Europe de l'Est, un nouvel Eldorado ?

Plus de quinze ans après la chute du rideau de fer, ça bouge à l'Est ! Poussés par leur intégration - effective ou prochaine - dans l'Union européenne, nos voisins européens voient leur économie progresser et une nouvelle classe moyenne émerger. L'adhésion à l'UE a tiré en avant les économies des nouveaux venus. En 2004, l'économie polonaise affichait par exemple une croissance robuste de 5,3 % qui reste la plus forte progression des 25 en 2006. En Hongrie, la croissance s'est également accélérée en 2004, aux alentours de 4 %. Côté législation, de plus en plus dans ces Etats, des conditions comparables à celles des pays occidentaux sont appliquées, uniformisation européenne oblige. Temples de la consommation. La multiplication de vastes centres commerciaux, où se retrouvent des enseignes mondialement connues, est un signe de ce renouveau économique. Si le pouvoir d'achat n'évolue pas de manière uniforme dans ces pays, celui des classes aisées et moyennes es grandes villes a connu une progression considérable. Selon l'étude réalisée par Procos, Eurelia et Retail & Trad sur l'immobilier commercial européen, la Pologne et la Roumanie figurent par exemple aux côtés de la France, de l'Italie et de l'Espagne parmi les pays très actifs dans ce secteur. En 2006, pas moins de 134 projets commerciaux ont vu le jour en Pologne, ce qui représente une progression de 30 % ! Parmi eux, l'agrandissement du parc commercial d'Ikea, ou encore les 63 500 m2 des Terrasses Dorées à Varsovie. La Roumanie part de plus bas avec 30 projets cette année contre 10 en 2002. C'est là que prendra place le plus grand centre commercial d'Europe centrale et de l'Est, au coeur du projet Baneasa qui compte plus d'un million de mètres carrés construits et une zone résidentielle de 3 000 logements. Quant à la plus grande tour d'Europe, elle se construit actuellement dans le nouveau quartier d'affaires de Moscou… Nouveaux quartiers européens. Mêmes projets de grande envergure en ce qui concerne les logements neufs. Si un tiers des Tchèques vivent encore dans des appartements en panneaux préfabriqués de l'ère communiste, plus de 200 logements neufs sont en construction à Prague. Les besoins sont grands et certains promoteurs occidentaux l'ont bien compris. "Les pays d'Europe centrale offrent de grandes possibilités et profitent d'un climat général de progrès économique et social. Nous avons commencé par nous implanter en Hongrie avant de nous engager en Pologne, où nous réalisons un projet de 1 900 logements de moyenne et haute gammes à Varsovie", explique-t-on chez Fadesa, un groupe immobilier espagnol qui n'a pas hésité à se tourner vers l'Est.

Europe de l'Est, un nouvel Eldorado ?
Europe de l'Est, un nouvel Eldorado ?

 


Selon l'étude d'une grande banque occidentale, "le marché immobilier en République tchèque, suivi par ceux de la Hongrie et de la Pologne, présente deux atouts de poids par rapport aux treize autres pays de l'Europe émergente : un potentiel de croissance et un environnement stable". Des logements haut de gamme se construisent dans les capitales de l'Est, à des prix qui restent largement abordables pour des investisseurs français, même s'ils ne cessent d'augmenter. A Budapest, on peut trouver des résidences de grand luxe dans les meilleurs quartiers à 4 000 e/m2, mais les prix moyens tournent plutôt autour des 1 800 e/m2.


Pour la République tchèque, la mission économique de l'ambassade de France estime dans son analyse que : "La demande reste fortement excédentaire dans la région de Prague, malgré la construction de plus de 32 000 logements neufs en 2005. Elle est dopée par le développement des prêts hypothécaires et la croissance économique du pays." Prix d'entrée bon marché, demande réelle : l'immobilier semble être une bonne affaire. Certains préconisent quand même la prudence. "La plus-value est aléatoire dans les pays de l'Est, même si la mise de départ est faible. Il faut tenir compte des prévisions démographiques à la baisse dans des pays comme la République tchèque et du fait que des logements de l'ère communiste sont encore disponibles pour de faibles loyers", estime Georges Laeddis, Français d'origine hongroise. D'autres balaient ce pessimisme : "Ces pays se développent, il s'y passe des choses, des échanges avec le reste du monde et un niveau de vie plus élevé, dans des endroits qui possèdent des atouts culturels, touristiques, etc.", juge par exemple Kathy Auclair chez Era Europe, l'un des plus grands réseaux immobiliers d'Europe.


 


Go East. Pologne, Hongrie, République tchèque sont-elles déjà has been ? Les pays prometteurs d'aujourd'hui sont les prochains entrants dans l'Union européenne : la Roumanie et la Bulgarie. En novembre dernier, Fadesa s'est lancé en Bulgarie, en injectant 23 millions 'euros dans un projet de résidence dont 24 000 m2 seront consacrés au logement et 12 800 m2 à des locaux commerciaux et bureaux. La déferlante immobilière a sans aucun doute commencé, d'autant que le pays bénéficie d'atouts touristiques non négligeables, notamment sur les bords de la mer Noire. Même essor en Roumanie, toujours à des prix raisonnables. Selon un journal anglophone, on peut trouver dans ce pays des "programmes neufs dont les villas se situent dans une fourchette de 100 000 à 200 000 e, qui s'adressent à la classe moyenne".


 


Mer Noire, prochaine Costa Brava. La Bulgarie est encore abordable mais les prix devraient monter, en particulier dans les deux grandes villes côtières, Varna et Burgas. Le tourisme sur les plages de la mer Noire se développe en effet à toute vitesse. En 2003, les revenus du tourisme ont augmenté de 21 % selon les estimations du gouvernement et la fréquentation de près de 30 %, avec plus de 4 millions de visiteurs. Le coût de la vie y est 10 fois moins élevé que sur les plages occidentales et le prix de l'immobilier aussi… "L'investissement dans une propriété de l'une des villes balnéaires est sans aucun doute une très bonne affaire", affirme Kathy Auclair. Un avis confirmé par l'étude du Crédit Suisse, qui place l'investissement tourné vers le tourisme balnéaire parmi les opérations les plus rentables.


 


 

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