Faire le bon choix

Quelles questions devez-vous vous poser avant d'investir en résidence de tourisme ? Les professionnels soulignent l'importance de l'emplacement. "Il faut choisir un endroit d'avenir, y aller et se demander si on aurait soi-même envie d'y passer ses vacances", suggère Pascale Jallet. Si les stations les plus cotées et les plus "haut perchées" sont des valeurs sûres du point de vue de la fréquentation, les prix d'entrée y sont plus élevés. C'est le cas de Courchevel. Dans la résidence rénovée par Pierre & Vacances, qui bénéficie d'un très bel emplacement, à deux pas de la Croisette et de la galerie marchande, le 2-pièces s'affiche à 403 000 e hors taxes et il faut débourser plus d'un million d'euros pour un 3 ou 4-pièces de 90,4 m2 !

Faire le bon choix
Faire le bon choix

Gestion-clé.


Le gestionnaire est un aspect primordial de votre investissement. "La notion de pérennité et d'exploitation sur de longues périodes est essentielle", explique Géraud Cornillon, le PDG de Lagrange Patrimoine Conseil. Il est rejoint par Pascale Jallet : "L'investisseur doit absolument vérifier les références de l'exploitant de sa résidence de tourisme. Car c'est lui qui va gérer son bien pendant les 10 à 20 ans à venir, en assurer l'entretien, mais aussi la présence de locataires." Renseignez-vous donc soigneusement sur l'exploitant avec lequel vous vous engagez. Certains professionnels, comme Pierre & Vacances, sont à la fois promoteurs, vendeurs et gestionnaires de leurs résidences de tourisme. D'autres les confient à des exploitants extérieurs dont il faut pouvoir juger la compétence. Immo-Investir a par exemple confié la gestion de sa résidence de Saint-Sorlin à Holydream, filiale du groupe MMP, lui-même principal exploitant des remontées mécaniques du domaine skiable des Sybelles. La défiscalisation en plus. En achetant en résidence de tourisme, vous bénéficiez non seulement de la possibilité d'y séjourner plusieurs fois par an (suivant la formule que vous choisissez et en diminuant légèrement le rendement locatif de votre acquisition), mais aussi du remboursement de la TVA (19,60 %). Les revenus tirés de la location relèvent du régime des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Vous louez votre bien par bail commercial à l'exploitant de la résidence, qui le sous-louera à son tour en meublé, à des touristes de passage. La durée du bail est au minimum de 9 ans, mais la plupart des opérateurs proposent des formules sur la base de 11 ans. Attention toutefois : dès lors que vous bénéficiez du remboursement de la TVA, vous devez détenir votre bien au moins 20 ans. En cas de revente anticipée, le fisc n'hésitera pas à vous en demander le remboursement au prorata temporis. Au regard de l'administration fiscale, vous endossez le statut de loueur en meublé, professionnel ou non. Pour être considéré comme loueur en meublé professionnel (LMP), vous devez retirer de votre activité des revenus supérieurs à 23 000 e par an. Dans ce cas, vous pouvez éventuellement imputer votre déficit foncier sur vos revenus globaux. Un avantage dont ne bénéficie pas le loueur en meublé non professionnel (LMNP). Si les revenus que vous tirez de votre bien n'excèdent pas la somme de 23 000 e, vous appartenez à la catégorie non professionnelle des loueurs en meublé et n'avez pas à vous inscrire au registre du commerce. L'avantage consiste alors à pouvoir déduire les frais d'acquisition, mais aussi les intérêts d'emprunt, les charges de gestion, l'impôt foncier et les dépenses d'entretien ainsi que les charges de copropriété. En ZRR (Zone de revitalisation rurale), vous pourrez bénéficier d'avantages supplémentaires. "Les avantages fiscaux remplacent l'absence d'intervention de l'Etat face à un parc vieillissant", estime-t-on chez Immo-Investir. Outre la récupération de la TVA et la déduction d'un certain nombre de frais, la loi Demessine permet une réduction d'impôt équivalente à 25 % de l'investissement hors taxes, répartie sur six ans, dans la limite de 100 000 e pour un couple et 50 000 e pour une personne seule. Une partie des Alpes et des Pyrénées est classée en ZRR et, en février dernier, le dispositif a été prolongé jusqu'en décembre 2010. La prudence est toutefois de mise avant de vous ruer sur une station en ZRR. "Les régions classées dans ces zones sont tout de même les moins développées. La réduction d'impôt ne fait donc que compenser un handicap de départ", explique Pascale Jallet.


Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur