une clientèle exigeante, mais cela semble aussi, plus largement, une tendance du marché". Le promoteur se félicite aussi d'avoir été plus réactif que ses confrères en lançant, depuis le début de l'année, 7 programmes, suivis ces jours-ci par un huitième dans le 3e arrondissement, rue du docteur Long. "Cela nous a permis de proposer une offre fournie lors du Salon de l'immobilier et d'obtenir des résultats dont nous sommes très satisfaits".



Le centre : un quartier élitiste ?


S'offrir un appartement neuf dans le pôle central Lyon-Villeurbanne-Caluire est revenu en 2009 à 3 711 €/m2 d'après l'observatoire d'Adéquation, un montant en croissance d'une centaine d'euros en un an. Ceci est une moyenne. Sur la Confluence, le quartier "trendy" de la Presqu'île sud (2e), la gamme s'étend de 3 800 jusqu'à 5 000€/m2 pour les étages élevés en bordure de la darse. L'offre n'est maintenant plus disponible qu'au compte-gouttes, par exemple dans les programmes Lyon Islands (Bouwfonds Marignan) et Amplia (Vinci Immobilier/ Brémond), mais ce sont de très belles grosses gouttes architecturales et environnementales, avec terrasses et souvent en duplex, voire triplex. Deux autres quartiers nouveaux sont à suivre à la loupe : le Bon Lait (7e), en plein lancement de programmes (voir encadré ci-contre) et La Buire, à côté de la Part-Dieu (3e).


Dans ce dernier site, trois "couples" promoteurs/architectes viennent d'être désignés sur concours par l'aménageur Gecina : le groupe Nacarat/Benoit Crépet, Constructa/Dusapin-Leclecq et Utei/Soho.


Les commercialisations devraient débuter à la fin de l'année. Reste le défi majeur et complexe de la région lyonnaise : permettre aux catégories moyennes et modestes d'accéder à la propriété dans le centre de l'agglomération. Une problématique que peut résoudre un programme comme l'Arche de Téodora (6e Sens), éligible à la TVA à 5,5% et à basse consommation (BBC). Le 3-pièces démarre à 165 000 €, stationnement inclus, et se situe dans le quartier Saint-Jean, secteur en mutation de Villeurbanne.



À proximité de Lyon


L'Est lyonnais effectue une nette remontée de ses ventes depuis quelques années. Pour un primo-accédant à jeune budget, les atouts sont indéniables, à commencer par des prix minorés par une TVA à 5,5 %, une offre de grands appartements familiaux et une bonne desserte de transports en commun. Une moisson de projets s'annonce dans des communes bien placées par rapport à Lyon, comme Vénissieux, voisine du 8e et possédant deux stations de métro et six de tramway (Copra Rhône-Alpes, Bouygues Immobilier, Bama). Fin mars, le promoteur Rolle avait par exemple en portefeuille d'ultimes disponibilités dans Vénissieux-village, dont un grand 3-pièces de 70 m2 à 2 400 €/m2 incluant la TVA à 5,5%. Bron, desservie par le tramway T2 et aussi à la porte du 8e, a le vent en poupe d'autant que la démolition de l'autopont embellira son entrée vers Lyon. Prix d'un 3-pièces en BBC et pass-foncier : à partir de 185 000 €, parking compris (6e Sens).



L'Ouest lyonnais n'a pas connu autant d'acquéreurs en 2009 que son alter ego de l'Est : 1 300 contre 1 800. Mais son image de banlieue résidentielle demeure intouchable.


Le dispositif Scellier a fait son oeuvre, et le triangle d'or Tassin-Francheville-Craponne retrouve des couleurs dans la perspective notamment d'avoir pour locataires les jeunes actifs calmes, sûrs et bien élevés du pôle économique Techlid. Bouwfonds Marignan lance par exemple un programme en basse consommation à Tassin.


"C'est un marché paisible dans la mesure où les prix de vente ne s'envolent pas", remarque Laurent Escobar.


Et la maison ? Peut-elle se situer vraiment près de Lyon sans crever le plafond des prix ?


Une petite offre se présente dans le nord, à Rillieux-la-Pape aux abords de Caluire, en version traditionnelle (Promogim) ou contemporaine, en BBC et osant la toiture végétalisée (Copra Rhône-Alpes). Avec possibilité de pass-foncier, bien entendu.



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