Financement et fiscalité

Vous avez fait le tour des constructeurs, consulté les offres des promoteurs et pris votre décision. Demain, vous habiterez dans une maison. Cependant, il reste un détail d'importance, comment financer votre projet ? Ce qui suit vous donnera de bonnes pistes.

Financement et fiscalité
Financement et fiscalité

Votre choix est fait, vous savez exactement ce que vous voulez et vous avez une idée précise de son coût, il vous faut maintenant trouver le financement le plus approprié. Posez-vous les bonnes questions car vous allez mettre en jeu de grosses sommes.


Principes de base


De quel apport personnel disposez-vous ? Dans quelles limites pouvez-vous vous endetter ? Pour un achat de quel montant ? Les réponses à ces questions vous donneront des éléments utiles pour établir votre plan de financement.


Attention aux dépenses annexes


Dans un premier temps, après avoir déterminé le montant de votre crédit et sa durée, il vous faudra comptabiliser les dépenses annexes. Vous devrez probablement verser en même temps les premières mensualités de votre crédit et les derniers loyers de votre logement actuel. Le déménagement et les premiers aménagements vous occasionneront d'autres dépenses. Outre ces frais, vous devrez également prévoir le coût des raccordements aux différents réseaux (EDF-GDF, téléphone, etc.). Vos impôts locaux vont s'alourdir de la taxe foncière dont vous n'étiez pas redevable en tant que locataire. La taxe d'habitation que vous avez l'habitude de payer, risque d'augmenter selon le taux de l'impôt appliqué. Une taxe locale d'équipement (TLE) peut aussi vous être réclamée. N'hésitez pas à consulter le service des impôts de votre future commune de résidence pour avoir une estimation du montant réel de ces nouvelles charges. Enfin, si vous achetez une maison en village, n'oubliez pas que vous devenez copropriétaire et que vous aurez à régler votre quote-part de charges d'entretien des parties communes. La fourchette de vos prochaines dépenses doit donc être prévue suffisamment large pour éviter les surprises désagréables. Dans un deuxième temps, les compétences d'un géomètre qui vérifiera la surface de votre terrain et effectuera peut être son bornage, mais aussi celles d'un architecte qui étudiera vos plans vous seront peut être utiles. Ainsi, vous devrez tenir compte de leurs honoraires dans le financement de votre projet. Mais ce n'est pas tout. Il vous faut encore inclure les frais liés à l'acte de vente que l'on appelle communément "frais de notaire". Ils recouvrent, d'une part, la rémunération du notaire proprement dite et, d'autre part, les droits et taxes liés au transfert de propriété que celui-ci encaisse pour le compte du fisc. Ces honoraires sont calculés en fonction du montant hors taxe de la transaction, selon un barème dégressif. Il faut ajouter les émoluments dus pour chaque démarche accomplie par le notaire (demande du certificat d'urbanisme, pièces d'état-civil, extrait cadastral…). Il se rembourse également les frais qu'il a engagés pour la rédaction de l'acte de vente (timbres fiscaux, frais de copies, etc.). Pour ce qui concerne les taxes reversées à l'Etat, leur calcul dépend de la nature du bien. L'acquisition d'une maison individuelle neuve est exonérée de droits d'enregistrement mais soumise à la taxe de publicité foncière (0,60 % du prix de vente hors taxe). Elle est également soumise - mais les acquéreurs n'y prêtent pas forcément attention car elle est incluse dans le prix de vente annoncé - au régime de la TVA (comme tout logement neuf) au taux de 19,60 %. Cette taxe, perçue par le promoteur ou le constructeur, est ensuite reversée au fisc. Au total l'ensemble des dépenses que vous devrez consacrer aux honoraires du notaire et aux taxes prélevées par le fisc, tourne autour de 3 % du prix de votre maison. Si vous achetez un logement sur plan, le calcul est établi à partir du prix d'acquisition, en revanche si vous faites construire, les droits sont perçus sur l'achat du terrain, mais la construction échappe à la taxation.


