Favoriser les Vefa sociales et réduire les coûts de construction

Interview de Michel Gostoli, président Eiffage Immobilier.

Favoriser les Vefa sociales et réduire les coûts de construction
Favoriser les Vefa sociales et réduire les coûts de construction

Quelles sont selon vous les priorités pour sortir de la crise du logement ?


Tout le monde s’accorde à dire qu’il manque près de 1 million de logements en France et que plus de 1 million de ménages sont en attente d’un logement locatif. On peut donc parler d’une crise du logement, et tous les acteurs doivent se mobiliser pour construire plus, plus vite, moins cher et au bon endroit !


Les sociétés de HLM sont en charge du logement social pour les plus démunis. En plus de leurs moyens propres, elles doivent favoriser les Vefa (ventes en l’état futur d’achèvement) sociales développées par les promoteurs privés et les procédures de conception–construction, rapides, innovantes et plus performantes sur le plan économique. Le relèvement du plafond de collecte du Livret A est le bon moyen de financement, en utilisant pour la bonne cause, l’imposante épargne des Français.


La primo-accession et le logement libre doivent obligatoirement bénéficier de trois grandes évolutions :


1°) profiter de charges foncières raisonnables : les collectivités et les aménageurs publics vendent leurs terrains au plus offrant au motif d’équilibrer à court terme leurs opérations d’aménagement. Elles doivent au contraire proposer aux opérateurs privés des charges foncières modestes, sans surenchère dans les appels d’offre et les assortir d’un prix de vente maîtrisé des logements. C’est ce que je préconise en particulier pour les terrains de l’Etat. Les parties de ses fonciers dédiés au logement social seraient, quant à elles, mises à disposition sous forme de bail emphytéotique – pourquoi pas à l’euro symbolique – dans ce cas-là, l’Etat n’est pas spolié puisqu’il conserve à terme la propriété de son bien.


2°) bénéficier de coûts globaux de production des logements plus performants. Ceux-ci sont « plombés » par un excès de réglementation des droits de la construction et de l’urbanisme, par un ensemble de coûts intermédiaires traditionnellement proportionnels au prix de revient de l’opération immobilière, et bien évidemment, par le coût de construction lui-même.


3°) adopter des procédures administratives accélérées, coordonnées et protégées ; en particulier, diminuer les délais d’instruction des permis de construire, en adoptant une politique d’acceptation plutôt que de refus, et légiférer, enfin, pour encadrer les recours abusifs et punir les rackets organisés.


Quelles solutions permettraient de favoriser l’accession à la propriété ?


Certains professionnels de l’immobilier considèrent qu’il n’existe pas de bulle spéculative, puisque l’offre est inférieure à la demande… mais à quoi sert cette offre si les acquéreurs potentiels, ne peuvent pas acheter ? Or nous savons que dans notre pays le prix actuel de l’immobilier est en moyenne égal à 4,8 fois le revenu des ménages. Notre marché est incontestablement surévalué ; il faut donc impérativement baisser le prix des logements. C’est ce qu’Eiffage Immobilier réussit remarquablement en ce moment, en travaillant en amont avec les collectivités locales, qui nous mettent à disposition des terrains à des prix raisonnables, sur lesquels nous développons notre concept « Eco-Eco » (écologique et économique). Nous construisons ces logements à des prix avoisinant 1 000 €/m2, et nous les proposons sur le marché à un prix, arrêté en concertation avec la municipalité, souvent inférieur à 3 000 €/m2. Il faut noter que près de 70 % de ces opérations sont commercialisées à des acquéreurs occupants. Les banques ont participé à l’inflation du prix des logements en pratiquant des taux bas – ce qui est bien – et en augmentant la durée des prêts, de douze à vingt ans et plus – ce qui est moins bien. Aujourd’hui, pour respecter les contraintes de Bale III, nos partenaires financiers durcissent sensiblement leurs conditions de prêt aux particuliers ; ce qui entraîne une chute de plus de 30 % de la production des crédits immobiliers, depuis le début de l’année ! La mobilisation des banques, en particulier auprès des plus jeunes, est une condition prioritaire et indispensable à la relance du marché du logement.


Faudra-t-il un dispositif d’investissement locatif pour succéder au Scellier en 2013 ? Si oui, sous quelle forme ?


Le dispositif Scellier a été indéniablement une très bonne mesure du plan de relance gouvernemental. Il a permis de soutenir la production de logements lors de la crise des années 2008 et 2009. Néanmoins, ce dispositif, bon dans son principe, a été dévoyé dans son utilisation, de même, malheureusement, qu’un certain nombre de précédentes mesures de défiscalisation. Spéculations sur les prix du foncier et de vente, lancement de programmes dans les zones géographiques sans réel besoin de logements locatifs, dérogations en série rendant éligibles au dispositif des communes n’y ayant pas droit, situées en zone C… sont les principaux dysfonctionnements constatés ces dernières années. C’est pourquoi je ne suis pas favorable à un nouveau dispositif d’investissement locatif fiscalement aidé. Il me semblerait plus judicieux, pour répondre aux besoins de logements locatifs intermédiaires, puisque c’est ce segment de marché qui est concerné, de travailler à la bonne adéquation entre le niveau des loyers et le prix de vente des logements (j’y reviens !). Servir un bon rendement serait un moyen de remobiliser les investisseurs institutionnels sur un secteur qu’ils ont abandonné depuis de nombreuses années.

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