Calculer le coût global


L'emprunt et ses frais sont à prendre en compte dans votre budget, tels les frais d'ouverture de dossier (négociables), d'hypothèque ou de caution, d'assurances décès-invalidité, perte d'emploi…


- Hypothèque ou caution


L'hypothèque sert à garantir un bien qui n'est pas encore bâti et permet à votre banquier de récupérer sa créance en cas de non paiement des mensualités. Elle nécessite un acte notarié, l'inscription au bureau des hypothèques et le versement de frais. Inconvénients majeurs : son coût et la nécessité, en cas de revente, de procéder à une mainlevée par le biais d'un notaire. L'ordonnance du 23 mars 2006 est venue modifier le régime des sûretés et propose un nouveau dispositif : l'hypothèque rechargeable. Ainsi la durée de l'hypothèque ne pourra excéder celle du prêt, prolongée d'un an (au lieu de deux précédemment) et les formalités de mainlevée seront assouplies. Le conservateur pourra agir sur simple présentation d'un certificat attestant que la banque a donné son accord à cette radiation. Ce certificat nécessitera toujours l'intervention d'un notaire mais n'aura plus la lourdeur d'un acte de mainlevée. Cette mesure vise aussi à rendre la formalité moins onéreuse. D'ailleurs, les honoraires du notaire ont été revus à la baisse. Si vous choisissez l'hypothèque rechargeable, vous n'aurez plus besoin de nouvelles hypothèques pour vos emprunts successifs. A condition qu'ils ne dépassent pas le montant garanti par la première. Il suffira que l'acte prévoie, dès le départ, la réaffectation de la garantie à d'autres prêts que celui pour lequel la garantie a été prise. Dans ce cas, une convention de rechargement notarié devra être signée et publiée à la conservation des hypothèques. Bonne nouvelle pour ceux qui ont emprunté avant l'entrée en vigueur de l'ordonnance : il sera possible de transformer votre hypothèque actuelle en hypothèque rechargeable. Seule obligation : signer un avenant prévoyant cette possibilité chez le notaire. Une autre forme de garantie qui avec la réforme risque de perdre des parts de marché : la caution mutuelle. Son principe : la mutualisation des risques grâce à un fonds de garantie auquel participe tous les emprunteurs. L'organisme de caution peut se substituer à vous en cas de problème de règlement, ensuite, il vous demandera des comptes. Cette solution a été privilégiée ces dernières années, car elle ne nécessitait pas d'inscription hypothécaire et en cas de revente il n'était pas utile de faire procéder à une mainlevée d'hypothèque. Cependant, elle a un coût qui comprend la participation au fonds mutuel de garantie et une commission de caution, dans la plupart des cas une partie du fonds mutuel vous sera remboursé.


- Assurance décès-invalidité et assurance perte d'emploi


La souscription à une assurance décès-invalidité est obligatoire dans le cas d'un emprunt immobilier. Calculée au prorata du capital emprunté ou du capital restant dû, celle-ci varie selon les contrats proposés, entre 0,40 à 0,50 %. Le montant des primes est toujours intégré dans les mensualités de remboursement. A la différence de la première, l'assurance-perte d'emploi n'est pas obligatoire, cependant elle peut se révéler très utile en cas de chômage. Attention, les contrats étant très différents selon le type d'emprunt et votre âge, étudiez-les attentivement en particulier les garanties proposées.


Quelles ressources pour quel apport


Enfin, vous connaissez le coût global de votre acquisition, il vous faut donc définir vos disponibilités et évaluer vos ressources actuelles sans les surestimer. Faites le total de vos revenus effectifs : salaires, pensions, rentes… De la somme obtenue, déduisez vos charges incompressibles (crédits divers, impôts, garde d'enfants, etc.). Evaluez ensuite les mensualités que vous seriez en mesure de payer sans trop grever votre budget. Essayez aussi de vous projeter dans l'avenir. Comment vont évoluer vos ressources dans les dix ou quinze ans à venir ? Et vos charges ? Des modifications interviendront sans doute dont vous devez raisonnablement tenir compte.


Des prêts à votre service


Le mieux pour concrétiser votre rêve immobilier et surtout quand il s'agit de construction est d'avoir épargné et de disposer d'un petit capital qui vous permettra de couvrir les premiers frais. Un plan épargne logement que vous aurez régulièrement alimenté depuis quelques années ou encore un héritage… L'idéal est de disposer d'au moins 10 à 20 % d'apport. Cependant, rassurez-vous, les organismes financiers vous proposeront de nombreuses formules adaptées à votre profil et il existe des petits prêts pour vous aider à compléter votre apport.


- Prêt à 0 %


Si vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale durant les deux années précédant la demande de prêt, vous pourrez financer votre projet de construction avec son terrain ou encore votre maison neuve déjà construite (à condition qu'elle soit votre résidence principale). Vos ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds (voir tableau). Les revenus imposables à prendre en compte sont ceux de l'année n-2 pour une demande de prêt déposée entre le 1er janvier et le 31 mars de l'année n, et ceux de l'année n-1, donc ceux de 2005, pour une demande de prêt déposée entre le 1er avril 2006 et le 31 décembre 2006. Dans le cas de l'achat d'un logement neuf, le montant du prêt se calcule en fonction des revenus imposables, du nombre de personnes du ménage et de la localisation du bien. Il ne peut jamais dépasser 20 % du coût de l'opération hors frais d'acte et de garantie (30 % en zones franches et en zones urbaines sensibles) et 50 % du total des autres prêts de plus de deux ans. Son mode de remboursement dépend également de vos revenus. Plus ceux-ci sont faibles, plus la période de remboursement sera longue, et il est même possible de bénéficier d'un différé total ou partiel.


- 1 % logement


Créé pour les employés des entreprises du secteur privé comptant au moins dix salariés et ne relevant pas du régime agricole, il finance exclusivement l'achat d'une résidence principale à condition que ce soit un premier achat (cette condition ne concerne pas les accédants en mobilité professionnelle). Vous pouvez bénéficier du 1 % logement, quelle que soit votre date d'entrée dans votre entreprise. N'hésitez pas à vous informer auprès de votre employeur ou de votre comité d'entreprise afin de connaître le montant des fonds disponibles car l'octroi du 1 % logement n'est pas systématique. Le montant du prêt est déterminé en fonction de l'opération que vous envisagez, de sa situation géographique et de vos revenus. Dans le cadre d'une maison neuve, le montant du prêt est plafonné de 11 200 à 17 600 € suivant la situation de votre achat en province ou en région parisienne. Son taux est de 1,5 % (hors assurances) et sa durée de remboursement peut aller de 5 à 15 ans.


- Prêt épargne logement


Si vous avez une âme d'écureuil et que vous êtes prévoyant, vous faites depuis de nombreuses années des versements sur un plan ou un compte épargne logement. Vous en avez même peut-être ouvert un à vos enfants (un plan et un compte sont autorisés par personne, y compris les mineurs). Le Plan épargne logement (PEL) est plus intéressant que le Compte épargne logement (CEL). Le PEL est en effet souscrit pour une durée de 4 ans minimum contre 18 mois pour le CEL. Si vous n'avez pas l'intention d'acheter au bout des 4 ans, vous pouvez prolonger votre plan jusqu'à 10 ans. Vos économies restent bloquées pendant toute la phase d'épargne (ce qui n'est pas le cas du compte). Mais, en cas de nécessité, vous pouvez transformer votre plan en compte et ainsi ne pas perdre les avantages de la formule. Pour le PEL, l'épargne est limitée à 61 200 €, rémunérée au taux de 2,50 % (3,50 % avec prime d'Etat) et pour le CEL, à 15 300 €, rémunérée au taux de 1,5 % (2,25 % avec prime d'Etat). Sachez que la prime d'Etat ne vous sera versée que si vous faites une demande de prêt. Le montant du prêt varie en fonction des intérêts d'épargne que vous aurez acquis, il sera de 92 000 € maximum au taux de 4,20 % pour un plan et de 23 000 € maximum au taux de 3 % pour un compte. La durée du prêt est comprise entre deux et quinze ans. Nouveauté : à compter du 1er janvier 2006 les intérêts des Plans épargne logement de plus de 12 ans seront soumis à l'impôt sur le revenu


- Prêts fonctionnaires


Si votre apport personnel n'est pas suffisant et que vous êtes fonctionnaire, vous pouvez obtenir un prêt "fonctionnaire". Son taux de 4 % les trois premières années et de 7 % ensuite n'est pas très attractif et son montant assez faible.


Les prêts bancaires à étudier


Vous avez constitué votre apport avec ou sans l'aide d'un petit prêt. Il vous faut maintenant obtenir votre prêt bancaire, celui qui couvrira la plus grosse partie de votre emprunt. Pour cela plusieurs solutions existent, en premier rencontrez votre banquier. Cependant n'hésitez pas à faire jouer la concurrence en consultant plusieurs établissements financiers, même si vous n'avez pas de comptes ouverts dans ces établissements. Utilisez les outils de simulation sur internet. De nombreux sites de courtiers en crédit, de journaux spécialisés ou même l'Anil vous proposent des simulations. Celles-ci vous permettront de visualiser l'impact d'une hausse de taux, d'une reprise de l'inflation, le coût des crédits ou des frais de notaire, etc. Deux types de prêt vous seront proposés, soit des prêts réglementés, soit des prêts dits du secteur libre.


Prêts réglementés : le PAS et le PC…


Dans le cas de l'achat de votre résidence principale, deux prêts réglementés offrent certains avantages. Il s'agit du Pas (Prêt à l'accession sociale), le plus intéressant, et du PC (Prêt conventionné). Tous deux ouvrent droit à l'APL (Aide personnalisée au logement) sous certaines conditions (situation, ressources, nature du logement, lieu de résidence, montant des remboursements). Calculée en fonction de vos ressources et versée directement à la banque, L'APL vient en déduction de votre mensualité. Attention, son montant est révisé chaque année et tout changement de situation peut la faire varier ou même entraîner son extinction. Pour ces différentes raisons, évitez de la considérer comme acquise et ne l'intégrez pas dans votre plan de financement. Pour bénéficier du prêt Pas, il faudra que vos revenus ne dépassent pas certains plafonds, établis en fonction de la composition de votre famille et de la zone géographique où vous voulez résider. Distribué par de nombreuses banques, le Pas peut financer l'intégralité du projet d'acquisition sur une durée pouvant aller jusqu'à 25 ans, voire 30 ans dans certains cas. Son taux fixe ou révisable ne dépassera pas des taux plafonds fixés chaque trimestre en fonction de la durée du prêt. Dans le cas d'un PC, il n'est conditionné à aucun plafond de ressources. Cependant, son taux est généralement supérieur de 0,60 % à celui du Pas, ce qui ne le rend pas particulièrement attractif surtout comparé aux taux pratiqués dans le secteur libre.


Prêts du secteur libre : à la carte


Non réglementés, vous négocierez votre prêt librement en fonction de sa durée, de la somme empruntée, de votre apport personnel. Les formules sont nombreuses et variées et pour la plupart communes à de nombreuses banques. Leurs principales caractéristiques sont leur grande souplesse d'utilisation et leurs possibilités d'adaptation à vos besoins spécifiques. Ces formules existent à taux fixe ou révisable, à échéances constantes ou modulables… Faites établir plusieurs plans de financement, n'hésitez pas à contacter différents organismes financiers et à négocier que ce soit les taux, les frais de dossier, l'indemnité de remboursement anticipé…


- Taux fixe, pas de surprises


Comme son nom l'indique, fixé dès le départ, il ne variera pas tout au long de votre crédit. Particulièrement attractifs, même s'ils sont annoncés à la hausse, les taux pratiqués aujourd'hui tournent autour de 3,40 à 5 % (selon la durée du crédit). Les remboursements peuvent être constants ou modulables.


o Mensualités constantes : mensuellement ou trimestriellement selon la date définie dans votre contrat, vous verserez une fraction du capital emprunté et une part des intérêts dus.


o Mensualités modulables. Celles-ci peuvent varier selon l'évolution de vos revenus à la hausse ou à la baisse. Vous pouvez, par exemple, si vos revenus s'améliorent, augmenter vos mensualités, rembourser plus vite et ainsi abaisser le coût de votre crédit. Mais, vous pouvez également diminuer vos mensualités pour faire face à une dépense imprévue. Attention, dans ce cas, la durée de votre crédit s'allonge et son coût augmente.


- Taux révisable, à étudier de près


Moins intéressants aujourd'hui au vu des taux fixes, ils peuvent cependant dans certains plans de financement être la seule solution. Indexés pour la plupart sur l'Euribor (Taux interbancaire offert en euros) à trois mois ou un an, ils peuvent varier régulièrement. La hausse de cet indice entraînera automatiquement une augmentation de votre taux et donc de vos mensualités ou de la durée de votre crédit. En revanche, vos mensualités peuvent baisser (ou la durée de votre crédit) lorsqu'il y a baisse de taux, ce qui devient de plus en plus improbable. Cependant, pour éviter des hausses trop importantes, les banques peuvent vous proposer des solutions où ces variations sont plafonnées. Ces prêts dits capés peuvent être intéressants, en particulier, dans le cas d'un prêt à court terme. Ces formules sont nombreuses et varient d'un établissement à l'autre, elles peuvent être plafonnées à la hausse ou à la hausse et à la baisse et dans certains cas prévoir un passage à taux fixe et même un remboursement par anticipation sans pénalités.


Fiscalité : pourquoi ne pas louer sa maison ?


Que ce soit dans le cadre d'un placement pierre ou en vue de la retraite, l'investissement locatif d'une maison comprend de nombreux avantages. Tout d'abord, il est coutume de dire que les familles locataires se comportent dans une maison comme si elles étaient propriétaires des lieux et consacrent beaucoup de leur temps à l'entretenir. A cela, s'ajoutent un taux de rotation moindre, une bonne rentabilité et une fiscalité attractive. Définitivement adoptée le 30 juin 2006, la loi Engagement National pour le Logement (ENL) modifie le paysage fiscal de l'immobilier et notamment l'investissement locatif. A compter du 1er septembre, deux dispositifs entrent en scène : le Robien nouvelle formule qui devient recentré et le Borloo Populaire, du nom du Ministre du Logement, de l'Emploi et de la Cohésion sociale. Mode d'emploi.


Le Robien recentré


Par rapport à l'ancien Robien classique, sa durée d'amortissement est désormais limitée à 9 ans, sans reconduction possible. L'amortissement culmine à 50 %, qui se décomposent en 6 % les sept premières années puis 4 % les deux suivantes. La loi de finances 2006 élimine la déduction forfaitaire. Ainsi, au terme de cette période, vous pouvez amortir 50 % du prix de l'opération. A coup sûr vous dégagerez un déficit foncier s'imputant sur votre revenu global dans la limite de 10 700 €. Au-delà de 10 700 €, le déficit est soustrait des revenus fonciers des 10 années suivantes.


Conditions d'amortissement :


o 6 % par an pendant les 7 premières années ;


o 4 % pendant les deux suivantes. Votre locataire n'est plus soumis à des conditions de ressources.


Plafonds de loyer : En revanche, ceux-ci existent toujours. Ils ont toutefois été réévalués, de telle sorte qu'ils atteignent pour 2006 avec les nouveaux zonages :


o 19,89 €/m2 pour la zone A qui concerne l'agglomération parisienne, la Côte d'Azur et le pays genevois, c'est-à-dire les secteurs les plus chers de l'hexagone ;


o 13,82 €/m2 pour la zone B1 qui recouvre les villes de plus de 150 000 habitants ;


o 11,30 €/m2 pour la zone B2 relative aux villes de 150 000 à 50 000 habitants ;


o 8,28 €/m2 pour la zone C, qui concerne tout le reste du territoire.


Le Borloo populaire


Fort de sa dimension sociale, ce nouveau produit d'investissement locatif répond à un besoin de loyers intermédiaires avec des loyers 30 % en dessous du marché et des plafonds de ressources qui sont ceux du PLI (Prêt locatif intermédiaire). L'engagement de location de 9 ans peut être poursuivi pendant deux nouvelles périodes de 3 ans et ainsi permettre d'amortir le coût de l'opération sur les loyers à hauteur de 65 % sur 15 ans. Une déduction forfaitaire sur les revenus locatifs de 30 % contribue à réduire la charge fiscale des loyers.


Conditions d'amortissement :


o 6 % par an pendant les 7 premières années ;


o 4 % pendant les 2 années suivantes ;


o 2,5 % pendant les 6 années suivantes (si vous choisissez de prolonger l'avantage pendant 6 ans à concurrence de 2,5 % par an). Par ailleurs, les particuliers pourront financer cet investissement avec un PLS (prêt locatif social). Double avantage du PLS : un allégement de la TVA à 5,5 % sur le logement neuf (au lieu de 19,60 %) et une exonération de la taxe foncière pendant les 15 premières années.


Plafonds de loyer :


o 15,91 € pour la zone A ;


o 11,06 € pour la zone B1 ;


o 9,94 € pour la zone B2 ;


o 6,62 € pour la zone C.


Des formules tout compris


Investir pour louer n'est pas forcément de tout repos. Il faut trouver le locataire, établir le bail, définir le loyer et l'encaisser chaque mois, affronter parfois des impayés… Autant dire que vous devrez être disponible et avoir certaines compétences en matière de gestion locative. La complexité de la législation n'est pas faite pour vous faciliter la tâche. Les promoteurs l'ont bien compris et proposent des formules "packagées"(vente du bien plus un certain nombre de prestations), destinées à vous décharger des problèmes de gestion. Certes, ce n'est pas gratuit, mais vous pouvez y trouver votre compte. A condition toutefois de bien étudier l'étendue des garanties offertes. Car toutes les prestations proposées sur le marché sont loin d'être identiques. Elles peuvent aller de la simple offre de gestion locative à la garantie d'un certain taux de rentabilité, en passant par une offre plus ou moins large d'assurances. Un mandat de gestion simple inclut généralement la recherche et la sélection du locataire avec vérification de sa solvabilité, la rédaction du bail, l'encaissement des loyers et la remise des quittances. Au plan des assurances, il peut vous être proposée une garantie contre les loyers impayés. Autre option : l'assurance dégradations qui indemnise les éventuelles détériorations, mais ne couvre pas l'usure résultant de l'occupation normale du bien. Quant à la garantie de revenus locatifs, elle mérite également d'être étudiée. Elle couvre les pertes résultant de l'inoccupation du bien.


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